文/谢逸枫
2025年中国经济、楼市全年的形势，呈现为“高开低走”曲线图，与宏观政策的发力节点保持一致。政策刺激一出，经济、楼市好转，效果一过，市场减弱。毫无疑问，政策与经济、楼市呈现正相关的关系。
定调2026年政策、房地产方向的2025年12月8日分析研究经济会议、2025年12月10日至11日经济工作会议已经召开，与2025年10月28日十五五规划建议、2025年12月3日专题会议的稳楼市思路一脉相承，承上启下。
老汉在12月11日对12月8日分析经济会议预测12月10日-11日经济工作会议涉房地产、政策内容时，已经大概准确地判断出2026年的政策方向，短期内国家不会出台大力度、大规模、大范围的超常规一揽子刺激楼市政策。
经济工作会议的“因城施策”，是对2026年房地产政策基本定调，已经透露出短期内房地产政策不会有全国大力度、大规模、大范围的超常规一揽子刺激楼市政策，主要是以城市为主的政策优化、加大政策力度。
中长期政策方向是为房企转型，行业长期平稳健康发展，提供政策支持，分别为房地产发展新模式、不动产投资信托基金制度（REITs）、城市更新和好房子土地供应及好房子建设、现房销售制度、房屋全生命周期安全管理制度。
老汉认为，2026年稳楼市的政策路径，即九字方针，所谓的“控增量（限制土地供应和新房供应政策）、去库存（信贷、公积金、税收、财政补贴、限购优化）、优供给（收购存量商品房、收回闲置土地、好房子供应、项目白名单）。
短期政策方向是为市场止跌回稳托底，优化已出台的信贷首付和利率、公积金、税收、财税补贴、城市更新货币化（专项借款、专项债、专项贷款）和房票安置、专项债收购存量商品房和专项债收回闲置土地为主，取消住房限购措施。
政策的方向、短期目标为稳楼市，即继续推进、推动和巩固房地产市场止跌回稳，托底房地产市场，化解房地产风险（债务、交房、库存、烂尾楼），防止房价下跌和资产贬值风险，振兴市场预期和房价上涨信心。
老汉认为，分化、结构性机会将贯穿2026年房地产市场，全年房地产市场延续2025年下行筑底的调整期、磨底期，房价不存在大涨大跌，上涨的概率比下跌的概率大，一线和二线及部分三线城市核心区域将保持平稳的增长。
决定中国房地产行业走向，归根结底是由三个基本面决定。短期走势看政策基本面决定，中期看市场基本面（核心是供求关系、库存去化周期）、经济基本面(核心是居民收入、就业和经济增长目标、后市预期）决定。
目前形势来看，房地产短期承压是大概率事件，中期能否企稳、回暖，关键是政策，政策能否全方位强刺激、加码。其次是2026年-2027年楼市供求面会有所改善，如同瑞银判断库存去化周期从30个月下降到25个月。
最后是中国经济基本面、老百姓收入就业面“边际改善”能否会显现。以十五五规划报告看，未来5年中国经济将保持平均4.8%~5.0%复合增长，2030 年将达到160-180万亿元，人均GDP 突破1.7万美元，整体经济水准接近中等发达国家水平。
老汉认为，基于十五五规划建议的报告GDP、居民收入、成年人口、大学毕业生的增长水平、政策和供需关系修复、经济面改善来看，未来五年房地产市场走向，总体止跌见底、区域分化和结构性上涨、L型企稳的曲线“稳中回涨”之路。
其一是坚守 "不发生系统性风险" 底线的政策，政府会在经济、房地产大幅波动时果断出手，托底市场。这就是房地产政策的托底，短期的政策目标，是房地产市场稳中有涨的关键因素，例如1998年、2008年、2015年、2020年。
其二是房地产未来5年不会出现全国性持续性下跌、暴跌，上涨的概率比下降的概率大，这个前面就已经提到过。2026年-2027年是政策再发力期，供需及经济基本面的修复期，市场筑底转见底期，是关键的二年。
其三是分化、结构性主导市场走势。2026年-2027年延续2025年继续下行筑底调整，供求关系修复快的一线和核心二线城市核心区域率先止跌、企稳，产业、人口、资金、教育和医疗及金融资源外流且经济薄弱的三四线城市继续调整。
2028年-2030年，一二线城市核心区域热度辐射至非核心区域的房地产市场逐步回暖，一二线城市热度辐射到核心三四线城市、再传到非核心三四线城市，全国房地产进入稳定期。因此，这个是比较乐观的逻辑和预测。
按照2025年12月10日-11日经济工作会议的涉及房地产内容来看，坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。
深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。
老汉认为，12月10日-11日经济工作会议透露三大新变化、亮点来看，主要是首次提出着力稳定房地产市场；首次提出因城施策控增量、去库存、优供给；首次提出深化住房公积金制度改革。毫无疑问，房地产风险化解将取得重大进展。
其一是坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，意味着房地产是化解风险的首要任务，延续了2024年以来的政策基调。坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，此次会议更加强调“积极稳妥化解重点领域风险”。
从“持续”防范化解风险”到“积极稳妥化解重点领域风险”，这表明对房地产、地方债务、中小金融机构三大重点领域风险的处置将是一项常态化、长期化的工作，需要时间来化解。房地产依然是待化解风险的重点领域之一。
当前及未来一段时间，经济领域的重点风险主要在房地产、地方债务、中小金融机构。房价不稳依然是当前房地产形势的关键，房地产问题继而关联地方债务和中小金融机构风险，所以先稳定房地产市场才是关键的。
经济工作会议关于房地产的表述，对于理解2025年房地产业政策提供了重要线索。政策目标继续聚焦防风险和稳市场，与预期基本一致，政策落地节奏和未来政策力度取决于对风险与市场的官方客观评估。
虽然今年以来居民端和企业端风险逐步扩散，市场量价仍面临下行压力，但整体而言风险相对可控，市场数据一直尚未触及政策阈值，叠加核心城市卖地相对较好，导致政策较为克制，伴随政策阈值逐渐临近，政策窗口将相应打开。
其二是着力稳定房地产市场，意味着稳楼市是2026年政策目标。2024年提出“持续用力”推动房地产市场止跌回稳，2025年是“着力”稳定房地产市场，二者含义相似，2025年的语气比去年略重一点，预计房地产新一轮政策力度应该会加大。
“持续用力推动房地产市场止跌回稳”与“着力稳定房地产市场”，两者的政策基调是不一样的。2024年强调“持续用力”和“止跌”，而2025年突出的“着力”、“稳定”，说明房地产市场处于止跌转企稳、探底转见底的调整阶段。
“着力稳定房地产市场”，意味既要稳房价又要化解风险。2024年926的会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，24年1209的会议提出“要推进房地产市场止跌回稳”，25年425的会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”。
2025年12月11日的经济工作会议提及“着力稳定房地产市场”，在未提“止跌回稳”，半年后再次强调稳定房地产，并且在“积极稳妥化解重点领域风险”之后提及。随着万科中票展期提案及房价持续下跌、债务和库存等行业风险逐步受到重视。
此处的“着力稳定房地产市场”既包含了对于此前房地产市场、房价的“止跌回稳”的要求、也包括了对于目前化解房地产领域风险的要求，预计将意味着后续有望进一步推出供需两端支持房稳房地产市场、稳房价、化解房地产风险的政策。
为什么要积极稳妥化解房地产风险，着力稳定房地产市场？是因为房地产太重要了。贡献GDP7%-10%，经济增长的引擎器和发动机、带动57个相关产业、影响5000万-1.2亿人口就业、占银行贷款26%-35%、房企债务超过15万亿-30万亿。
一旦崩盘将引发金融系统体系连锁反应，威胁金融安全。房地产占地方财政收入的30%~60%、约70%的家庭财富集中在房产，如果房价下跌30%-35%，引发消费萎缩和社会不稳定，老百姓财富缩水可能达到200万亿。
其三是因城施策，意味着政策不会一刀切出台，全国普涨结束。房价不存在大涨大跌，房价上涨的预期比下跌的预期大。政策的目标是房地产市场止跌回稳，首当其冲的是房价止跌，其次是成交量，销售额，其中一线和热点二线城市率先。
部分城市核心区域迎来2026年结构性房价拐点，政策的目的是构建起“稳预期、稳供求、促转型”，为稳楼市，市场止跌回稳提供了支撑。2026年将成为房地产市场新的分水岭，开启结构优化、平稳运行的新周期。
其四是因城施策控增量、去库存、优供给。稳定房地产市场不能快单打独斗，需要统筹、协同、精准，即需要从供需两端发力，采取政策组合拳的方式，针对不同的城市市场供需和库存及债务、财政情况，一城一策实施，避免一刀切。
因城施策，就是一城一策，目的是为应对“楼市低迷-土地收入下滑-财政承压”的风险传导链，精准提出“控增量、去库存、优供给”的三维路径。因此，未来城市的政策调整成为房地产市场最重要的风向标。
政策工具在传统常规层面已接近用足、用尽，降首付和利率、北上深等城市取消限购和税费优惠的环节有一定空间，但参考海外样本和国内历史经验，政策在超常规层面一直保持克制，未来潜在空间较大，只是相机抉择问题。
“控增量”来看，从供需关系的源头上，平衡供需关系、改善供需关系，形成上涨的预期和信心。土地端及土地与商品房的关系角度出发的，这意味着后续土地供应、新商品房预售审批，要根据市场库存、供需在量上需适度控制。
去库存对应此前消化商品房、土地存量，主要是包括传统托需求相关手段，以及旧改或收储等工具。优供给对应此前优化商品房、土地增量，主要是提高新建住宅品质土地和好房子的供应，即在行业“大循环”承压背景下打造好房子循环。
“去库存”来看，此次是时隔9年再提去库存。上一次经济工作会议提及“去库存”是在2016年，彼时主要针对三四线城市库存多问题。2025年10月末全国商品房待售面积是7.5606亿万平，比9月末减少了322万平，今年以来连续8个月减少。
截至2025年10月末，全国商品住宅成交均价为9588.1元/平米，较去年同期下降2.78%。从库存规模看，截至2025年10月末，全国商品房待售库存规模为7.5606亿方，其中待售住宅库存规模为3.9645亿方，同比分别增长3.3%、5.4%。
同比却增长了3.3%，说明目前商品房去库存压力大。根据易居全国百城库存报告显示，2025年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，较行业合理值增加近一倍，去化速度明显放缓。
2024年10月统计局公布房地产狭义库存是7.3亿平米，但2025年10月底狭义库存却是7.5亿平米，其实不降反增了0.2亿平米。因此，目前房价不具备“止跌、企稳”基础，商品房库存销售至少需要再卖出去2亿平方米住宅。
“优供给”来看，土地供应在结构上需优化。首先是供应、库存过剩的城市，商业地产、普通住宅、保障性住房的土地供应应该减少或者停止，避免形成新的库存。其次是一二线城市的核心区域稀缺、高品质地块、好房子的地块加大供应。
再次是更加围绕职住平衡、轨道交通、教育资源、医疗资源，在有需要的城市区域、地段、户型等方面优化供给。最后是取消90/70、允许调整规划设计指标和土地用途，转变为高品质、好房子项目，取消限制高品质、好房子的限制条件。
其五是鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”这一表述透露出政策的重要变化，保障房的地位相较于商品房有所弱化，工作重心更多在于去库存，即指向商品房。
“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”中的“鼓励“，既表明地方要根据实际供需、库存情况收购存量商品房重点用于保障性住房，又要根据自身财政、债务情况量力而行。因此，收购存量商品房重点用于保障性住房应该会加大力度。
鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，关键是资金来源。目前地方财力有限专项债的使用规模有限，应该考虑把专项借款、专项贷款、特别国债等纳入收购存量商品房的资金范围，降低利率或者贴息。
其六是深化住房公积金制度改革。深化住房公积金制度改革，意味着住房公积金制度会有新的变化。随着房地产市场的阶段性“换挡”，公积金还需要进一步扩大覆盖面（对象）、拓宽使用范围（用途、提取）、额度扩大。
对公积金相关内容最近几年鲜有明确提及，此次将深化住房公积金制度改革写入其中，无疑是住房公积金领域的一项重要内容。最关键的是，要探索如何将公积金政策与房地产市场去库存工作相结合。
深化公积金制度改革，除了提取、额度和利率、用途等基础环节的优化之外，涉及定位、统筹、投融资等更高层次和更长维度的考虑，短期最为关键的是能否明显降低公积金贷款首付比例、利率，纳入个税退税和贷款贴息范围。
公积金在首付比例和首付资金及购房套数、利息，提取对象（夫妻、父母等）和区域（异地互认）及额度、用途（购房、租房、子女教育、老旧小区改造、加装电梯等）的支持方面要进一步发力，尽量覆盖购房首付成本、下降购房门槛等。
其七是有序推动好房子建设。2025年“好房子”被首次写入工作报告之后，好房子的土地供应、新房建设明显加快。“好房子”是以供给端的升级引导需求升级，新房“优质优价”也有助于稳定新房价格。
其八是加快构建房地产发展新模式。房地产发展新模式的推动是一个循序渐进的过程，是一项长期的工作。目前部分地区的基础性制度搭建已相对完备，因此要在楼市已经稳定的前提下推进，避免对稳楼市形成不好的影响。
若楼市不稳定，企业资金端承压，对当前讨论的一些新模式，市场会产生抵触情绪。加快构建房地产发展新模式，意味着旧模式难以为继，但新模式还未成形落地，这是行业和市场不断下滑的原因。
加快构建房地产发展新模式需以稳定楼市为前提，楼市稳定后推进将更为顺利。新模式涵盖房地产开发、融资、销售等环节。不仅涉及商品房，保障房等一系列内容需全面推进。一些城市土地出让、项目采取现房销售，这是值得肯定。
结合10月28日的十五五规划建议、12月3日的专题会议、12月8日的分析研究经济会议和当下经济、前10月全国房地产市场形势来看，12月10日-11日经济工作会议透露出十大信号，为2026年房地产政策、市场发展指引了方向。
其一是宏观政策总基调强调积极有为、加大力度、提质增效，意味着重点领域、行业的政策将加码。2026年，是“十五五”的开局之年，2035年的目标，是经济总量翻番、人均GDP翻番，GDP年均增长5%的目标，需要政策加大力度。
其二是财政政策基调强调实施更加积极（包括存量、增量政策），意味着财政赤字、债务总规模和支出总量有所扩大，包括预算赤字、新增地方专项债券、一般国债、超长期特别国债、注资特别国债。
其三是货币政策基调强调适度宽松（包括存量、增量政策），意味着降准、降息的空间分别为1次-2次，结构性政策工具、新型政策性金融工具（政策性金融工具，2025年5000亿元，资金来源为发行金融债券、央行PSL资金、财政贴息）。
其四是中国经济的基本盘是内需，意味着投资下降，出口走弱，外部不确定性因素下，房地产是最大内需。振兴消费是重中之重。扩大内需，内需主导，就是要刺激、振兴消费，让老百姓敢消费，前提是老百姓有钱并敢消费。
其五是稳经济先稳房地产，意味着房地产依然是支柱产业、主导产业、基础产业、先锋产业，房地产对经济的影响不可忽略，经济稳定前提是稳定房地产。房地产业产业链，对金融、财税、家庭财富、就业、基础设施、地方债的影响大。
其六是着力稳定房地产市场，稳房价，意味着房地产新一轮政策救市箭在弦上、指日可待，这为2026年房地产政策指向了明确的方向，并且政策的力度、范围、规模将会有所加大，存量、增量的房地产政策强度会有所上升。
其七是房地产政策目标明确，短期稳楼市托底，中长期促转型。其中政策短期目标是稳楼市，房地产市场止跌回稳，托底房地产市场，中长期目标是促转型，为房企、行业的转型提供政策支撑，即房地产发展新模式。
其八是因城施策，意味着政策以存量为主，增量为辅，城市执行为主体，35城为重点，即支持城市更新城和收购存量商品房及收回闲置土地的城市。毫无疑问，市场分化、市场结构性回升延续2025年主题线，贯穿2026年房地产市场。
其九是深化住房公积金制度改革，意味着随着房地产市场的阶段性“换挡”，公积金还需要进一步扩大覆盖面（对象）、拓宽使用（用途）范围。未来公积金可以更广泛地用于购房、租房、装修、危旧房改造、城市更新等用途。
其十是加快构建房地产发展新模式，意味着新模式的基础制度加快完善，包括完善人房地钱联动机制和用地出让、商品房开发、融资、销售基础制度、城市更新、推动好房子建设、现房销售、房屋全生命周期安全管理制度。
热门跟贴