关于存量房贷利率是否调整的话题，近期持续发酵。
近日有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元的存量房贷利率寻求转按揭，以此来降低购房者负债压力，提振消费。
央行9月5日明确表态称，降准有空间，而存贷款利率进一步下行面临约束。
9月5日，国新办举行新闻发布会，人民银行副行长陆磊、国家外汇管理局副局长李红燕等来自央行、国家外汇局的有关负责人出席发布会，并就货币政策、外汇市场、数字人民币等热点话题作出最新回应。
对于外界广泛讨论的降准降息话题，央行货币政策司司长邹澜回应称，降准降息等政策调整还需要观察经济走势。年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的空间。
谈及利率方面，邹澜指出，今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别累计下降了0.1和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行；同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
邹澜同时表示，央行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。
新增与存量房贷利差扩大
今年以来，新增房贷利率不断下探。央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点。从央行最新发布的数据来看，2024年6月个人住房贷款加权平均利率为3.45%，较2023年12月下降52个基点，较2023年同期下降66个基点。
此外，央行5月宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，在市场竞争机制作用下，多个地区新增房贷利率屡创新低。
中指研究院数据显示，截至8月末，除北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。更有广州、苏州等地区银行为吸引客户，首套房贷利率最低降至“2字头”。
一位华润银行广州地区个贷经理告诉记者：“部分客户可申请到最低2.89%的首套房贷利率，我们会综合参考借款人的工资流水、工作性质、负债情况等信息。如果借款人资质无法达到条件，也可享受首套房贷2.99%的优惠利率。”
然而，与新增房贷相比，目前存量房贷利率普遍在4%以上，处于较高水平，存量房贷利率与新增房贷利率的利差再度回到六七十个基点的高位。
与此同时，随着二季度以来新增按揭定价与存量按揭定价价差走扩，存量购房者心理落差加大，一定程度上引发部分购房者提前还贷行为。中金公司的研究测算表明，按揭早偿率位于14%左右的高位。
存量房贷利率怎么调？
新旧个人住房贷款利差扩大，下调存量房贷利率的呼声由此再起。
当前有关存量房贷利率下调的讨论主要围绕银行端展开，包括存量住房按揭贷款客户与银行重新协商房贷利率；现有住房按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同等。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟接受券商中国记者采访时表示，在推动存量房贷利率稳步有序下调的过程中，必须谨慎细致地在原行重新定价、换行转按揭二者间进行政策比较与选择。
他认为，将现有按揭贷款直接转入其他银行并重新签订按揭合同的转按揭方式，有可能造成市场无序竞争、进一步压低房贷利率和利润水平，且存在转按揭范围在首套房房贷之外是否也涵盖二套房房贷的争议。
相比之下，在市场化、法治化前提下，通过借款人与原贷款行之间的平等磋商、自主谈判，采取变更合同约定调整加点幅度或发放较低房贷利率贷款置换原有存量贷款形式，促进存量房贷利率下行，则更为稳健、便于操作。
这也是当前商业银行创新尝试的方向。据了解到，已有银行推出相应产品，由客户提出申请，银行审核后调低存量房贷利率。银行内部人士对记者表示，目前这类产品并不会对客户提出其他特殊要求，同时，虽然有这样的产品，但并不会主动公开宣传。从公开信息看，部分银行还创新推出了存量房贷利率优惠券、“气球贷”、“轻松供”等新型房贷产品。
对于银行已有的房贷产品创新，金融监管部门未置可否。
此前深圳金融监管局曾发布消费提示表示，部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品，加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合，为消费者提供更加灵活的住房按揭还款方式。
深圳金融监管局指出，不同产品各有优劣，消费者在选择产品时，可结合产品特点以及自身资金状况、偿还能力综合决策。同时，不同还款方式产生的利息数额不同，消费者可以计算对比各款产品所产生的利息成本，择优选择。
“转按揭”是否可行
部分业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应为可选项。
光大证券金融业首席分析师王一峰表示，放开存量“转按揭”有如下好处：一是回应社会降低存量贷款利率的呼声；二是“转按揭”定价完全由商业性市场竞争决定，避免了由央行给定存量按揭利率调整标准可能带来的争议；三是“转按揭”风控标准简单易操作，可避免房地产风险累积加大。
但也有不少业内人士表示，若允许“转按揭”，会加剧银行内卷，进一步压缩利润空间。
五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷向中国证券报记者表示：“‘转按揭’模式虽然呼声很高，但涉及跨行合作、资产重估、资金调配，流程复杂，或存在投机风险、恶性竞争、摩擦成本较高等问题，且对大行冲击明显。该种模式短期内全面推开的概率不大。如若推行，需充分研究对市场不同主体的影响或冲击，做好政策规则协调配套。”
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，各地存量房贷利率执行情况不一，在当前市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适。而通过不同银行之间“转按揭”方式，或加剧市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。
影响几何？
存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。
何婉婷告诉中国证券报记者，去年存量房贷利率集中下调引发了阶段性的银行资金压力、大行融出意愿下降以及小行买债意愿提升。今年，央行对货币政策框架进行了调整，畅通了利率传导机制；构建了新的利率走廊，收窄走廊宽度，使得流动性分层现象显著缓解；通过丰富公开市场工具，增加国债买卖工具对债市极端交易和曲线形态进行纠偏。因此，当下如果再次推进存量房贷利率下调，配套货币政策的精准支持，预计对银行间流动性影响可控。
从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。
陈文静表示，若进一步下调存量房贷利率，将继续为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资。同时，也有助于稳定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪。
李宇嘉建议，存量贷款利率尽可能一次性降到接近中长期定期存款利率水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感，进而抑制提前还贷，鼓励按揭买房。
来源：中国证券报、券商中国、Wind万得
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