2年没上新的这家低调央企，要爆发了？|中国信达|代建|信达地产|央企|房地产

最近，上海的豪宅项目很火，艳姐跟上海地产圈的一些营销总聊天，能感觉到大家对后市很谨慎：

后续城央板块的高端项目陆续上市，豪宅市场竞争会异常惨烈，特别是风貌别墅项目。

是的，近几年上海其实出让了不少风貌别墅类地块，像之前日光的中海·顺昌玖里，其实也是一个超高层+风貌别墅项目

艳姐统计了一下，目前上海的风貌别墅类项目超过40个、总体量超300万㎡。以目前上市的几个风貌别墅超20万/㎡的单价算，这是个总货值超6000亿，单套门槛超5000万的“红海市场”。

能玩的起风貌别墅项目的，自然也是行业的头部玩家。

近期，老静安区曹家渡板块的风貌别墅项目引起了艳姐的注意，虽然前些天项目静悄悄地发布了“信安里”的案名，但它的开发商信达地产似乎更有名气。

是的，就是那个曾经拍出杭州首个百亿地块，3年之内连抢8个地王的“地王制造机”：信达地产。

不过，近几年的信达地产异常低调，特别是在上海，已经很久没有听到信达地产的名字了。

今天艳姐就跟大家聊一聊曾经傲视群雄的信达地产，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点，和艳姐进行互动。

01 信达的“绣花针”功夫

信安里，这个名字看上去就很不一样，很有海派风。因为在上海，案名带“里”的，一般是传统的旧式里弄，或者是对旧式里弄进行更新的项目，像弘安里、顺昌玖里。

信安里也是个城市更新项目。

先来看一下平面图，整个地块非常紧凑，占地面积1.03万㎡，计容建面2.58万㎡。

但操作难度不小。地块内肌理保护范围的用地面积不少于5332㎡，地块内历史建筑面积不少于7440㎡。这意味着开发商真正能进行设计发挥的土地面积仅不到5000㎡，新增的计容建面也仅有1.8万㎡，非常秀珍。十分考验开发商的规划设计能力。

虽然这是信达地产在上海的首个城市更新项目，但信达地产的城市更新能力还是不弱的，像在北京东城区的信达中心东外39号，就是一个总体量近40万㎡，包括交通枢纽、商业、写字楼、酒店、住宅的城市更新项目。

信达·信安里鸟瞰示意

所以，信安里的规划效果是这样的。1栋7-18层住宅（包含保障房）及配套用房，以及15栋2层住宅，也就是风貌别墅。风貌别墅区，石库门头、红墙青砖，典型的里弄建筑风格得到很好的传承。

予以保留的贺寿里效果示意

地块内原有的历史建筑，像永和邨、得发里、鹤寿里等也都得到了保留，不过信达地产的做法是，保留大部分有价值的构件、保持原有建筑体量和风格，进行内部功能和空间的重构。

艳姐觉得，信安里就犹如在螺蛳壳里做道场一样，信达地产用“绣花针”功夫唤醒了老静安的风貌旧里。

时间回到2022年9月，信达地产经过遴选后，以21.08亿获得静安区曹家渡社区C050301单元4-3b地块，楼面价约81484元/㎡。

地块位置还算不错，位于静安的历史风貌区内，距离静安寺直线距离只有1公里左右，到14号线武宁路地铁站步行距离300米、武定路地铁站步行距离600米。所处的曹家渡板块，过去曾有“沪西小上海”“沪西五角场”之称，是许多沪西市民购物消费的重要目的地。

这也是老静安区近年来非常少有的旧改项目。

目前信达里的价格还没有出来，像板块内的二手房金融街静安中心目前的挂牌均价超过16.6万/㎡，不过这个房龄已接近10年，房龄再老一些的静安均泰丽轩、静鼎安邦府邸挂牌均价也达到13.8万/㎡、12.2万/㎡。

目前信安里周边还没有在售的风貌别墅产品，如果范围再放大一点，像黄浦区人民广场板块的海玥黄浦源别墅均价25.18万/㎡，虹口区北外滩板块的弘安里24.3万/㎡。

以此估算，信安里的总货值要超过50亿了。艳姐估计信安里的推盘策略会跟中海·顺畅玖里、海玥黄浦源类似，先推高层住宅，这部分房源去化快，也能给项目带来现金流回款，后续风貌别墅会慢慢去化，毕竟只有15栋风貌别墅。

艳姐注意到，这也是刘瑜在出任信达地产沪苏区域公司董事长后，操盘的首个项目。在调任沪苏区域前，刘瑜曾长期在信达地产华南区域公司任职，任职期间落地了信达地产首个纾困代建项目，对目前信达地产跑通纾困代建商业模式有着极大的示范意义。

或许信安里肩负着信达“重返”上海地产市场头牌的重任。

不过老静安的新房供应一直吃紧，板块内信安里暂时还没有竞争对手。艳姐觉得，信安里应该会卖的不错。

02低调“变身”

信达地产这几年在上海非常低调，信安里拿地后一直没有做过多宣传，直到最近静悄悄地发布了案名。毕竟信达地产上一次推新，还要追溯到2年前的2022年7月，跟几年前的高调相比，信达地产像是完全变了样一样。

信达地产是谁？

可能很多新地产人不太清楚信达，信达地产是中国四大AMC中国信达旗下涉房类业务的平台，这个艳姐后面再说，但老地产人一定知道这家企业，曾经是土拍市场非常高调的“地王制造机”。

按当时的行话来讲，“信达地产不差钱，它就是钱本身。”

最为市场熟悉一场土拍，是2016年5月杭州亚运会主场馆旁的滨江奥体地块，当时信达联合体以123.18亿、溢价率96%、楼面价21575.78元/㎡竞得，这是杭州历史上第一块百亿地块，也是当年的全国总价“地王”。

上海信达·上城院子

登顶全国总价“地王”之后，信达地产并没有停下拿地的步伐。四天之后又转战上海，以总价58.05亿、溢价率307%、楼板价36962元/㎡夺下上海宝山“地王”。

信达地产地王地块

前后3年间，信达地产接连在合肥、上海、深圳、杭州等地区接连抢地，共计耗资439.56亿元抢下八宗地王。

不过艳姐觉得，在7、8年前，还是房地产行业最高光的时候，行业平均毛利能做到31%，净利润率也能到13%，虽然现在看来非常夸张，但在那个时候确实是主流房企的正常水平。对规模有强烈追求的房企来说，只要能算得过来账，拿几个地王不足为奇。

信达中心杭州壹号院

以信达中心杭州壹号院为例，其2017年12月底首开，加装修均价在4.3万-5.8万之间，首开近400套房源当天就全部卖光。2018年、2019年分别销售61亿、49亿，连续位居杭州项目排行榜第二。目前二手房均价也在10万左右。

那几年信达地产的盈利能力确实也不错，2018年、2019年的归母净利润分别为21.5亿、23.2亿，毛利分别为33%、30%。

“地王制造机”尽管让很多同行不解，但如果以发展的眼光看的话，信达地产拿下的这几个地王，有不少还是优质的“利润制造机”。

在2018年前后，特别是在三道红线和房住不炒政策下，信达地产的风格明显发生了变化，也低调了很多。毕竟作为央企，觉悟还是要有的嘛。

艳姐觉得，从上市到现在，信达地产像是蜕变了一样：规模从早期的20、30亿，到最高峰的300多亿，再到现在基本稳定在200亿。风格也从早期的愣头青，到市场横冲直撞的搅局者，再到现在的成熟稳重。

这个过程，跟中国房地产行业发展脉络何其相似。可以说，信达地产踩对了点，吃到了市场的红利，在市场回归理性之前又逐渐走向稳健。

03“白衣骑士”？

艳姐在上面提到，信达地产是中国四大AMC中国信达旗下涉房类业务的平台。

中国信达就很厉害了，成立于上个世纪90年代末，实控人为财政部，早期以收购、管理、处置建行和国开行剥离的不良资产为主。2023年，中国信达营收762亿、归母净利润58.2亿、年末总资产1.59万亿。信达证券、南洋商业银行、都是中国信达旗下子公司。信达地产的实控人信达投资有限公司，就是中国信达的7家平台子公司之一。

大家知道，这几年房地产行业进入新发展阶段，不少前期高价拿地的房企暴雷。“保交付、保交楼”成为行业关键词，一些地方政府政府联手AMC、引入代建企业的“项目纾困”类代建，成为“保交楼”处置方式之一。这也给AMC公司布局地产业务提供了契机。

也正是在这样的背景下，信达地产与中国信达的关系也更加紧密，特别是在石爱民出任信达地产董事长后，信达地产就时常活跃在出险房企的背后，成为中国信达“债权重组收购+增量资金投入+委托代建”模式下的“纾困代建平台”。

石爱民在进入信达前，曾在金融系统工作，在金融方面拥有丰富的工作经验。进入信达地产担任公司董事会秘书、副总经理等职，后离开信达地产出任中国信达资产管理股份有限公司战略客户二部总经理，并于2022年接任当时已出任中国信达总裁助理的赵立民，出任信达地产董事长一职。

或许是在地产金融领域有丰富的经验，石爱民接任后，信达地产非常重视信达体系内部协同，纾困代建的步伐明显加快。当年9月，就联手关联方投资超110亿元拿下武汉3个地产项目，推动信达地产从开发商向“不动产资源整合商”转型。