来自地产热点观察
上海市场热火朝天
最近在刷某书的时候看到网友的发帖：买房要看租售比
帖子一出更引起百条评论
我突然发现很多人开始过渡关注租金收益了？
但如果你在上海只关注租金收益的话
真的会得出很多荒谬的结论
中环老破小10w+
蟠龙天地16w+
你会认这个价吗？
恰好最近上海楼市出现了一个蛮有意思的热点
大虹桥徐泾标杆蟠龙天地三期，月租破3w
包括近期又有一套约195㎡租金达到了3.9w
以1400万的价格购买了这套房子来计算，这个租售比高达3.34%
蟠龙天地完全吊打上海整体租金收益1.69%的平均水平
蟠龙天地实景图
同样上海楼市卖爆的市区老破小也是如此
由于价格跌到位，租售比“破3冲4”已成常态
这是否也说明它们的房价被低估了？
考虑到国内租赁市场的活力的确与国外有一定差距
为了合理性，我们把国际上普遍3%的租售比调整到2%的水平
按此推算：
蟠龙天地应该卖16w+
中环旁30㎡老破小应该卖10w+
只是这样的价格体系，恐怕没有人会买单吧！
光看租售比
汤臣一品也得拦腰斩
形成鲜明的反差的还有那些高端豪宅
租售比已经跌到“六亲不认”
创历史新低
比如：世茂滨江花园，成交价1728w的2房
年租金24w，租售比1.3%
按照2%租售比，需要直降500w，10.8w得跌到7.5w
绿城黄浦湾，成交价4548w的3房
年租金66w，租售比1.4%
按照2%租售比，需要直降1200w，23.9w得跌到17w
另外，沪上代表汤臣一品，433的户型租金大概也就12万块一个月
总价1亿多，租售比更不说了
按照2%租售比，需要直降7300w，33.5w直接打对折
这样的例子，在上海太多了
你真的很难再上海豪宅圈找到租售比破2%的房子
再把其他成本（如物业费、空置）都算上，租售比更是低到没眼看了
还记得去年暴跌1000w的仁恒河滨吗？
完全可以再跌200-300w
单纯靠租售比来衡量房产价值并不科学
因为本来买房和租房就属于2种人群
买房人关注的是：
1，长期通勤需求
2，周边配套商业、学区、板块规划等
3，产品力、后期物业
4，未来楼市预期，保值升值能力
租房人关注的是：
1，通勤便捷程度
2，周边居住环境
3，房子内部配置是否齐全
比如，大虹桥一直在争议中发展前行
房价跌了就给ta找一万个理由
现在人家涨了，甚至秒杀市区不少房租水平，又有大把人不认账
毕竟，蟠龙天地周边的别墅组团、国际教育氛围、大虹桥的产业...
很容易吸引不少高智、高收入人群租售
但这些人真的买房子呢？
大概率也是会按照上海楼市的买房逻辑，选择更具成长性的房子
和以上看到的案例展现出的结果一样
都是匹配对应消费客群需求后达成的平衡点
非要拿租售比来评判买卖市场的价值，可能你很难买到心仪的房子
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