年末了，「大佬们」开启扫货模式！
最近，京东旗下的投资主体，甩出35亿港元拿下中环中国建设银行大厦五成权益，完成其在香港的房产布局。
而前几天据信报财经新闻报道，自美国9月减息后，游资开始加速流向楼市，其中有地产背景的买家至少扫了23套房，总金额约5.57亿。
如：
老牌地产开发商鹰君集团背后的——罗嘉瑞家族，9月降息前就已买入17套住宅+1宗写字楼物业，9-11月短短两月间，再买入12套住宅，总金额超1.9亿，将年度房产布局拉到近6.78亿；
同样是地产开发商希慎背后的——利希慎家族，10月斥资1.52亿元购入4套住宅+2个车位；
中原集团主席——施永青，今年10月起，通过旗下基金买入6套住宅，总金额超9300万。
春江水暖，鸭先知。豪宅大多数时候，被视作房地产的风向标，豪宅市场的回暖，也被视为房地产市场复苏的重要信号之一。
在这前提下，我们再来看香港：
豪宅市场的火爆，是否预示着房地产的复苏？
当下的香港的房地产，市场真实情况如何？
如果想在香港买房，现在是不是一个合适的契机？
01.
惊了！香港楼市热度「平权」
5000万豪宅火爆，一手成交攀新高
在落笔之前，我细看了今年香港的成交数据，发现香港的楼市热度，并没有偏向于哪一方，从某种程度上来说，实现了「平权」。
“高端市场方面，今年超5000万港元豪宅成交量或超2024年。
10月份总价超5000万港元的豪宅成交量，实现了三连涨，交出「成交66套、环比大涨100%」的成绩，侧面也可以感受到高端住宅的回暖热潮。
2024-2025年香港总价超5000万港元一手豪宅成交量一览，图源：美联物业香港，仅供参考
今年截至10月，总价超5000万港元的豪宅成交量已达322套、基本和去年持平，但在美联储重启降息周期的利好下，热钱或加速流入高端市场，今年年度有冲400套的潜力，或超去年。
2014-2024年香港总价超5000万港元一手豪宅成交量，图源：美联物业香港，仅供参考
“从整体来看，一手成交为近17年来新高。
11月，香港整体房产买卖合约登记达到7121宗，总金额超584亿港元，为近5个月新高。其中一手录得成交1812宗，截至11月全年累计销售超1.87宗，成为自2013年实施一手新例后，近12年来新高。（数据来源：香港土地注册处、中原地产，仅供参考）
“在成交量火爆之上，成交价也起来了、租金同步上涨。
根据香港差饷物业估价署公布的数据显示，10月份，香港私人住宅各类单位的价格指数去到了294.3（*以1999年为基准，当年的价格指数为100），连续5个月呈现上涨趋势。
在近两年的湾区楼市中，「量价齐涨」这个词算比较小众，这一次能在房价位列全球前茅的城市——香港，看到这一现象，着实还是让人眼前一亮。
不仅成交火爆，更有意思的是，香港的租金也在涨。今年10月，香港私人住宅各类单位租金指数200.2，与9月齐平、同为全年最高。
豪宅火爆，整体成交量上涨，私人住宅价格指数、租金指数亦同步上行，香港俨然已全面回暖。
02.
原来早就开始布局！
探：香港楼市行情背后的底层逻辑
为何全国楼市仍处于调整期，香港却整体回暖、走出一波独立行情？
深究之下，背后有3大原因：
“1、楼市利好。从去年开始在政策端不断降低香港置业的门槛，今年金融端的房贷利率「骤降」也为楼市“吸”了一波“流量”。
政策端，其实香港从去年2月到今年2月，持续在发力。
先是去年2月，明确「撤辣」，将本地人的买房印花税由原来的7.5%降低至1.5%，同步降低外地人在香港置业的成本。
随后在10月，推出政策组合拳，将住宅物业贷款比例统一提高至70%。
再到今年2月，宣布再度降低印花税，将总价400万港元以下住宅的印花税，由原来的1.5%，调整为100港元，再度降低置业资金门槛。
金融端：主要的利好，在于今年的房贷利率降了！
目前，香港的主流房贷利率计价方式有2种。
一种，是和HIBOR挂钩按揭——H按；
计算公式：实际房贷利率=HIBOR（香港银行同业拆息）+固定息差（银行加点，当前主流为1.3%，贷款获批时会锁定）
一种，是与最优惠利率挂钩的按揭——P按；
计算公式：实际房贷利率=银行设定的最优惠利率（P）-固定折扣（2.75%）
今年5月，在美联储的降息预期+金管局持续向市场注资的情况下，香港1个月的HIBOR由4%骤降至0.7%，相应的H按房贷利率则为2%，即便随后HIBOR开始回升，但也比此前的4%要相对低，房贷利率和年初相比，也有一定的利差，月供成本更低。
在香港1个月的HIBOR「低位运行」期间，不少香港的房子出现月供比租金便宜的情况。
从美联物业研究中心统计的「6月部分房屋月供比租金低情况」来看，月供比租金便宜大概28.1%-38.3%，价差非常之大。
对于部分租客来说，假如未来几十年，都是这样的趋势，那买房肯定是比租房划算，最终还能得一套房子。
图源：经济日报，仅供参考
以「大围金狮花园」为例。
租需要12729港元；
月供只需7853港元；
差额为4876港元。
假如租20年，中间差额约为117万港元。（注：这里只计算纯租金和纯月供+首付、印花税成本，仅供参考。）
而这套总售价303.1万港元的房屋，按照7成贷款算，只需首付90.93万港元+交100港元印花税就能拿下。
这么一看，的确买房也挺划算。
于是，有不少租客直接「转」为业主。
如：东涌映湾园一套734呎的3房户型，以720.8万港元成交，买家就是该片区的租客，因为房贷利息降低决定买房。
“2、人才流入。近年来，香港优化人才输入，3年间已有22万人才和家人到香港，增加住房需求，或租或买。
早在2022年底，香港就推出了一系列人才政策，包括“高端人才通行计划”和“优化原有多项输入人才计划”等。
据香港政府报道，截至今年6月底，各项人才输入计划合计收到了50份申请，有约33万份已获批，近22万人才和家人来到香港；其中2024年6月至2025年6月期间，有19万份申请，约14万份已获批，可见人才流入之快。
图源：网络，仅供参考
新增人才，就会有新增的居住需求。
这些新增的居住需求，短时间内更多是租房住，所以前面我们也看到了，近一年里香港的整体租金指数一路呈「上升」趋势。
而从人才结构构成来看，里面既有高端人才，又有一般就业、毕业生、科技人才以及优秀人才，这些人才也多具有购房潜力，对于楼市的成交而言，或多或少也有助力。
“3、资金避险。今年，香港银行存款多了19万亿港元，1-3季度港股增值30%，成为富豪做「财富管理」的首选地。
香港财政司司长陈茂波近期在网上公开表示，受到地缘政局的影响，全球投资者正在重新评估其资产组合的风险，并调整投资策略、分散风险，香港成为资金避险的安全港。
具体表现在：香港的钱多了。
一个是，香港银行存款总额继去年上升7%后，今年进一步上升超过10%，超19万亿港元；还有一个是，今年以来香港多支新股集资，吸引不少西方乃至中东的投资者参加，截至今年三季度港股上涨30%。
翻找了相关的资料信息，发现香港近两年还是富豪做「财富安置」的首选地。
波士顿咨询公司（BCG）近期发布的《2025年全球财富报告》中，提到香港和瑞士并列，为2024年全球两大跨境财富管理中心。彭博社等机构还预测，香港2025年可能一举超越瑞士，成为全球第一财富管理中心。
香港证监会发布的《2024资产财富管理活动调查》显示，2024年香港管理资产总值提升13%，总额达到35.1万亿港元。
毕马威中国与私人财富管理公会11月联合发布的第十份《香港私人财富管理年度报告》显示，香港私人财富管理业的资产管理规模（AUM）年增长15%，达10.404万亿港元。
而配置房产，是财富管理的重要一环。
当大量的资金涌入，叠加股市里的资本「膨胀」，势必会有部分资金涌入楼市，为楼市成交火爆「添砖加瓦」。
03.
香港买房，只花了不到24小时
楼市持续火爆、买房人进场？还是…
在利好之下，市场情绪的烘托下，总会有争先入场的人，这很正常。但令人意外的是，近期壹地产看到买家在香港买房，直接「盲买」。
截图自网络（2025-12-11），仅供参考
截图自网络（2025-12-11），仅供参考
香港的楼市，已经火爆成这样了吗？
仔细看，其实这个买家在买房之前，已经在香港看了近一年的房子。其中有看中一套还不错的房子，在首次报价基础上加价20万，依旧被卖家「鸽」了。而在长达一年的看房中，了解了香港大多数板块的新房、二手房，熟悉楼市的基本情况、笋盘的概况。
因此，近期当笋盘放出在售房源后，该买家即便被告知“不能看房”，依旧在24小时之内决定买房，并把支票递给业主。这侧面也可以看出，当下香港楼市，好房子的「紧俏」。
也有的买家，在「月供比租金便宜」的“诱惑”下，跑到香港买房「收租」，发现基本能实现「以租抵供」。
图源：小红书（2025-12-11），仅供参考
@小红书网友：每月租金覆盖月供和管理费，供楼压力不大。
月供：1.2～1.4万+港元；
管理费：1289港元；
租金：15500港元。
现下，还有不少人，想到香港买房收租，并在小红书上征求网友意见。
图源：小红书（2025-12-11），仅供参考
“那接下来，香港楼市接下来发展趋势如何？
在「低息」及「股票市场交投活跃」等利好因素带动下，多个地产行业机构、大佬，预测房价将上涨。
图源：信报，仅供参考
中原集团创始人施永青则表示：香港楼市上升趋势可持续6年至2031年、潜在累计升幅或达85%；戴德梁行则预计，2026年房价可上涨约5%；仲量联行香港主席曾焕平预计，香港中小型住宅价格明年将上升约5%。
多个机构也给出预测，香港楼市会持续升温：
高盛将香港2026年及2027年的房价上涨预测调高至5%和6%；摩根士丹利认为，香港楼市有望迎来4-5年的上升周期；瑞银则认为，香港将在未来3-5年进入上升周期；摩根大通预计，香港2026年楼价再反弹约5%；花旗银行预测，香港2026年房价温和回升3%；
虽然业内人士、机构均预测：香港楼市火热，且有上升趋势。但在「58安居客研究院院长」张波来看，香港楼市是经历过大跌行情的，当下国际环境不稳定因素不断增多，香港人才政策未来存在调整的可能性。建议购房者，不要高杠杆入场。如果的确是自住需求，并且考虑长期持有，可考虑入手。
总的来说，香港楼市有上升趋势，当下部分房源能够实现「以租抵供」，但要注意的是，除了月供，还会有物业管理费、差饷等，有一些楼龄较大的还要交维修费用，且抵押和按揭也有限制。如果要在香港买房，一定要提前了解清楚。
也可以看看这份流程及 注意事项
*2013年4月，香港实施《一手住宅物业销售条例》：明确规定新房销售必须按照实用面积 进 行计价，否则将面临严厉的罚款， 甚至可能遭受3至7年的监禁。
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