01
楔子
前两天我刷到一个消息，说的是：万科的前董事长王石又重返房地产行业了，而且还特地成立了一家公司，叫做“深圳深石城市更新有限公司”。（如下图）
因为万科是中国房地产的一面旗帜，当年很多创新都是万科引领的。而王石的“不违规、不行贿”的主张，也和我做人做事的理念比较吻合。
王石今年已经75岁了，从万科“毕业”之后其实也干过很多项目，但都没能重复缔造“万科”这般的辉煌。
当然我也写过一些，感兴趣的朋友可以扩展阅读：《》
而这次，王石特地成立城市更新公司，到底会做些什么业务呢？
今天这篇文章，就来聊聊我的一些看法。
02
公司业务
其实从公司的经营范围，我们大致能猜到深石更新能做什么，不能做什么。
工商信息显示，深圳深石城市更新有限公司的经营范围包括一般经营项目：
商业综合体管理服务；旅游开发项目策划咨询；物业管理；规划设计管理；专业设计服务；工程管理服务；节能管理服务；以自有资金从事投资活动；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；企业管理；酒店管理；住房租赁；停车场服务；非居住房地产租赁；市场营销策划。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
翻译成人话就是：项目前期可以做策划、咨询和专业设计；建设期可以做工程管理，项目建成后可以做租赁、营销策划、招商等运营；后期改造时可以做节能管理。
但这些服务都是作为乙方的身份来提供的，甲方们是不是“买账”，确实还不好说。
可能是考虑到了这一点，所以王石的存在就变得至关重要了。虽然王石作为这家公司的董事长，但他在这家公司的股权只有20%，而且5家股东平权，每家持股 20%。（如下图）
所以从这一点，我们也能看出一些端倪了吧。
但可以肯定的是：王石重返房地产行业，做的绝对不是做房产开发（甲方），而是作为乙方提供各种专业服务。甚至只是作为一个招牌，起到引流和获客的作用。
03
零碳社区
我看到不少朋友在说，王石的这家公司虽然房子是不造了，但主要业务是做旧房子的改造，并举例了位于深圳盐田区大梅沙的万科中心（大梅沙“生物圈三号”）节能改造。（如上图）
那我就从经济的角度来介绍一下这个项目，大家再自行判断。
深圳万科中心2009年建成时，就是国内首个LEED铂金级商业建筑。当时在绿色技术上就比传统建筑多花了2696.3万元；按照建筑面积约8.02万㎡ 算，单位增量成本约1872元/㎡。
每年能减少运行费用 约88.31万元，简单计算投资回收期为30.5年，对应年化投资回报率（不考虑电价上涨/碳收益）3.3%。
而2021年改造成 近零碳园区，虽然没能找到总改造投资额 ，但至少大于1000万。
因为中国银行深圳市分行曾为该项目提供 1000万元 的碳中和贷款支持。
但这可能只是资金构成的一部分，不等于改造总投入，但从披露的分项上我们也能看出一些端倪。（如下图）
可能从经济效应上来说节能改造未必划算，但是从社会效应来说，一定是算得过来账的。
所以2024年该项目从单体园区升级到覆盖大梅沙3.2平方公里的2.0版本，覆盖约两万常住居民，计划2028年底削减40%碳排放。
而王石作为当时主导该项目的甲方，当然是在该方面最具有话语权的。而王石当时的设想也是：先做样板，再输出咨询、规划、施工、运营能力。
“我就是碳中和社区的麦肯锡。”
——王石
所以从这个角度来说，这家公司把“老房子的节能提升”作为主营业务是有可能的，但关键取决于订单的数量。
因为零碳建筑的造价远高于普通建筑，回报周期又很长，客户的接受度并不高。
04
内容提供商
如果说通过节能改造帮甲方省钱是业务之一，那么给那么多空置的存量物业提供内容可能是另一个业务方向。
这些年随着电商的崛起，线下实体空间的日子都不好过，很多商场都“门可罗雀”了。
而王石这两年不仅搞赛艇比赛，还玩HYROX、攀岩等运动，一直也没闲着，这些都是有流量、有热度的内容啊，可以给各种商业空间赋能。
作为轻资产运营的公司，未来很有可能把这些装进“城市更新”的项目中，作为“内容运营”。王石则是作为企业的IP，只要负责维护好老板的人设即可，而其他工作还有另外4家股东可以分摊。
05
结束语
作为一个75岁的老人，王石是退而不休，但人的精力总是有限的。所以这次重返房地产，起到的作用应该是作为一个公司“招牌”的存在，本质就是个人IP变现。
不管王石回来做的是什么主营业务，都不会是传统的“造房子、卖房子”，深石更新这家公司更多的可能是作为存量物业管家的身份，对空间的运营和管理。
而“王石的回归”之所以受到这么大的关注，也从一个侧面说明了他个人的影响力，这也是一个人价值的体现。
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