当下该不该卖房？北京业主528万亏损背后，楼市未来趋势早已明确
不知道你身边纠结卖房子的人多不多？最近我有个朋友老张，就陷入了两难。他2023年5月在双井富力城买了一套两居室，当时花了1338万，可这两年楼市行情大家都清楚，惨淡得不忍直视。
他去中介打听，同户型当前成交价仅810万，没错，直接跌了528万，跌幅近40%。要知道，富力城地处北京三环国贸商圈核心地段，如此大幅降价，让他格外纠结：到底该赶紧卖掉止损，还是继续持有，生怕房价再一路下跌？他特意约我聊想法，或许他的困惑，也是很多人的疑问，今天就跟大家聊聊我的看法。
其实卖房从不是简单一句“卖”或“不卖”能定的，我和老张坐下来仔细算清账、捋透情况，答案才逐渐清晰，咱们也一起看看核心判断维度。
首先看地段：富力城位于北京东三环内，与国贸CBD核心商务区仅一河之隔，出门就是地铁双井站，7号线、10号线在此交汇，交通四通八达，在北京算得上顶尖地段，地段评分能给到9分。
再看楼盘品质：以小区为中心，3公里内有大概10个商品住宅小区，总套数约1.6万套，既有富力城、乐城国际这类高端盘，也有垂杨柳西里这类老小区。富力城属于老牌高档小区，对面就是芳草地国际学校分校，唯一短板是房龄稍长，已有20多年，综合品质中等偏上，评分约7分。
最后看关键指标租售比：这套房一年租金约16万，除以当前810万市价，租售比不到2%。不少人觉得这收益比存款强，但要知道，同级别核心地段在发达国家，租售比通常能达到6%左右，这么一对比，性价比就明显不足了。而租售比要回归合理，要么租金上涨，要么房价继续下调，后者概率显然更大。
不过，这些数据大家都能查到、算清，核心还是要先搞懂卖房的真实目的。我问老张，你纠结卖房，是怕资产继续缩水想变现，还是想换更好地段、更大房子改善居住，或是有其他投资机会急需现金？老张愣了愣，坦言主要是被跌怕了，觉得房子没以前靠谱，手里攥着现金才踏实——本质上还是恐慌情绪主导的决策。
其实把眼光放长远，借鉴国际经验，就能更清晰看清楼市走向。很多人担心中国楼市会“日本化”，日本90年代经济泡沫破裂后房价崩盘，如今过去35年，房价真的全线下滑吗？并非如此：2021年东京圈新建公寓售价就达到6360万日元，超90年代高点；2025年至今，银座地价更是涨到每平米292万人民币，连续四年上涨。
但这并非普遍现象，日本北海道、九州等地区，不少房子仍像“白菜价”，甚至送都没人要。核心原因很简单：人口与产业的集中程度。东京是日本绝对的人口虹吸地，全国年轻人、优质企业和资源都往这聚集，房价自然坚挺，而人口流出、产业薄弱的地区，房产则持续贬值。
有人觉得日本房价30多年才回暖，性价比太低，其实我们和日本情况不完全相同——中国经济在良性转型，地产也在合理调整，更该参考美国楼市。美国2008年次贷危机时楼市崩得很惨，但如今硅谷、纽约等东西海岸核心城市，房价早已再创高峰；而东部“铁锈带”等昔日工业重镇，房产仍一蹶不振。
看到这大家应该明白，房地产普涨时代已彻底结束，普跌时代也会慢慢落幕，未来必然是结构性行情：好的房源越来越好，差的房源越来越差，泥沙俱下时，选对资产才关键。我的观点很明确：留房就留核心区域、优质品质的房子，若手里已是这类资产，不妨交给时间；但千万别做反操作，未来楼市就是优胜劣汰的格局。
优质小区占据不可复制的核心资源——顶级学区、便利交通、成熟商业、优美环境，永远不缺需求。现在不少聪明人正趁着行情下跌，卖掉老破小、郊区房，腾笼换鸟挤进核心圈。同样面对下跌，有人恐慌抛售，有人却视作置换最佳时机，因为他们清楚，一旦经济复苏，优质房源必然率先反弹，且涨幅最大；而老破小、偏远郊区房、人口流出城市的房产，大概率会持续阴跌。
回到最初的问题，当下到底该卖房还是买房？分三种情况给大家建议：
1. 若手里有投资房，且不在核心城市、核心地段，建议优化资产，把钱投向更优质的标的（比如部分低波动分红基金）；
2. 若暂无房产，当下想买房，宁可贵一点，也要选一线或强二线城市核心区域，哪怕面积小些——上对车，比早上车更重要；
3. 以下三类房子无需犹豫，越早出手越好：普通郊区房、非自住需求的老破小、三四线城市的投资房。
房子本质就两种属性：居住与投资，先明确自身真实需求再决策。未来楼市会像日本、美国一样，走“二八定律”路线，好城市、好地段、好品质的“三好房子”，才是穿越周期的底气。下跌不可怕，关键是保持清醒，分清该卖的资产、该买的标的，果断决策才不踩坑，你觉得呢？
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