等了很久，仍旧没等到......
在过去的11月份西安房价继续下跌，根据统计局最新数据：
西安新房环比下跌0.4%，同比下跌5.4%，环比跌幅收窄0.4个百分点，同比跌幅扩大0.2个百分点。
西安二手房环比下跌1.1%，同比下跌8.2%；环比跌幅扩大0.2个百分点，同比跌幅扩大0.8个百分点。
◉数据来源：国家统计局
从数据看，西安房价仍处于下跌趋势之中，特别是二手房，环比数据从8月份开始连续第4个月跌幅超过1%，正在加速下探，至于底在何处，很难判断。
其中跌得最狠的还是144㎡以上大面积产品，同比跌幅达7.4%；90-144㎡，同比跌幅7%，90㎡以下刚需产品同比跌幅6.4%。
从市场终端来分析，前几年西安楼市供应以130㎡以上改善为主，随着众多项目的交付，房源进入二手市场，存在一定投资群体“套现离场”的现象，在二手房市场大面积产品流动失速，新房产品升级的双重挤压下，降价成了这部分人群最好的选择。
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前两天，高层对房地产市场用9个字指明方向：控增量、去库存、优供给。
这在数据上同样有体现，在整体投资上房地产规模大幅萎缩，属于“控增量”的范畴。根据数据1-11月份房地产开发投资下降15.9%，住宅新开工面积下降19.9%，未来新房供应会持续减少。
◉数据来源：国家统计局
去库存方面，11月末商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米；与2024年11月末（73286万平方米）同期对比，增长2.7%。其中住宅待售面积39361万平方米，同比增长4.3%，由此来看楼市库存压力仍旧存在。
而“优供给”则是对楼市产品的升级，首先体现在土地供应上，以西安为例前两年普遍2.8的容积率指标，现在2.5容积率已经成为常态。
◉金茂幸福晓棠园林实景
再就是体现在新项目园林品质、户型设计、社区服务等全面升级，并且产品面积在向100㎡以内刚需下探，比如在11月份极具代表性的金茂幸福晓棠98-139㎡户型，豪宅品质的叠加，让项目火热出圈。
这是对楼市产品结构的深层次调整，刺激改善需求释放，让能力大的换房，能力小的买房，给没能力的保障房。
从这个逻辑推导，新房与二手房产品的人为“割裂”，给老一代二手房止跌增加了难度；当然也为新房价格增加了底气。
◉图片源自网络
短期来看，新房、二手房价格如同“鱼与熊掌”，不可兼得；当然，新房创造的价值也不同，最直接的如土地出让金、房贷增量......
在当下，在二手房士气严重受挫，购房者信心不足，市场预期为负的情况下，新房想逆势走出“独立行情”也不现实，最重要的还是要改变楼市预期。
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