北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
一
Q:
我当然知道东京的房价已经超过了当年高点，但问题是他们用了整整30年啊，一代人。而咱们北京的房价是2022年最高点，到现在才四年，我现在买怎么知道是不是真正的底部？就算是底部了，然后万一拖上十多年怎么办，就算20年后涨回最高点我也等不起啊。
A：
1、我没明白怎么就等不起了？房子是用来住的，买来自住才是最重要的，何必非得着急涨回最高点呢？
或者说如果您是想炒房或纯投资，那如果长期不涨确实着急，资金利息压力也可能让人等不起。但您是自住啊，再非得纠结哪年涨回高点就没什么意思了，涨回最高点您能卖了去租房吗？
2、反正我建议还是多考虑自住，有需求就买，不着急就等着。至于是不是真正底部自己判断吧，我反正认为是底部，就因为租金收益已经超过同期银行利率。
3、另外多说一句，东京房价回到最高点确实用了30年。但他们是下跌用了22年，上涨用了8年。那如果认为现在北京房价是真正底部，就说明咱们用4年时间走过了东京22年的路，中国速度。如果认同，那自己判断涨回高点用几年吧。
4、再多说一句，日本当年不光是股市+楼市崩盘，经济也是到达顶点后再也没增长。新兴产业一个也没占据优势，之前的芯片+家电+汽车+造船+钢铁等产业也逐渐没落，所以才拖了这么多年的。
而其他国家和地区也都有过楼市崩盘，尤其是1998年的东亚金融风暴，所有东亚+俄罗斯等国的楼市都崩盘了。但只要是产业+经济恢复，房价也就跟着涨回来了，到今天没涨回来的只有日本（全国房价）。说到底还是这句话，房价是城市经济的最主要代表之一。
5、其他我没什么可说的了，自己判断吧。我还是这话，房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着。或者说是为了炒房套现就等着吧，为了居住再考虑是否现在买。
仅供参考。
借话题聊两句。2010年的时候，中国的GDP总量超过日本。但当年我想到一个问题，困扰了我好久。就是在我小时候就听说，1949年时中日两国的经济总量是基本一致的，6/70年代才拉开差距。
那我就不明白了，都说中国发展速度快，但从1978-2010=32年啊，这才追赶上日本？而且前提还是日本在1991年之后的GDP就不增长了，那这日本在前40年的发展有多快啊，中国速度比人家差远了。
过了好长时间我才想明白了。日本不是从1949年开始工业化发展的，而是1868年的明治维新就开始了。而且他们是1877年就结束内战了，之后举全国之力发展工业，底子比1949年的中国厚的太多了。
二战只是摧毁了日本的军队+工厂+金融，但其他的工程师+技工+官僚系统+教育基础都保留了下来，麦克阿瑟时期又完成了土改，所以才在抗美援朝时期能承接住美国订单，也才能快速发展。
想通了这点之后，我才能理解中国发展是真正的高速度，用30年时间就走完了日本100年，欧洲300年的工业化发展之路。
不过现在说的是房子，是楼市趋势，中国是否能用几年时间就解决完日本30多年没解决的问题？我反正是看好中国发展，继续看好中国速度……
二
Q:
我是为了积分落户而买房，比较了各线路之后感觉性价比高的就是燕山了，还没去看，想问问您的意见。从地图看这里的优势是地铁，但都是老房，将来估计也就是养老的能接盘了。另外这种产业能有发展吗？对房价是否有帮助？
A：
1、我没什么意见，该买就买呗。燕山的优势就是有地铁，价格低，居住的性价比高，现在的价格从理论上来说已经超跌了，挺适合积分的。但这种地段儿+老小区就别期望值太高了，跟市区商品房不好相比。
2、养老的能接盘？未必。这里确实是配套齐全，社区里老人也多。但毕竟是化工产业区，一般来说很少有外人考虑来养老，都是本地职工家属才合适。
将来接盘的要不就和您一样是为了积分的，要不就是买来纯自住的，毕竟有地铁，进市区只是时间长点儿而已。
3、我不懂产业，不知道未来发展，但毕竟是北京的大国企，至少会很稳定吧。
4、这种产业区对房价没什么拉动作用，因为既不是高薪，吸引来的产业链公司也不多，再加上企业员工稳定，那对房价就没什么影响了呗。
5、总之我建议别考虑太多了，反正也不是太贵，能帮助加分就挺好了。另外尽量选楼层和户型好的，一是租金高点儿，二是将来出手时方便点儿。
仅供参考。
接话题聊两句，估计很多北京人都不知道“燕山区”这个地名，更不知道人家最早的身份证号是“110110”，也就是北京排名第十的行政区。这地方其实就跟石景山似的，本来是一个企业，但为了管理方便就先成立办事处，之后成了行政区。
但燕山区存在的时间不长，应该就几年吧，80年代中期跟房山又合并了。但其实也是半独立的，和现在的亦庄有点儿像。
我小时候听过一句顺口溜儿：穷东风，富东炼，打死不去北化建。好像是这几句吧，我也记不清了。
另外燕山还有个优势是教育资源比较强，在郊区算是很不错的。尤其是燕化附中，这是吴副总理在担任北京副市长之前牵头儿成立的，如果按排行应该是“北师大三附中”，比现在的三附中历史早的多。
对了，想起个乐事儿，80年代初的时候我爸遇到的。说是在东单路口，交警拦下了好几个骑车违章的小伙子。其实就是骑车带人什么的，但按交规应该扣车+通知单位。
可警察看了几个人的工作证之后给放了。倒不是说走后门儿，而是这几个小伙子竟然是从燕山一路骑到市区的。好几十公里啊，而且还带着人，警察觉得太不容易了，于是就给放了。
但几个小伙子反倒求着警察扣车了，甚至说给带队里关起来才好呢，这样通知单位后就能派车来接他们回去了。要不然太远了，来的时候好好儿的，回不去了……
三
Q:
我想咨询天津房子的问题，因为我前几年想让孩子去天津上学买了和平区的学区房，价格不说了反正是没用上。天津的学区房在我用您的方法计算之后感觉比北京的学区溢价还高，当然这也有可能是因为我们买的是超小户型，才30多平米的占坑房。但是天津的二手房挂牌量是远超北京的，同为*壳上天津18万多套，北京才11万多，而天津人口才是北京的60%。
我想卖掉天津的这套房，因为不可能用上学位了，如此高的溢价也感觉风险太大。但是卖掉房子现在只能拿回100万多点，这点钱在北京是不可能买套房的。所以我又看了天津红桥、南开和河东河西等地的房价，也对比了租金感觉从租金比例上来说应该跟北京差不多，不过我不太懂怎么评估租金，最近也不想去天津是大致估算的。
想请教您两件事，一是请您帮着计算一下天津市区没有学区溢价的房子的租金回报率是不是和北京差不多，二是如果差不多的话我在天津这么换房行不行？
A：
1、您够节约的啊，连标点符号都省着用，憋的我直想打嗝儿。
2、这怎么说呢，我曾经的公司虽然在天津开发过楼盘，但我对天津楼市真的不懂。因为当地的房子种类比北京还多，还乱。尤其是您买的估计是老小区，那天津不仅有上市公房，还有直管公房和单位产权的自管公房呢，各种产权的价格都有所不同，反正我是算不清楚市场的真实均价，也就不好计算租售比+租金回报率。
所以我刚才是用商品房算了一下，选的是南开的融创南开宸院的两居室，但也挺乱的，同等户型5套出租房的价格分别是2000-2500-2800-4000-4500，这让我真的没法算均价了。
售价方面我看到的网上信息是同户型两居室为2.4-3.6万，假定均价为3万吧，一套房在240万。
这种户型的商品房的租售比在北京为650左右，也就是租金在3600块钱左右。翻回头看融创的租金，平均下来有可能差不多就是这个数吧。那如果老小区也是跟商品房差不多的情况，有可能和北京差不多。
3、不过毕竟北京是一线城市，天津准一线吧，那从租金收益角度是应该略高于北京的，怎么也得高10%。但现在似乎是差不多，我认为不算太合理。
反正要是我的话不这么换房，租金收益没明显提高，但城市往返挺麻烦的。100来万的房子估计房租也就2000多，就算每个月多收200，值当的吗？
4、总之您最好还是问天津本地的中介吧，我这些也只是估算，没比您算的强多少。另外就算是天津的跟北京差不多或高于北京，那我也觉得不太值，把时间精力都算进去的话没什么意思。
仅供参考。
四
Q:
您不是说租售比低的属于租金高但升值慢，租售比高的属于租金低但升值好，那学区房就是租金低升值好的啊。Ps：我的意思是为什么不能投资学区房了，怎么就有风险了，不能兼顾升值吗？
A：
1、对啊，我这说的没毛病啊，您有什么不理解的吗？
2、我没说不能投资，怎么决定是您自己的事儿，我只是列出风险而已。
用股市打个比方吧，市盈率就等于是租售比，都是利润与价格的比值。那市盈率低的说明股票价格高收益低，意味着之前的价格走势好。市盈率高的说明之前的价格走势弱，所以利润率才显的高。这没什么好与不好的，只看自己更重视哪方面了。
但请注意，我说的都是“之前”的价格走势。那请问，假定某只股票的市盈率已经达到几百倍，而且政策大环境也开始转向，您是否还会接盘？也就是说之前的升值收益已经被提前投资的拿走了，您是否愿意接盘？是否认可现在的价格有风险？
3、学区房也是如此，从2013-2023年确实是升值很好，导致租售比非常高，租金收益也就明显偏低。但如果您此时接盘，那利润是人家的，是否认为有风险就看您自己的判断了。
4、简单就这情况，利润是之前创造的，风险是以后未知的，怎么选择看自己。
仅供参考。
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