不久前，我受邀与财经大V沈帅波老师在他的播客栏目《进击波财经》进行了一次深度访谈
这是一次很有趣的碰撞
从对行业的趋势聊到年轻人要不要买房
从怎样避雷防坑聊到地段和产品的取舍
既有对房产金融属性的「拨乱反正」，也有对普通人买房的真诚建议
全程酣畅淋漓，干货满满
被波波老师称为可能是全网最平和也最有深度的房地产访谈
在当下看似糟糕的行情下，我们拒绝用情绪制造焦虑，更不认同以焦虑催生决策
相反，很多时候慢下来，沉下心为这个新时代梳理真正符合当下价值观的标准体系，才是我们希望能做到的事
当然，与行业共同成长的这段时间，也确实有一些心得可以和大家分享
希望能给当下正在面对行业迷茫、买房焦虑的朋友一些方向
01
我们需要多一点信心
很多人问我对行业趋势的看法
这确实是一个比较宏大的问题，如果真的要回答，我们可以试着从体感上切入
大家可能会感觉到，从前房子是稀缺的
现在的房子开始变得不稀缺了
这样的感受大约是从2022年开始的，这一年也几乎是整个楼市的分水岭
从这个时间往后，行业发生了本质性的变化，我们对行业和资产的判断需要完全换一个维度
怎么样换一个维度？
需要我们先追溯一下变化的原因
房子不稀缺，是因为需求端和供给端同时在变化
需求端的变化是买房的人没有那么充沛了
而供给端的变化，则是因为二手房的大量涌入
从前，全国可能除了北京和上海，绝大部分城市楼市的供给端只有新房，新房的定价需要经过政府预售证审批之后再释放到市场
此时房价是可控的
但二手房不一样，二手交易是一场C端与C端的交易，个人意志更明显
当二手房加速流通进入市场时，一方面人们可选择的范围变得更广
另一方面，个人意志决定了二手房价格的率先下滑是必然趋势，而这样的趋势势必会对新房市场产生明显的价格干扰
一边是需求端的收缩，一边是供给侧的扩张和二手房的价格干扰
这几件事交叠在一起，导致了楼市基本面的改变是几乎不可能逆转的
当然，在不可逆转的大环境下，催生一些过度悲观的情绪，也是在所难免
但是站在今天的时间点，以一个地产人的视角
我觉得房地产已经过了最难的时候
这件事在宏观市场的表现很明显
比如，一手房供给侧的转变
这两年，上海核心区土地出让开始变多，郊区的土地则逐渐收缩
本质上就是在完成结构性的转型，从供给端开始减少同质化产品的出现
一手房会因为这种结构性的转型，价格稳得住
当然，对二手房的价格也会有正向的影响
所以到目前为止，在我眼里
行业转型的基本面已经构成了
就拿上海来说，我对明年上海的市场是比较乐观的
不是说明年一定会上涨，而是市场能稳住，不会出现太多踩踏和情绪干扰
当下市场的主旋律主要是置换，稳定的市场可以把这一部分的需求激活，使其相对踊跃
而踊跃的需求，就是支撑市场可持续的重要因素
不仅是宏观市场的趋于稳定，个体的表现也可圈可点
比如，我们依然能看到当下行业里，有一些开发商做得非常好
有企业家选择进入地产行业拿地、甚至创业，并且取得了很好的成绩
这也是为什么我们会提出「单盘主义」概念的原因
正是因为基本面的稳定，让个人的选盘能力显得尤为重要
毕竟房地产市场太庞大了，即使相比前几年萎缩了，也是远超我们想象的庞大行业
在这样大的蛋糕里，只要能做对选择，依然能保卫自己的资产，实现对冲和资产分化
接下来，我们跳出行业宏观的视角
回到人视角
也有一些很重要的经验值得和大家分享
02
对普通人买房的真诚建议
买房可能是我们每个人都会面临的人生重大决策之一
遗憾的是
一边是买房对很多人来说很重要
但另一边是很多人在买房的过程中可能很容易被营销话术带跑偏
沉浸在装标、户型这些感性的特征中
等入住之后才发现并不是自己真正心仪的房子
买房的感性标准因人而异，如果要是说什么是真正的产品力
我们有几个理性的判断标准，建议大家看房时一定要关注
第一，建筑业态是不是相对稀缺
所谓业态就是指房子是别墅、公寓、洋房，还是小高层、高层
从业态对比上来说，别墅优于洋房，小高层优于高层
本质上是通过稀缺度来看同质化属性
比如高层建筑相对没那么稀缺，同质化属性就会更强
再比如上海最近别墅市场开始热起来，是因为别墅之前是不允许开发的，所以必然是稀缺的
作为购房者，买到稀缺的物种比评判具体的产品力要更理性
第二，产品力的底盘
精装修、户型这些各家做的都不差，不会有极大的差距
真正能拉开差距的，我会建议大家看两个维度
其一是看公区
房地产行业是有周期的，每个时代都会有自己的主旋律
当下的主旋律在公区
比如会所、大堂、架空层，看看这些空间的规划、生活感做得好不好
这也是区别房子品质一个很重要的地方
其二是看物业
物业是阻碍房子折旧非常重要，甚至是唯一的力量
一个好的物业未来有能力将公区很好的运营起来，创造更好的社区感
当然，对于尚未交付的新房，未来物业好不好很难去判断
我这里有几个不保真的小技巧
第一是看品牌
比如绿城、仁恒，那些在自己的项目中被频繁验证过的物业品牌
第二是大家去看房的时候也可以多观察、多问问
比如问问在售楼处服务物业是来自营销团队、物业团队还是临时组建的
还可以多去厕所感受一下是不是干净体面，多看看不被留意的细节
第三是可以问问物业费
太便宜的物业费也很难有好的服务，当然也不要太贵
合理的物业费，比如在上海新房6-10块，或许我们可以对未来的服务有一些期待
所以也推荐大家养成主动交物业费的好习惯
总的来说，公区和物业是产品的大底盘
选好底盘是前提
好，我们授人以渔教到底
再说说公区和物业到底要怎么看
还有更具体的经验
可以分别从二手房和新房两个维度，来聊聊大家去看房哪些需要留意的地方
先说说怎么看二手房
给大家普及一个热知识，新房市场会分大小年
所谓大小年就是指
在行情不好的时代，产品力就会想办法提升
而在那些市场非常好的年代，可能开发商没有做好产品的动力，就很容易出现问题
所以如果要买二手房，过往有一些年份入市的二手房可能需要特别注意，比如19年、15年
但2012年的产品大概率就不错
对二手房小区来说，室内、景观这些都是明牌
如果要看房，推荐大家可以关注的几个细节
其一是门口的保安
如果保安是中年人，着装整洁，精气神很好，那这个小区可能就不会太差
其二是会所的泳池
会所最难维护的就是泳池，如果夏天泳池里没水，那可能小区品质也不会太高
其三是小区的垃圾回收站
这里的干净程度也反映了小区是不是管理的很好
和二手房不太一样，新房的关注点会更倾向于公区
可以关注三个点
其一，小区如果以后有商业、会所的规划，可以问问能不能落地，什么时候兑现
开发商可能会夸张，但一般不敢骗人
所以运营规划的落地往往能反映开发商的态度
其二是电梯厅
开发商为了卖房会把室内装修做的很好，但电梯厅这一小块公区的投入往往更能反映开发商是不是良心
最后一个是我个人的小癖好，就是看看消防楼梯
消防楼梯被防火门隔开，一般不会有人推门走进，所以这一块的地面有没有铺砖、扶手是不锈钢还是木质，就更能体现开发商的用心
其实这些都是建议大家去看房的时候，努力在那两个小时里通过细节找到一些真相
往往愿意在细节上下功夫的小区，品质也不会太差
总的来说，二手看服务，一手看品质
这两个大前提可以为大家看房提供一些参考
虽然方法论是有了，但我们也知道一个道理
我不去读清华并不是因为我不想去
所以这份真诚建议的最后一条
是丰俭由人，不必焦虑
03
其实租房也很好
对大多数普通人而言，如果购买力有限，或者也没有遇到真正心仪的房子
该怎么办？
有三点可以跟大家分享
第一，买房并非必选项
现在租售并举的政策非常完善，保租房品质也很好
租房选择非常多，可以很好的解决居住问题，不买房也可以过得很好
所以真心建议大家，有充分的理由再买房，不必焦虑
楼市完全不会因为我建议大家不买房楼市就会更差
大家该买的买，该租的租，都没问题
现在的问题是很多人不知道要不要买，把焦虑宣泄在楼市里，所以导致了很多踩踏
第二，如果你现在持币待购，觉得看不清形势，等一等也是可以的
买房没有倒计时，等你看清楚了再买房也没有问题
第三，真正买房的时候，分清是因为能买得起还是因为真的合适
这两个问题有本质性区别
有清晰的诉求，符合你的长期规划，是真的合适，我认为可以买
但如果其实没有想清楚，只是因为买得起
可以再等等
我们这个时代也没有买房的鄙视链，大家不会因为你没买房被瞧不起
所以完全不必被情绪干扰
甚至我有遇到一些朋友，前几年买了合适的房子
但是随着时间的推移，觉得这套房子不能满足他的需求
于是决定不再买新的房子，而是租一套更好的
这其实是一个非常好的选择
租房是可以用最小的代价，住到最好的房子
国内的市场和国外不同，大家可能觉得国内房子的租售比低于国外，是因为国内房价太高
其实不然
我认为恰恰是国内的租金太便宜
目前国内整个租赁市场健全发展也只有五年左右的时间，而买卖市场发展已经有二三十年了
以前租赁市场没有健全发展，是因为大家没有把租房当做一个选择
实际上现在已经不是没钱才选择租房了
相反在租赁市场，只要花很低的价格就能获得非常好的居住品质，而且可以随时转换
只要你心智够强大，租房也是一个很好的选择
04
最后想说
对于行业的内容传播而言，从前我们会讲观点、讲想法、讲判断
如今会更多的聚焦在讲标准、讲体系、讲价值观
本质上也是在紧紧跟随行业的趋势发展
在这次对谈中，我和波波老师还聊了很多
欢迎届时收听这一期播客
以上为正文，来自Once，整理节选自卢俊参与的财经大V沈帅波播客访谈《进击波财经》
这是真叫卢俊公众号的第6339篇原创文章
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