当下楼市，敢于集中开盘的楼盘越来越少了，能够摇号的更是凤毛麟角！
首开集中开盘，更是对楼盘价值和诚意的集中检验，甚至决定了后期卖不卖得好！
同时，集中首开也是我们观察楼市行情的一个绝佳窗口。
今天（12 月 14 日），绿城悦海棠在北辰国际会议中心搞集中首开摇号，正好有粉丝想买，我就全程陪同参与，客观记录开盘现场。
开完盘，马上跟大家分享悦海棠到底卖了多少，各个环节逐步分析，客观记录，专业分析，有图有真相！
先看一组数据，悦海棠首开1#2#5#11#， 4 栋房子，共计224套，这个数量是比较大的，说明绿城开始信心爆棚，后面推迟开盘就务实多了！
开盘方式：长沙市场上少有的电子系统开盘，一张身份证通全程，这就排除弄虚作假的空间。
1.签到区
北辰是长沙集中开盘的福地，再熟悉不过了。下午2点多开始，排队签到，现场氛围还是不错的！
拍到客户的一个选房证，吉祥号码288，看来认筹量接近300了，这个数据还是比较真实的，没什么水分！
2.舞台等候区
开盘现场是16排座位，每排20个座位，共计320个位子，不到3点的时候已经满满当当，后面临时加了一些座位，有点人满为患的感觉！
当然，每组客户基本都是拖家带口，所以实际来到现场的客户应该在220组左右！
在这种市场情况下，还能有这么多客户参加开盘，说明市场需要还是有，特别是有部分改善需求被观望情绪给压抑了！
座位不够，临时添加座位
但是遇到好地段的好房子，还是会激起浪花！
市场不缺房子，房子太多了，缺的是好房子！
3.选房区
下午3点25分，正式开始摇号选房，每次5组中签，中签者欢呼雀跃，很久没看到这样的场面了！
摇到150组左右的时候，我作为客户家属，一起进到了选房区，现场销控图如下：
可以看到，2号栋的138平户型卖的最快最好，半场的时候就卖掉了70%，相当抢手！
这个138平户型得房率超过120%，可以做五房，功能性拉满，全长沙少有对手，这里忍不住要夸一下！
1号栋同样是138平户型，同样的得房率，同样楼层，虽然更加便宜，价差最高超过10万，但是因为靠近十字路口的原因，没有2号栋卖的好！
不过，1号栋4号户型基本卖完，主要是靠近小区内部，更加安静！
不得不说，有钱人还是多，好房子哪怕贵点也有人买单！
5号栋因为是128平的，总价门槛很低，得房率也超过120%，卖的也非常好！
11号楼是正常的高层，共计32层，高区卖的更好，因为采光视野更好！
半场选房结果说明两点：一是观沙岭板块容积率偏高，小高层更稀缺。二是香港大火之后，大家对超高层的抗性更大！
补一张下午5点多开发商发给我的销控表：整体去化率约为83%，在目前的行情下算是非常好的表现了！
4.财务和签约区：客户排队交钱和签约
现场放弃选房的比例很低，主要原因是在原来折扣的基础上，额外增加了4个点的折扣，确实有诚意！
开盘折扣体系： 定存98折认筹98折签约98折车房同购99折-10000，年中97折开盘96折！
成交之后，业主合影留念，露出了开心的笑容，这个节点买房确实太幸福了，等等党的福利给拉满！
5.礼品区
成交客户都有礼品，我进去的时候礼品单上已经签到了118组，后来开发商给到的数据是179组，如下图：
按照这个数据，去化率约为79.9%，这个更加真实一点！
最后，很多客户拿着礼品离场的时候，还在跟置业顾问交流，真心羡慕现在买房的朋友，折扣多，礼品多！
开盘数据总结：
预估最后去化应该在70%-80%之间！
当然，现场呈现出的数据不一定就是最终的，后期还可能会调整，后期我会持续关注项目的网签备案数据。
在现在的市场环境下，绿城还能做集中开盘，客户认筹量大，去化接近80%，难能可贵！
全程看下来，绿城首开还是比较成功，这里面有以下几个重要原因：
1. 悦海棠是绿城嫡系楼盘，品质可靠，再叠加新规政策收紧， 以后不会再有这么高的得房率，核心价值更加突出！
2.悦海棠地段不错，二环内市府核心区，政务中心+教育高地+金融中心，板块价值位列第一梯队。
教育配套方面，长沙市实验二小+南雅求实中学双书包也是亮点。
3.敬畏市场，绿城没有急于开盘，而是推迟开盘，多蓄客，也是为了给客户更多考虑的时间，稳扎稳打！
4.价格有诚意，开盘现场比预期多放2个点，敢于让利，总价门槛更低，给了更多人上车观沙岭的机会！
在楼市下行的当下，绿城给了一份还不错的首开答卷，多少会给大家一点信心！
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