在东京房地产投资圈，“外国人购房占比”始终是热议焦点。调查数据显示，2025年上半年购买东京都新建公寓的海外居住者占3.0%。
对于这一数据，许多业内人士和投资者不禁发出质疑：在日本买房的外国人真的这么少吗？
01
官方数据的“统计盲区”：谁被排除在外？
国土交通省2025年上半年的统计数据显示，在东京23区新建公寓中，海外居住者购房比例仅为3.5%，东京都心6区的海外居住者购房占比7.5%，但整个东京都的占比则低至3.0%。
其实，国土交通省的统计逻辑存在局限性，那就是关于外国人的购房数据，仅统计居住地址在日本境外的个人或法人。
但，这三类核心买家却被完全忽略：
• 在日本工作、生活的外籍人员（持工作签证、经营管理签证等）；
• 已获得日本永住资格的外国人；
• 通过日本本土公司名义购房的外籍投资者。
也就是说，日本国土交通省对这些人买的房全没有算进去。
数据还显示，2025年上半年东京23区海外居住者购房量同比翻倍，其中中国台湾地区192件、中国大陆30件、新加坡21件、香港地区15件。
值得注意的是，国土交通省的这些数据统计也只统计居住地在海外的外籍购房者，在日工作、生活并持有长期签证的华人购房者，以及通过日本公司名义购房的情况，都被排除在了这个统计范围之外。
可见，这种统计方法存在明显的盲区，导致官方数据（如东京23区新建公寓海外买家占比3.5%）远低于市场实际感知。
02
民间调研揭露真相：核心区占比逼近20%
与官方数据形成鲜明对比的是，民间调研更贴近实际交易情况。
三菱UFJ信托银行对大型开发商的调研显示：
• 千代田区、港区、涩谷区等核心区域，外国人购房占比高达19%；
• 东京23区中其余20区，这一比例也达到12.7%。
换句话说，在东京最核心的地段，每卖出10套房产就有近2套被外国人买了。
此外，日本不动产调查公司“东京KANTEI”的研究员高桥雅之直言：“国土交通省的数据太温和了”。
而且官方数据也透露端倪：2025年上半年新宿区海外居住者购房比例暴增8倍至14.6%，若叠加在日外国人买家，真实比例无疑会进一步攀升。
为什么官方与民间数据差距如此悬殊呢？其核心在于统计标准不同：民间机构聚焦“实际购房人身份”，而官方仅以“海外住址”为筛选依据。
不过这一现状即将改变——日本正推进不动产国籍登记制度，未来外国人购房时，国籍信息将被纳入房产证（藤本）登记范围，填补长期以来的信息空白。
当一个国家开始针对性完善登记制度，本质上说明外国人购房的体量已达到“值得规范管理”的程度。
因此，结合现有数据交叉验证，行业普遍给出了稳妥的区间判断：东京外国人购房真实占比在10%-20%之间，核心六区更无限接近20%。
03
东京房产进入“国际化配置时代”
对于中国投资者而言，这一趋势绝非恐慌信号，而是市场结构性变革的明确信号：东京房地产正从“本土刚需主导”转向“全球资产配置标的”，逐步向纽约、伦敦、新加坡等国际都市看齐。
本地刚需的稳定需求为房产提供了基础支撑，而持续涌入的国际资本则在重塑市场格局。
未来，如若日本政府落实购房国籍登记制度，相信会有更真实的数据浮出水面，2025年的3.5%或10%-20%，都只是东京房产国际化浪潮的起点。
如今的核心问题早已不是“占比多少”，而是“趋势如何”。在全球资产配置需求日益增长的背景下，东京房产作为兼具稳定性与成长性的市场，正迎来国际化的关键转折点。
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