吴晓波

目前中国多地楼市受降价潮侵袭，但房企出海投资或融资举动频繁。根据不完全统计，从2014年1月1日到6月22日，绿地、万达、碧桂园、雅居乐、新华联、复星集团以及开源控股等7家房企出海投资额度或将超过600亿元，投资物业涉及住宅、酒店、文化旅游综合体等业态。今年一季度，中国房企在海外市场的总投资额达到近千亿人民币，已经超过去年全年的总投资额。高力国际预测今年中国房企海外投资总额可能超过300亿美元。

作为千亿房企俱乐部中的“黑马”碧桂园，目前是中国房企海外销售额最高的一家，去年在马来西亚一个州就收金70亿元，成为大马销售业绩最高的开发商。近期它的高层人事变动频繁，引发外界对杨国强为女儿接班铺路的猜测。

不过从目前的情况来看，碧桂园今年以来的人事变动更明显是在为海外再造一个碧桂园而努力。碧桂园6月20日发布任命，主管营销10多年的杨国强侄儿杨永潮调任为集团董事局主席特别助理，其执行董事职位未变,而负责的职务将主要面向海外项目拓展、土地投资、项目规划以及产品定位等。

此前的4月份，碧桂园高薪引进中海首席财务总监吴建斌出任碧桂园CFO，协助成本管控及融资安排等。而一直以来，中海则以控制成本著称。据消息人士透露，对于今年国内土地投资，管理层非常地谨慎，只要未来市场预期存风险，公司联席总裁及执行董事，全权负责国内土地投资等工作的朱荣斌都会考虑放弃，找地越来越艰难。而主席杨国强就只会亲自负责海外项目投资，营销能手杨永潮的调任，显示了碧桂园对于海外市场的进一步重视。

而据消息人士透露，今年2月份，碧桂园斥资7300万澳元（折合约4.2亿元人民币）购买位于澳大利亚悉尼西北部的占地17580平方米用地后，该项目将在今年内预售。今年内开售的海外项目还包括位于马来西亚新山的碧桂园金海湾剩余单位、位于吉隆坡以北的碧桂园钻石城以及另一个位于吉隆坡的新项目。此外，碧桂园在加拿大也正在洽谈购置用地。

根据碧桂园总裁莫斌此前接受记者采访时透露，海外市场在碧桂园战略布局中占据越来越重要的地位，公司希望未来5年能够实现“三分天下”的目标，也就是海外市场、广东省以及广东省外的全国各地市场实现三足鼎立。在未来10年，希望海外市场和国内市场能够实现两分天下。对碧桂园来说，如果实现上述愿望，那它会是很多国家市场份额第一的开发商。

多年以来，碧桂园为自己贴的标签是“低成本土地、规模化生产、快速销售”，但是在2011-2012年，由于政府出台“限价”、“限购”政策打压过高的房价及房地产投资热潮，从而抑制了房地产市场的进一步上升空间。2012年，碧桂园业绩增长受到压制，销售额仅有476亿元，增长幅度回落至10%。

为此，碧桂园于2012年提出“全民营销”计划，并在2013年全面推广落实。营销变革之后，碧桂园在2013年以1060亿元的成绩迈入千亿房企俱乐部，比前一年的销售额大涨500多亿。房地产业内通常认为，碧桂园在2013年的成功，主要来自针对营销体系进行改革，打破了传统销售依靠营销团队或代理公司的模式，将销售的权力传递给公司员工。

虽然碧桂园通过全民营销在2013-2014年的调控压力下，反而突出重围，但海外投资的风险也对其有所困扰。

碧桂园选定的投资区域，通常会有坚实的市场基础，但是这些国家的政策和中国有很大的不同，房地产的开发节奏也迥异。

今年继马航失联事件重挫国人赴马来西亚投资楼市的热情之后，近日韩国济州道新任知事发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。他还宣布，将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。蓝鼎集团在济州开发的北欧神话公园以及绿地与乐天集团合作的“梦塔”项目都受到重新审核的影响。

而在澳大利亚和马来西亚，类似碧桂园等房企也会遇到一个最大问题：资金回笼的速度远低于国内。马来西亚和澳洲都规定，在当地购房买家只需付房款的10%首付。这笔首付款通常规定存放在政府监管的账户上，剩下的90%房款要等到交房的时候银行才放贷，这意味着在房企基本只能使用自有资金支持项目的开发建设，且项目在三年后交楼也容易发生退楼现象。

还有负责中国房企海外项目的销售负责人透露，除了政策法律风险外，人文环境的风险也多。国外土地大部分属于私人用地，这里面就有很多问题，包括土地所有，土地下面是否有污染。他以前服务的中国开发商在开发过程中，房子盖到一半，挖到地底层的时候发现下面20年前是一个加油站，因此又需要另外花很多钱来处理下面污染的土地。

在碧桂园取得成功的马来西亚，当地建筑工人工作节奏较慢且不愿意加班。为此，碧桂园在2012年末迅速完成了中建五局超过5000人的劳务签注，并火速“空降”至金海湾项目。作为最早进驻新山的大型中国地产商，碧桂园也充分享受当地政府给予的政策便利。据悉，柔佛州政府为碧桂园项目审批提供了一站式服务，简化审批流程；区域公司及项目方面也常常工作至凌晨，将平时一年半到两年才能完成的手续压缩在半年内解决，这也是金海湾项目在拿地不足一年便成功预售的关键。

为了深挖老业主资源，鼓动他们到马来西亚购房，碧桂园给每位老业主补贴2000元，用飞机运送了几万人到马来西亚体验金海湾项目，将原本分成四个阶段发售的近万套单位一次性推向市场。

“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题，” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境，“一定要找到合适的合作伙伴，符合当地政策环境。”

无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地(Mayland)的亲密无间，与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略，可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。

上世纪80年代，也曾出现过“日本买下美国”的壮景，然而随着日本经济泡沫的破裂，一切又回归常态。往后，中国“航海家”们是否能够成功避险，还需时间检验。