桃李不言而“成蹊”：解码一栋传统楼宇的“招服一体”逆袭之道|写字楼|南翔|成蹊|招商|楼宇|物业

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在上海嘉定南翔镇，一栋名为“成蹊大厦”的5A级写字楼，仅用短短一年多的时间，书写了楼宇经济的逆袭样本。它不是传统意义上“靠地段吃饭”的写字楼，却从2024年6月更新竣工开园起，一路刷新招商“成绩单”：10月入驻率突破80%，年底攀升至90%，2025年中期更是达到93%的高位；它没有依赖“大水漫灌”式招商，却集聚了16家高新技术企业，涵盖科技、服务、金融等多个领域，其中成蹊科技、芦鸣科技、爱景节能、身边云等标杆企业，均成为细分赛道的佼佼者；它不仅是办公空间的提供者，更成为“南翔元谷”的核心载体，串联起南翔游戏谷与元谷的“双谷联动”格局，推动AR/VR/MR硬件、虚拟人技术及文体旅内容场景的元宇宙产业带成型——这就是成蹊大厦，用实打实的招服成果，成为南翔乃至嘉定区楼宇经济的“示范标杆”。

更难得的是，这栋总投资约1.6亿元、建筑面积17310.64㎡的楼宇，不仅硬件过硬，更在软件服务上形成差异化优势：便利店、咖啡厅、牙科诊所、南京银行等商业配套一应俱全，24小时物业响应机制解决企业日常痛点，甚至能联动政府部门为企业“答疑解惑”——此前上海市市场监管局便专程赴大厦，针对企业经营难题提供政策解读与流程指引，真正实现“企业需求在哪里，服务就跟到哪里”。

图源：人在南翔

一、破局：从“房东思维”到“生态思维”，成蹊大厦的逆袭逻辑

成蹊大厦的亮眼成绩，并非偶然。反观当下多数传统写字楼，仍深陷“房屋租赁”的旧模式困局：缺乏产业规划，只能“什么企业来就招什么”，导致入驻企业鱼龙混杂；服务局限于安保、保洁等基础物业，对企业急需的政策对接、融资支持、人才服务视而不见；没有社群运营意识，企业间如同“陌生人”，难以形成协同效应。最终，这类写字楼与企业的关系仅靠租金维系，一旦周边出现更低租金的载体，企业便会“用脚投票”，陷入“空置率波动—收入下滑—服务缩水”的恶性循环。

而成蹊大厦的逆袭，恰恰在于跳出了这一“房东思维”，以“产业生态培育”为核心，走出了一条“精准定位—全维服务—协同共生”的新路径。

第一步：锚定赛道，用“精准定位”打破同质化

传统写字楼的招商往往“无差别撒网”，而成蹊大厦从建设之初就明确了“产业聚焦”的方向——依托南翔镇“3+1”产业规划，聚焦元宇宙、新能源、节能环保三大赛道，成为“南翔元谷”的核心空间载体。这一定位并非凭空而来，而是基于区域产业基础与市场需求：一方面，南翔镇正推动“文体旅内容新场景”与“沉浸式互动内容创制”产业集聚，急需专业载体承接相关企业；另一方面，元宇宙作为新兴赛道，企业普遍面临“选址难、配套缺、政策不熟悉”的痛点，亟需一个能提供“产业氛围+政策支持”的空间。

为了强化这一定位，成蹊大厦并非简单“贴标签”，而是从招商环节就设置“准入门槛”——优先引入与元宇宙、新能源相关的企业，同时提供针对性政策扶持：对入驻的元宇宙配套企业，给予专项补贴，降低其初期运营成本；主动对接政府部门，为企业争取产业项目认定（如游戏动漫、在线新经济、人工智能等领域的项目扶持），帮助企业“轻装上阵”。这种“精准定位+政策赋能”的组合拳，让大厦迅速形成产业集聚效应：成蹊科技（姚记科技全资子公司，聚焦数字文创）、芦鸣科技（广告与数字营销）、爱景节能（节能环保技术）等企业相继入驻，不仅形成了“上下游关联、业务上互补”的产业生态，更吸引了产业链上的其它企业“慕名而来”。

图源：南翔生活网

第二步：升级服务，用“全生命周期赋能”替代“基础物业”

传统写字楼的服务，停留在“保障物理空间正常运转”；而成蹊大厦的服务，则围绕“企业从成立到发展的全生命周期需求”展开，完美契合了“企业服务三个层级”的进阶逻辑。

在基础物业保障层面，大厦不仅做到了安保巡逻、清洁保洁等“标配”，更升级为5A智能化管理：通过OA（办公自动化）系统提升企业办公效率，CA（通讯自动化）系统保障通讯畅通，FA（消防自动化）与SA（安保自动化）系统筑牢安全防线，BA（楼宇自动控制系统）实现水电能耗的智能调控——这些配置，让企业无需在“办公硬件”上多费心，能专注于核心业务。同时，24小时物业响应机制、充足的停车位，更是解决了企业“加班无人管”“员工停车难”的常见痛点。

在企业基础服务层面，大厦最关键的举措是“打通政策落地最后一公里”。它与蓝天经济城达成战略合作，邀请其入驻大厦，让企业足不出楼就能对接政策申报、工商注册、财税咨询等服务——此前有企业反映“对嘉定区产业政策不熟悉，不知道如何申请补贴”，蓝天经济城的驻点团队便主动上门，梳理政策清单、指导申报流程，帮助企业“不错过任何红利”。此外，大厦还会定期联动政府部门开展“政策答疑会”，比如上海市市场监管局曾专程赴大厦，针对企业在经营许可、合规管理等方面的疑问，提供“一对一”指导，帮助企业规避经营风险。

在企业增值服务层面，大厦聚焦企业发展的“核心痛点”：针对“融资难”，虽未直接提供投融资服务，但会对接南翔镇投资服务中心，为企业链接天使投资、VC/PE机构资源；针对“人才缺”，主动收集企业的“人才公寓需求”，向政府部门反馈，同时对接高校与职业院校，为企业提供校园招聘支持；针对“成本高”，除了房租补贴，还推动共享空间建设——大厦内设置了共享会议空间、休闲娱乐区、健身区，企业无需单独租赁或购置相关设施，即可满足员工会议、休闲需求，间接降低了运营成本。

下图：大厦组织开展主题研学活动（图源：成蹊大厦）

第三步：协同共生，用“链主带动+社群运营”培育生态

如果说“精准定位”与“全维服务”是成蹊大厦的“骨架”，那么“产业生态协同”就是其“血肉”。大厦运营方曾明确表示：“我们不是‘房东’基因，而是‘链主’基因，核心是靠行业号召力的‘强链接’带动上下游合作伙伴集聚。”这里的“链主”，正是姚记科技——作为从传统扑克制造转型为数字文创集团的企业，姚记科技不仅通过并购成蹊科技，将其核心业务与团队迁入南翔，更以成蹊大厦为载体，带动了上下游企业的集聚。

最典型的案例是芦鸣科技：作为姚记科技的广告投放合作方，芦鸣科技在成蹊大厦开园初期便选择入驻，不仅因为“近水楼台”便于业务对接，更看中大厦的产业氛围——入驻后，芦鸣科技很快与其他游戏、数字营销企业建立联系，业务范围不断扩大，最终将租赁空间从一层扩至两层。这种“链主企业带动上下游”的模式，让大厦的产业生态形成“滚雪球”效应：一家企业入驻后，会吸引其合作伙伴、供应商前来，而新企业的加入又会带来新的合作机会，形成“企业越多—协同越强—吸引力越大”的良性循环。

与此同时，大厦还通过“社群运营”促进企业间的互动：定期举办行业沙龙、企业家下午茶，让不同企业的负责人交流经验；建立线上社群，发布企业动态与合作需求——比如有新能源企业需要测试设备，通过社群很快对接上大厦内的共享实验室资源；有科技企业需要临时用工，通过社群联系到身边云，解决了“用工荒”问题。这种“线上+线下”的社群运营，让企业从“孤立存在”变成“社群一员”，归属感与粘性大幅提升。

下图：今年5月，大厦内企业的端午节活动（图源：成蹊大厦）

二、借鉴：成蹊模式的“星火”，如何在上海“燎原”？

成蹊大厦的逆袭，不仅是一栋楼宇的成功，更为上海存量楼宇经济的转型提供了可借鉴的“样本”。上海作为超大城市，存量写字楼已进入“优化期”——据相关数据显示，部分区域写字楼空置率仍处于高位，传统“收租模式”难以为继；与此同时，大量中小微企业、新兴产业企业却面临“找‘好空间’难”的问题：要么空间配套不足，要么缺乏产业氛围，要么服务无法满足需求。这种“供需错配”，恰恰说明上海需要更多“成蹊大厦”，用“生态思维”激活存量楼宇的经济价值。

1、传统楼宇的“通病”：固守旧模式，错失新机遇

当前，形成多数传统写字楼困境的原因之一，本质上是“运营理念”的落后，包括：

•收入结构单一：90%以上的收入依赖租金，一旦空置率上升，现金流便会承压；

•服务同质化严重：无论入驻的是科技企业还是传统贸易公司，提供的服务都是“安保+保洁+维修”，无法满足不同行业企业的个性化需求；

•产业生态缺失：企业间缺乏互动，无法形成协同效应，导致楼宇“只有企业集聚，没有产业集群”；

•粘性极低：企业选择空间的核心因素是“租金高低”，而非“服务好坏”或“生态优劣”，搬迁成本低，流失率高。

这些问题，不仅制约了楼宇自身的价值提升，更浪费了城市宝贵的空间资源——一栋缺乏产业生态的写字楼，即便租满了企业，也无法为区域经济贡献“乘数效应”，反而可能因企业频繁搬迁导致空置率波动，影响区域经济稳定。

2、“成蹊模式”的可借鉴“内核”：四个关键转变

成蹊大厦的成功，并非依赖“特殊资源”，而是通过四个“理念转变”，实现了从“空间提供者”到“产业服务商”的转型，这恰恰是传统楼宇可以借鉴的核心：

第一，从“被动招租”到“主动招商”：以产业定位为导向。传统楼宇的招商是“来者不拒”，而成蹊大厦则是“按图索骥”——先明确区域产业规划与自身定位，再针对性引入符合赛道的企业。这种“主动招商”模式，不仅能形成产业集聚效应，还能让楼宇成为区域产业发展的“助推器”。比如南翔镇推动元宇宙产业发展，成蹊大厦便成为这一战略的“落地载体”，既承接了企业需求，又为区域产业升级提供了支撑。

第二，从“基础服务”到“全维赋能”：覆盖企业全生命周期。传统楼宇的服务“只保基本运转”，而成蹊大厦则将服务延伸至企业发展的“全链条”：从注册期的政策对接，到成长期的人才、资金支持，再到成熟期的产业链协同，真正做到“企业需要什么，就提供什么”。这种“全维赋能”，让企业感受到“不仅是在租空间，更是在找‘合作伙伴’”，粘性自然大幅提升。

第三，从“孤立运营”到“生态协同”：强化链主带动与社群链接。传统楼宇的运营“只对单个企业负责”，而成蹊大厦则注重“生态构建”：一方面，依托链主企业（如姚记科技）带动上下游集聚，形成产业闭环；另一方面，通过社群运营促进企业间互动，让“陌生人”变成“合作伙伴”。这种“生态协同”，让楼宇不再是“孤立的空间”，而是“产业网络的节点”，能为企业创造额外价值。

第四，从“企业单打”到“政企联动”：打通政策落地“最后一公里”。传统楼宇与政府的互动较少，而成蹊大厦则主动“搭桥”——通过引入蓝天经济城、对接市场监管局等方式，让政府服务“走进楼宇”，帮助企业解决“政策找不到、流程看不懂、补贴申请难”的问题。这种“政企联动”，既减轻了企业的“行政负担”，又让政府政策能精准触达企业，实现“政企”共赢。

结语：让“成蹊芳径”遍上海，激活存量楼宇的产业价值

成蹊大厦的名字，取自“桃李不言，下自成蹊”——它无需靠“低价租金”吸引企业，而是靠“产业生态”留住企业；无需靠“地段优势”炫耀，而是靠“服务能力”赢得口碑。这种模式，恰恰是上海存量楼宇经济转型的“破局之道”：当更多写字楼从“房东”转变为“产业服务商”，从“出租空间”转变为“培育生态”，就能让每一栋楼宇都成为“产业集群的载体、企业成长的土壤、区域经济的引擎”。

当前，上海正处于“十四五”收官与“十五五”布局的关键节点，存量楼宇经济的升级，不仅关乎城市空间资源的高效利用，更关乎产业集群的培育与区域经济的可持续发展。期待未来能有更多“成蹊大厦”涌现，让“生态思维”替代“房东思维”，让“协同共生”替代“孤立运营”，真正激活存量楼宇的经济价值，为上海高质量发展注入更多“楼宇动能”。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏雨

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