北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我和老公都是河北人，15年在崇文门的新景家园买了套两居室八十多平，如今女儿18岁上大学了，侄女也在北京上大学，都计划毕业后在北京工作。又收养了几个流浪猫，考虑住房紧张，目前想在买一套一居室60平左右的，就在旁边国瑞城或者还是新景里。
这俩小区各看好了一套，最近房价降了不少特别纠结，四百多点，就担心明年咵叉！又降二三十万甚至更多！这年头一年挣二三十万很难的，就这么降下去几十万心理不平衡。想向章哥请教，年底适合买入吗？明年有没有大的政策变动影响房价的？
章老师辛苦了，目前国瑞的一居室410左右，新景家园420、430，新景家园里有崇文小学，国瑞城是回民小学。听说目前多校划片政策，是不是主要影响因素？看周边人有几个明年开始降薪的，堂弟在农行的技术服务部门，都开始九九六末位淘汰了……明年房价走势这两个小区会不会跌破400？
A：
1、这套房在当时的买房时机就很合适，刚经历过2014年最惨淡的行情，北京都跌幅达到20%以上，所以才有了棚改货币化和去库存。
2015年是股灾之后的深圳先开始涨，夏天轮到上海，北京是2015年底到2016年春节才真正出现行情的。所以您2015年买的算是最合适的时机，争取延续好运气。
2、房价下跌主要是经济大环境不行，跟2014年的情况其实差不多。当时也是国际上俄乌战争，颜色革命，欧债危机，国内则是钱荒，股灾，出口暴跌，人民币贬值，外汇出逃。大家都没钱，那房价不跌才奇怪呢。
而且当时还有战争威胁，南海对峙事件导致中美直接对抗，美国两支航母舰队入侵南海，中国三大舰队主力都上了前线。当时不少退伍老兵连军服都找出来了，比现在的形势危急的多。
您既然是2015年买房的，那2014-2016的危机应该都见识过，当时的业主们比您现在可惶恐的多。那会儿叠加外汇危机，一年多时间里上万亿美元出逃，司马南等人跟疯了似的向美国转移资产买小房子。有钱人组团儿移民，连希腊都被炒成香饽饽了，美元黑市都重出江湖，加价10%竟然换不到。
经历过当年的危机，看看现在的应该淡定的多，这世界永远是一次次的循环，太阳底下没什么新鲜事儿。房价跌就跌了呗，任何投资品的行情都是曲折波动，北京的早晚涨回来。
3、再一个原因是入学人口减少，所以东西海的学区溢价普遍下降。到现在降的不算多吧，也就5%。但明年之后说不好，确定性的进入入学低谷期了，如果没有政策支持，溢价部分受影响的可能性大。
理论上年底是适合买入的，大部分年份都是成交淡季，房价相对低的时候。但我觉得甭着急吧，先看看明年春天是否还出现小阳春。有了就准备买，没有继续等着看政策。
4、我也不敢说会有什么政策。只能说财政手段有可能继续降低税费，行政手段有可能放宽限购，金融手段有可能降息，政策手段有可能继续降首付，一切皆有可能，就看人家想不想用了。
5、多校划片影响不大，而且随着入学人数减少，大概率又回到对口入学了，没必要折腾家长和孩子。
如果真的普遍降薪，那还真可能继续下跌。因为平均收入与房租是强相关的，工资降了，房租就大概率下降，那刚有点儿起色的租售比就再一次悬了呗。我老婆他们事业单位倒还没降薪，但福利和年终奖早就降了，今年估计更少点儿。
所以甭着急买了，看看再说吧。您当年不也是没在最低点的2014年出手吗？等到了2015年才趋势逐渐明朗，这会儿虽然有可能多花点儿，但相对稳妥。
另外还是建议再考虑一下是否买入学区房吧，算算性价比，现在的溢价并不低。而且您要买的还是占坑儿房，溢价率相对最高的。所以就算买，也尽量选择溢价低的吧。
仅供参考。
二
Q:
看了您的回复，又科普了一下不懂的知识，我家潘家园有一个两居是当时全款买的，没有贷过款，我们以为再买房就是首次贷，但原来“认房又认贷”，那再买东惠家园的安置房就不算首次贷了吧？也不能用上首次贷资格了？五环外买房也是这个政策算二次贷吗？我们还是想买三居，先租以后住，我爱人还有三、四年退休，考虑要装修和税费，二次贷贷30万，想用公积金贷款（国管），不知道能贷多少年，您说的抵押贷，哪种贷款更合适？
小黄庄小区的学区房，我们打算给孙子留着，想得有点远，让您见笑，东华门已经退租，我们想留着小黄庄校区东城这一处学区好一些的以后上学用，孩子在广州上大学，如果他今后6、7年以后毕业了在广州发展就再说，如果回来还有学区房。
看了您诚挚的建议，一次性付给姐姐们规避了隐患，这个我们开始都没想到，谢谢您为我们考虑周全！如果我们把小黄庄小区卖了，一次性给姐姐们付清，然后我们在附近再买一个一居，留住学区，您觉得合适吗？还是像之前说的等一、两年卖和义两居一次性付给姐姐们，您觉得哪个更合适？
A：
1、现在北京的商贷政策是“认房不认贷”。只要名下有房，那就是二贷资格。全北京都一个政策，无论五环内外。
公积金政策更严一些，要求名下北京无房，没用过公积金或用过已经还清的才算首贷资格。北京有房的就算二贷资格，执行二套利率。既然是国管的，那常规建议是尽量用足首贷资格，要不然有点儿亏。最高贷款年限30年，贷款年龄延长至68岁。
2、学区房愿意留着就留着呗，这看自己想法。我说的只是从保值角度而已，其他方面看自己了。
3、再买一套学区房也行，那就尽量选择溢价低的吧。现在东城的平均溢价率是25%，也就是花400万买到300万的居住体验或租金收益，另100万闲置，在用上学位之前没有任何收益。但这种时期有可能买到溢价低的，这就算捡漏儿了。
另外今年是入学高峰的最后一年，溢价目前从 30%降到25%左右。明年就是大趋势的入学低谷期了，到时候看政策吧，有支持政策就能撑住溢价，没有的话溢价部分有可能逐年降低。
如果是我的话就趁着溢价还高的时候出售了，留着的话自住用不上学位，出租则租金收益低，还得承担溢价部分的风险。
4、至于和义则到时候看吧，从地段儿来说目前不算强，因为在2030年之前这里是战略留白区，不会有大规模开发和引入大型配套。再过两年看规划是否调整吧，不调整就卖，调整了就看看行情。
仅供参考。
三
Q:
请问，我是外地人，前些年机缘巧合买了一套北京的房子，成本是不高的，一直出租。但现在您也知道楼市情况，大环境不好，我这套房听中介说从高峰期已经跌了小200万了，房租虽然没降但四五年没涨了。我现在生意上需要一些周转资金，不多，所以近期一直犹豫要不要卖掉这套房。
主要是需要的资金确实不多，也就200万吧，因此而卖掉价值600多万的房子有些小题大做了，毕竟每年的房租还7万多呢。但我也看到了房地产的整体趋势，全国都在跌，北京也连房租都跌了，所以想听听您的看法。
A：
1、我的看法，首先是您这套房的租金就不太对，有些偏低似的。北京现在平均租金收益率是1.8%，您这套房如果价值600多万，那就得10万左右才合适，怎么才7万多呢？
三种可能吧，一是这7万多是您的净收益，其他的中介代理费和物业费取暖费什么的都扣掉了。但也不太对，费用再高也到不了30%的程度。第二种可能是您这套房是郊区的大户型，郊区租金本来就偏低，大户型有可能更低，所以导致收益率不划算。第三种就常见了，学区房，租金收益低个25-30%是正常现象。
2、如果是第一种可能，那我劝你换个中介吧，弄不好让人吃差价了。但如果是第二或第三种可能，那要是我就给换了，或者索性卖掉套现。
郊区的大户型以自住为主，房价走势一般略弱，所以如果不住的话留着意义不大。学区房则是溢价部分既收不到租金，也有入学低谷期之后的保值风险，不如趁着溢价还高的时候置换或卖掉，反正也用不上北京的学位。
3、总之先看您是哪种情况吧？我不认为北京楼市大盘还有多大的跌幅空间，毕竟1.8%的收益率已经超过银行存款利息了，如果房子没毛病，那能留着就先留一阵子吧，就算卖也没必要在年底，等明年春天再看。但如果是第二三种情况那就看自己了，反正我不留着。
仅供参考。
四
Q:
回龙观的经济适用房如果已经改成商品房了就是不是可以按照商品房的政策对待了会不会有什么隐患？另外我听说有一种“私产”的性质房子请问怎么购买是能到70年后也不用交土地出让金而且还能继承吗？
A：
1、这标点符号也不花钱，您多点几个又怕什么啊？幸亏您这没几句话，要不然我看完非得缺氧不可。不由得想起了鲁迅先生对标点符号的态度，他要看到您这话能再写一篇文章，《从百草园一路骂到三味书屋》。
2、经适房只要经过交易了就算商品房，各种税费和手续跟商品房一致。不过这只是理论上的，现实中人们对于房子初始产权的态度还是有区别的，就跟看待人的出身似的，远近高低各不同。
用学历打个比方吧。经适房改商，有点儿像三本的985考研，理论上的学历都同等待遇，但实际上不太一样，用人单位更重视第一学历。
3、没有隐患，只要改了就是商品房，税费和贷款什么的都一样。
4、私产，这一般是拆迁时对待“私房”的政策。也就是人家的平房是私产，没有70年的限制，那拆迁了给楼房也得是私产，同样没有70年产权限制，而且还能继承。
但这种房也跟经适房一样，一旦买卖过户就都转为商品房了，土地年限从本楼栋第一套缴纳土地出让金的日期算起。所以这种房可以购买，但买了就是商品房了。
仅供参考。
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