中房报记者 温红妹 北京报道
没有一宗地块溢价，也没有一宗地块流拍。
10月21日，厦门年内规模最大的一场商住用地出让落下帷幕。6宗地块全部底价成交，总成交价108.7亿元。央企、国企“包场”拿地，民企再度缺席，岛内岛外“冰火两重天”。
在“零溢价”成为常态的当下，厦门土地市场正在经历一场深刻的“精细化”转向。
卖了108.7亿元
如果把这场土拍的地块在地图上标出来，会看到一条清晰的分界线。
10月21日，厦门土地市场迎来年内规模最大的一场商住用地出让。6宗地块全部成交，总土地出让面积397.72亩，总规划建筑面积56.02万平方米，总成交价108.7亿元，与总起始价完全持平。
从空间分布看，岛内两宗地（思明筼筜西、湖里东渡）楼面价达37940元～40692元/平方米；岛外同安三宗地，楼面价仅7897元~10702元/平方米。最高与最低之间，相差逾4倍。
这条价格分界线对应的，是截然不同的拿地逻辑：岛内地块以“住宅+商业”捆绑出让，将片区整体运营责任绑定至单一主体；岛外地块则由地方平台企业整体承接，以保障区域土地供应节奏与开发秩序。
从拿地主体看，央企、国企“包场”是这场土拍最鲜明的注脚。华润置地独取两宗，招商蛇口与象屿联合拿下岛内东渡地块，厦门轨道集团则将同安环东海域三宗地整体收入囊中。
底价成交常态化
底价成交常并非今日独有，而是厦门2026年以来的土地拍卖市场情况。
3月，厦门首场土地拍卖成交3宗、收金39.59亿元，由建发、国贸、中海底价分食；9月成交2宗、收金41.95亿元，同样全部底价。
值得关注的是，厦门湖里后埔片区的2026P13地块作为“8·28”新政后重点城市中首宗强制现房销售的宅地，于9月24日由建发以底价35.61亿元竞得，综合楼面价约5.81万元/平方米。
底价成交不是“没人要”，而是“按账算得过才要”。
这批地块早在9月30日便集中挂牌，市场将其解读为供地逻辑转向“精细化”的标志：不再追求规模铺量，而是“核心区拿好地、新城拿整片地”。
其中，岛内商住捆绑是关键一步。2026P10-1综合用地与2026P10-2商办用地打包出让，由华润置地一并摘得，总价61.64亿元，占全场成交额的56.7%。这既以住宅的确定性对冲商办压力，也把片区运营责任交给了同一主体。筼筜湖本就是厦门传统高价值板块，湖滨片区更新需要能做“长周期运营”的角色。
另一面是地块质量在提升：筼筜西、东渡均处岛内核心区位，能在这个价位被承接，本身就是对核心资产价值的确认。
二手房交易成主力
土地市场的冷静，来自楼市的现实。
二手房已成为厦门住宅成交的真正主力。9月，厦门二手住宅成交1551套，虽自4月高点持续回落，仍显著高于新房。
10月以来的周度数据出现反弹。据克而瑞福建区域监测，10月13日~19日当周，厦门二手住宅成交461套，环比上涨约181%，成交面积4.67万平方米；新房端成交3.59万平方米，环比上涨21.66%，成交均价33175元/平方米，国庆假期集中网签带动成交明显回升。
从成交结构看，当周新房面积段主力为100~120平方米，80~100平方米形成第二梯队；单价段集中在2万~2.5万元/平方米区间，总价段集中于200万元以下，低总价房源构成成交基本盘，整体以刚需、刚改产品为主，高端改善产品贡献有限。
10月1日起实施的首套商贷贴息政策（定向120平方米以内、总价150万元以内刚需首置），切中的正是这个基本盘。厦门一位中介机构负责人表示，贴息对总价150万元以内房源效果最直接，这类房源主要在同安、翔安，“对岛内改善盘几乎没影响，对岛外刚需盘是实打实的利好”。
反观新房市场，依旧延续“岛外挑大梁”格局。厦门市网上房地产数据显示，10月1日~10日，全市一手住宅签约307套，其中岛外四区合计247套，占比约80%。同安区以128套一区独占四成以上；岛内思明、湖里住宅签约合计仅60套，成交更多集中在车位、商业办公等非住宅业态。
克而瑞福建区域统计数据显示，截至10月中旬，厦门商品住宅库存184.88万平方米，出清周期16.8个月，去化节奏仍承压；别墅市场压力更大，库存15.54万平方米，出清周期超72个月。
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