深圳楼市，天亮了。
在政策不断加码，10月份新房和二手房成交量暴增的情况下，近期很多买房人的感受，地段好、价格好的房源几乎卖完了，目前市场上的房子，要么位置不太理想，要么价格有所抬头。
对于卖家而言，被市场压了三年多，信心上明显修复，砍价幅度越来越小。
市场博弈依旧存在，但整体来看，最坏的时刻已经过去。
就当下而言，为买房折腾的大多是刚需和改善，外地投资客只是点燃市场的导火线。
随着政策面与情绪面的升温，很多买房人和卖房人逐渐乱了分寸。
01
这波行情中，可以看到市场上的几个变化。
第一，敢用杠杆的人比之前多了不少。
像在二手房市场，很多人买房用的都是15%首付，主要是宽松的低利率，大幅减轻月供压力。
第二，售楼处的人越来越多，销售规划讲得好，房子不愁卖。
比如说沙井某楼盘，一路之隔就是东莞，月初推出600套房，均价3.7万，开盘也能卖86%，有点离大谱。
经过三年多的调整，现在深圳楼市的安全垫已经很高，但是对于这种概念性远郊盘，仍存在较大的不确定性。
通常来讲，只有在大牛市行情，当核心区价格涨到大部分人都接受不了，才会传导到外溢板块。
第三，局部房价涨了，部分着急的换房业主也想死咬价格。
这时候卖房置换，比起盲目跟风涨价，还是要掂量掂量自己的房子。
不要对老破旧、过气二手房和供应大区的房源抱有太大幻想，这种房源对应的购买力较低，受冲击大，供需失衡下，房价很难上得去。
你要卖的老房子，受政策面影响，现在可能价格回升了一点，但你要换的好房子，稀缺资源越多，未来的涨幅必然会更高。
有时候，“坐井观天”的结果就是“温水煮青蛙”，格局打开一点点，或许你就赢了。
02
对于买房人来说，核心的问题是：买房，最重要的是什么？
有人说，是选对城市和地段；也有人说，是买对产品；还有人说，是买对价格。
诚然，这些都是很重要的因素，但还不够全面。
我们要分两个维度。
从中短期来说，买房最重要的是时机。
如果时机不对，哪怕你买入再好的城市，再好的地段，再好的产品，再好的价格，都一样可以让你亏得裤衩都不剩。
从中长期来说，买房最重要的是城市、地段与产品。
现在回头看，2008年肯定是一个绝佳的买房时机。
但是，当年买罗湖房子和买深圳湾的房子，收益完全不一样，甚至可以说是两种截然不同的命运。
综上，最理想的情况是：在对的时机，买入对的城市，对的地段，对的产品，再加上对的价格。
所谓好房子，不是只涨不跌，而是即使短期价格有波动，也能长期跑赢同地段的其他产品。
楼市越来越精细化，买房不再是赚钱工具，买对核心资产才是。
经济下行，反而是你的机会。
因为经济越差，越需要刺激经济，刺激经济就会印钱引发通胀，从而导致优质资产持续上涨。
深圳作为强金融属性的一线城市，收回去的拳头，打出去更有力量。
03
经常会有一些读者留言，说他就是纯刚需，用来自住的，房价涨跌都没有太大关系，住得舒服就行。
其实这是一种非常危险的观点。
刚需买第一套房，更要注重升值潜力和未来的前景。
因为刚需买对房了，若干年后，涨幅比别的地方好，那么你就可以从刚需慢慢地置换成改善，再从改善置换成豪宅。
反过来，如果刚需第一套房就买错了，5年、10年后发现基本没怎么上涨，等你想改善的时候，就会发现你根本够不着，那你也许就会永远只能待在刚需这个阶段。
如果你买对了第一套房，你就可以从刚需到改善，改善再到豪宅，这是一个完全不同的路径。
就像人生的很多选择一样，选对了就步步高升，选错了就原地踏步，甚至开倒车。
越是刚需，在选择板块和小区的时候，越要慎重，越不能乱买，更不能只根据自己的喜好买，因为这很容易踩坑。
而是要根据价值判断，综合分析去选择真正有价值的房子，否则你永远都很难突破刚需这个阶层。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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