近段时间地产股有些异动，部分地产股出现上涨，尤其是万科。从9月18号开始，连续两天涨停之后再仰天大涨，直到第五天，也就是9月24号出现下跌。但24号是因为整个楼市普跌大跌，所以万科跟跌，也不能说万科就变弱了。这主要跟市场传闻有关系。
第一条传闻跟整个地产业有关：传9月30号前会出台一个全国性政策，财政部贴息20到50个BP，地方政府贴息20到50个BP，综合起来能达到40到100个BP。如果按照顶格100个BP计算，首套房贷利率就会从3.05%大幅下滑到2.05%左右。上述新政只针对新房首次增量用户，存量房大概率是没有的，二套新房的贴息也在研究中。关于这个全国性的贷款贴息，不是传了一次两次，而是多次了。第一次有这样的说法要追溯到2025年11月份，但过去10个月国家层面一直没有动静，只是过段时间就会有传言。今年930及之前会不会出台这样一个新政呢？我的感觉并不是百分之百不会出台，但出台的概率偏小。
有两条逻辑支撑这个判断。第一条逻辑是从宏观经济来看，虽然今年三季度的GDP增速下滑到了4.3%，要想完成全年4.5到5.0之间的增速有一定压力，但现在出口增速比较高，外需远强于内需。在财政刺激方面，今年上半年的财政刺激用得比较慢，所以近两个月财政加力主要是将存量指标尽快落到实处。针对贷款贴息，今年的力度略有增加，但依然局限在消费领域。从国家层面想把贷款贴息扩大到房贷领域，这个步子迈得比较大，在9月底之前概率较小。
第二条逻辑是从地产层面来看，虽然到目前为止全国房价依然没有止跌，交易量在三季度也出现了下滑，但今年房地产的总体情况，尤其是量和价格综合之后，依然强于去年。最近住建部公布的数据显示，今年1到8月份，新房和二手房的销售面积加总之后，同比基本持平，所以救楼市的急迫性并不是特别大。
从个人贷款贴息的具体操作来看，去年以来已经有部分地方政府出台了这一措施，但由于地方财力有限，贷款贴息的力度比较小。房地产本质上还是一个跟地方经济和地方财政密切相关的产业，货币政策、房地产贷款政策可以全国性统一部署，但在财政支出和财政刺激方面，按照基本原则还是以地方为主。国家层面和地方层面分别贴息20%到50%，从实操上讲逻辑并不太合理。
第二个政策传闻涉及万科：银保监会要求未来三年万科贷款本息挂银行账上，企业不用实际支付，银行也不得把贷款分类为不良贷款。这个传言一看就不太靠谱。自从2024年初传言万科资金链非常紧张之后，过段时间就有传闻说相关部门要救助万科，但从实际情况来看，并没有哪个部门出台有力的救助措施。现在这个消息说是银保监会只针对万科出台一个政策，这几乎是不可能的。
一个国家的重要金融管理部门，根本不太可能针对某家房企出台专门的救助措施，而且万科又不是央企，它只是深圳的一家地方国企。如果真的要有救助措施，也会按照哪家孩子哪家抱的基本原则，由深圳的地方相关部门来救助万科。
总体而言，上述两个传闻感觉基本上都很难成真。最近万科的大涨很可能是一种游资的炒作。我们观察其他主流地产企业，自从828新政出台之后，股价都大幅下滑，连续大跌两天之后出现横盘震荡，有些重心略有上移，但当前点位相比828之前都跌了10%以上，甚至20%。在万科股价大涨的9月18号之后，这些主流大型地产商的股价并没有像万科一样出现明显上涨。基于目前的房地产形势，我认为对于地产股目前还不宜过度乐观。
只有等待房价止跌之后，地产股才能真正迎来周期性上涨的机会。最近著名私募女魔头李蓓又提出目前房地产的布局时机非常好，她之前说是十年一遇的好机会，现在进一步升级为二十年一遇的投资好机会。但她过去几年持续看好地产链，导致自己的私募产品持续暴跌。虽然近期其私募产品略有反弹，但远没有到整体看好地产股的时间节点。到了明年，才有可能会真正迎来地产股布局的好时机。
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