01
澳大利亚多地房价面临崩溃
预计未来几年，澳大利亚许多高层住宅区和新兴公寓开发区的房价将变得更便宜。
独家价格模型显示，如果最近的下降趋势继续下去，到2029年，受影响最严重地区的房地产价值可能会比现在低7万多澳元。
未来五年房价下跌的市场大多在悉尼和墨尔本，但布里斯班内城区也可能受到影响。
其中许多地区的待售公寓供应充足，而不断下降的租金收益率令投资者望而却步——通常这类房产的买家市场非常强劲。
根据 PropTrack 数据建模，这些公寓往往位于市中心。
本周发布的房地产数据显示，在传统的春季销售季节到来之前，挂牌房屋数量出现了最大增长——最明显的是澳洲最大的两个首府城市。
悉尼 8 月份的挂牌量创下了自 2009 年 SQM Research 开始记录以来的最大增幅，而墨尔本的挂牌量则远高于长期趋势。
挂牌量增长如此之快，SQM Research 总监 Louis Christopher 宣称墨尔本和悉尼（程度较小）已成为“买方市场”。
他说，这两个城市的卖家都需要对价格谈判持开放态度。
Christopher 先生表示，那些在黄金地段出售独立屋的人仍将处于强势地位，但那些房产稀缺性较低的人（通常是单元房）将处于弱势地位。
他指出，各个郊区的情况差异很大，较弱的销售环境并不适用于所有地方或所有住房类别。
研究小组 PropTrack 的模型衡量了如果过去五年的增长趋势继续下去，价格会是多少，该模型显示，悉尼内城区 Haymarket 将出现最大的价格下跌之一。
该地区的住宅价格（几乎全部为公寓）自 2019 年以来平均下跌 22%，今年的中位数价格为 925,000 澳元。如果这种趋势持续下去，到 2029 年，中位数价格将下跌 200,000 澳元至 725,000 澳元。
如果重复过去五年的趋势，悉尼西北部的 Epping（另一个重要的公寓市场）的价格将平均下跌 144,000 澳元。
墨尔本价格下跌幅度最大的地区将是内城区 Balaclava、Carlton 和 Carlton North，这些地区的房价将在五年内下跌约 78,000 至 83,000 澳元。
以下地区也将出现房价下跌：
Flemington（-66,000 澳元）
Docklands（-36,000 澳元）
墨尔本中央商务区（-46,000 澳元）。
布里斯班的房价很少出现下跌，但内城区Milton将是一个明显的例外，如果按照目前的价格走势继续下去，到 2029 年，房价将下跌 35,000 澳元。
PropTrack经济学家保罗•瑞安（Paul Ryan）警告称，这些并不是精确的预测，更多的是一种“演练”，即如果许多市场继续当前的走势，可能会发生什么。
Ryan 先生补充说，过去的表现虽然往往会对市场产生很大的影响，但并不总是未来表现的预测指标。
一些价格下跌的市场可能会达到一个点，对买家来说，它们会变得更具吸引力，这反过来会抵消任何进一步的房价下跌。
02
8月澳洲超过40%房贷者挣扎还贷
房贷压力达到了前所未有的水平，8月，超过40%的澳洲人为支付房贷而挣扎。
比较研究机构Finder的最新研究显示，45%的人上个月在支付房贷方面遇到困难，13%的人在过去六个月中错过了一次或多次还贷。这是自2018年Finder开始追踪该数据以来的最高纪录。
尽管现金利率居高不下，但房贷人借款的额度却依然创下新高。目前，自住房平均房贷额为634,479澳元，比7月份增长了1.3%，比去年同期增长了9.3%。
Finder房屋贷款专家惠滕（Richard Whitten）表示，许多澳人将过多的收入用于支付房贷。
他说：“到目前为止，数百万房贷持有者设法应对了利率的上涨，但现在他们正面临着严重的财务压力，因为他们的储蓄和应急资金已所剩无几。”
“住房问题正日益成为澳洲人的主要压力来源，许多人都在为维持生计而挣扎。”
惠滕表示，如果房贷超过了借贷者实得收入的30%，那么这些人很可能正在经历住房压力。
他说，“为偿还房贷而挣扎的人数已经到了令人不安的程度。”
“利率的快速上升使首次置业者的处境岌岌可危。”
他敦促人们考虑重新评估自己的贷款利率。
“评估不同贷款机构的利率，以确保您不会支付过高的利率。”他说。
“同时，比较一下你的贷款机构给新客户提供的优惠。你可与现有贷款机构协商，以获得更好的利率，这通常比更换贷款机构要简单。”
澳洲统计局（ABS）的数据显示，2024年6月，近1.4万名房贷持有者从现有贷款机构德协商中获得了更好的利率。
03
悉尼、墨尔本挂牌量激增
需求疲软，挂牌量激增导致墨尔本许多地区房价面临着更大下跌风险。悉尼的一些地区的市场也十分疲软。
CoreLogic研究数据显示，过去三个月，墨尔本近80%的地区房价下降，是所有首府城市中比例最高的，六成以上墨尔本地区目前的房价低于2021年；维州近五分之三的偏远地区房价也在下跌。
Mornington Peninsula的房价在过去三年中跌幅最明显，其中Flinders地区跌幅最大，自2021年以来的年均跌幅高达5.3%，在过去三个月里，更是暴跌4.3%。
Fairfield、Thornbury、Caulfield North地区的市场也十分疲软。过去三年中，这些地区的房价年均下跌超过3%，过去三个月的跌幅也高达4.3%。
此外，悉尼四分之一以上地区的房价也正在下跌，其中，房价低于三年前水平的地区比例从去年的0.3%增至13.6%。
悉尼最疲软的市场位于北海滩，包括Terrey Hills、Bilgola Plateau、Palm Beach、Bayview和Newport。这些地区的房价在过去三年中的年均跌幅高达5.8%，过去的三个月的跌幅度介于1.1%到2.3%之间。
霍巴特过半地区房价正在下跌，其中47.8%的地区房价过去在三年内有所下跌。
04
新州租房痛苦指数排行出炉！华人区上榜
澳洲新闻集团9月5日报道称，Tweed Heads South以悬殊的优势，成为了新州租房者处境最糟糕的城区。
过去一年中，这个Northern Rivers地区的城区，其平均租金上涨了11%，目前的租金水平占到了该地区收入中位数的69%。
根据这份由知名房地产数据分析师Kent Lardner编制的最新《租房痛苦指数》（Rental Pain Index），Greenacre北部在全州排名中位列第二。
Lardner指出，尽管某些地区的租金有所下降，但降幅并不能可靠地表明压力正在缓解。
他说：“只关注租金上涨可能会产生误导。即使在涨幅放缓的地区，许多租户仍面临严重的可负担性的问题，租金占家庭收入的比例远超30%以上。”
“这种情况在许多地方政府辖区尤其明显，那里的空置率仍然极低，加剧了对本已稀缺的租赁房源的竞争。”
按租金占当地收入中位数的比例由高到低排名，新州租房者处境最糟糕的10个城区是：Tweed Heads South、Greenacre北部、Bass Hill - Georges Hall、Windang - Primbee、Tuncurry、Nambucca Heads、Tweed Heads、Riverwood、Pottsville和Brunswick Heads - Ocean Shores。
当Lardner综合考虑过去一年的平均租金涨幅和极低的空置率后，他的分析显示，租房形势最严峻的地方政府辖区遍布全州。
其中，Bellingen以94分（满分100分）的“租金痛苦指数”得分位居最差地方政府辖区之首，Fairfield、Cowra、Singleton和Lismore紧随其后，位列前五名。
新州还创下了拥有最多“租房痛苦指数”得分100分的城区的记录，根据Lardner的评估标准，该州有12个城区的空置率为1%或更低，租房者的处境已经糟糕到了极点。
相比之下，昆州有10个满分城区，维州有2个。
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