2025年9月，一家环保非营利组织的工作人员来到位于佛罗里达州朱庇特的特朗普国家高尔夫俱乐部（Trump National Golf Club, Jupiter）。在随后三天里，他们寻找着各种令自然爱好者感兴趣的事物——鸟类物种、蝙蝠叫声和植物种类，并将调查结果写成一份长达180页的报告。但报告几乎没有提及他们真正的目标：帮唐纳德·特朗普（Donald Trump）争取税收减免。

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特朗普迫切需要这项税收减免。

他重返白宫后急于借此牟利，2025年从加密货币中赚得14亿美元。据《福布斯》测算，他的房地产帝国还为他带来了超过2亿美元。随着收入激增，他预计需要缴纳的税款也滚雪球般增至5亿美元以上。

于是，环保人士登场了。美国税法有许多不同寻常的规定，其中一项允许土地所有者通过放弃开发权来减轻税负，即便土地本身仍归其所有。其依据并不复杂：放弃开发可以保护自然栖息地，属于有益于公众的行为，可以被认定为慈善捐赠。那份长达180页的报告提出，特朗普的高尔夫球场符合值得保护的自然栖息地条件。随后，特朗普将球场的进一步开发权捐给了一家环保非营利组织，却没有放弃高尔夫俱乐部本身的所有权。

这番操作颇有一种权贵阶层特有的精妙：在税务上，特朗普国家高尔夫俱乐部成了环境保护区；对付费客人而言，它依然是一家高尔夫俱乐部。至于为此买单的公众？他们从公路上只能看到一堵米色围墙。

还有什么比保护一片土地、不让一个只为抬高估值而虚构出来的住宅项目落地，更能彰显环保美德呢？

说得再直白些，不妨把同样的逻辑套在得克萨斯州的一条私人车道上。上面有一处油渍，于是你找人评估油渍下方的矿产权，把它包装成一座潜在油田，再把钻探权捐给一个反对钻探的环保慈善机构，然后申报800万美元扣除额。车道、油渍，以及那辆弄出这摊油渍的汽车（或者根本就不是它弄的），依然归你所有。邻居仍会付费把自己的船停放在那里。而你反倒可以在社区里四处炫耀，宣称阻止钻探的那个人正是自己。

02

这种障眼法到底为特朗普省了多少税？

白宫和特朗普集团的发言人没有回应这一问题及其他提问。确切数字很难估算。不过，《福布斯》研究过往类似交易并采访8名业内专家后认为，特朗普最终可能申报约8.25亿美元扣除额，上下可能相差约2亿美元。我们也根据预期节税额，将特朗普的身家估值上调3亿美元。

过去，美国国税局曾对这种被称为“保护地役权”的交易提出两点质疑：一是向来谈不上环保的高尔夫球场是否有资格被认定为自然保护区；二是业主放弃的开发权是否真像其声称的那样值钱。特朗普对这两种质疑并不陌生，这两方面他都与美国国税局交锋过。

如今，特朗普拥有普通纳税人不可能拥有的优势：他能够影响谈判桌另一端的政府。特朗普集团于2025年12月捐出了这项地役权。一个月后，特朗普起诉美国国税局，指控该机构在其首个总统任期内未能保护他的税务信息。他既是原告，又是总统，起诉的还是自己所领导政府中的一个机构。特朗普对这一明显的利益冲突不以为意。他说：“无论我赢得多少赔偿，我都会百分之百捐给慈善机构。”

好处随之而来。2026年5月，也就是4月15日报税截止日期过去一个月后，美国司法部公布了特朗普起诉美国国税局一案的和解协议。协议禁止政府就已经处于待决状态或可能处于待决状态的事项，向特朗普、他的家人及其企业提出任何主张。

美国司法部长托德·布兰奇（Todd Blanche）向国会表示，这份协议不涵盖特朗普2025年的纳税申报表；但仔细分析“可能处于待决状态”这一措辞，却会得出相反结论。由此便出现了一种可能：特朗普似乎已获准延期申报2025年的税款，因此可能在过去几个月采取了能想象到最激进的税务策略，因为他相信美国国税局对此无能为力。

“这就很好地解释了他为何试图获得不受美国国税局追究的绝对豁免，”一名专门处理保护地役权事务的税务律师表示，“现在整件事都说得通了。”

03

20多年前，特朗普与爱德华·鲁索（Edward Russo）一同坐在特朗普大厦住所的沙发上。鲁索自称“环保主义者”，曾任新泽西州贝德明斯特镇规划委员会主席。特朗普斥资800万美元买下汽车业大亨约翰·德罗宁（John DeLorean）的旧庄园，打算将其改造成贝德明斯特高尔夫俱乐部。鲁索此行是为了向他说明项目面临的环保障碍。

特朗普并不爱听这番话。鲁索后来在自费出版的回忆录中讲述了这次交谈。据他回忆，特朗普说：“我身家60亿美元，贝德福德这种小镇休想对我指手画脚。”

“不是贝德福德，是贝德明斯特，”鲁索回应道，“房间里最有话语权的人，是那个失无所失的人。那个人就是我。”

鲁索没有告别便离开了。特朗普一向懂得如何把对手变成盟友，几周后便给他打了电话。据鲁索回忆，特朗普说：“高尔夫球场我肯定是要建的。如果遵守你的规则是唯一的办法，我就给你一份无法拒绝的合同。我要把这处地产交给你负责。”鲁索接受了邀请。高尔夫俱乐部于2004年开业。

同年，真人秀节目《飞黄腾达》（The Apprentice）首播，为特朗普开启了一项最终带来数亿美元收入的业务。鲁索希望限制高尔夫俱乐部的进一步开发，于是向特朗普提出一个主意：为贝德明斯特地产设立保护地役权，再将这项权利捐给镇政府并申报扣除额。

特朗普的律师研究了这一方案，但并不赞成，认为特朗普未必能获得税收优惠。据特朗普集团一名内部人士透露，这位未来的总统于是召集律师，并打电话叫来鲁索。“胡扯。”鲁索对律师团队说。他称自己以前办过这类事情，又抱怨律师从不肯为任何事情担起责任。特朗普说：“好了，我心里有数了。谁都不许妨碍埃德。”

2005年12月29日，特朗普将地产的所有进一步开发权捐给了贝德明斯特镇政府。特朗普政府今年推动取消濒危物种的栖息地保护，但他当时声称，自己是在保护两种鸟类——美洲沙鹀（grasshopper sparrow）和刺歌雀（bobolink）的栖息地。

大约六个月后，在特朗普60岁生日当天，鲁索送上了老板真正想要的东西：一份将这项地役权估值为3900万美元的评估报告，估计可为特朗普减税1400万美元。考虑到特朗普买下整处地产——包括所有开发权——只花了800万美元，并承担了对会员的部分义务，这个结果相当不错。特朗普称，这是他一生中收到过的最棒的生日礼物。

但美国国税局对这笔扣除额的价值作出了不同判断：零。政府认为，经营高尔夫球场不属于自然保护行为，更不可能是一项价值3900万美元的保护行为。

《福布斯》发现的文件显示，特朗普为此与美国国税局争执多年。特朗普集团和美国国税局均未回应有关这场争议的问题。不过，文件表明，双方的和解谈判至少持续到2011年；特朗普集团的一名内部人士称，双方最终达成了协议。这名消息人士表示，美国国税局小幅削减了特朗普申报的扣除额，而当时该机构在保护地役权争议中通常都会这样处理。

“他们存在人手不足的问题，”21世纪初曾在美国国税局工作的卡尔·博马尔（Cal Bomar）解释道，“根本不可能完成审计，所以他们实际上除了妥协，别无选择。”

04

特朗普由此信心大增。他无意中找到了一套仿佛为自己量身打造的税务策略：手握大片土地，毫无顾忌地抬高资产估值，不惧与美国国税局硬碰硬。操作方法很简单，环保人士出具材料证明地产的生态保护价值；再由评估师计算土地分割成豪华住宅地块后可能卖出的价格，扣除相关费用和地产剩余价值，得出开发权估值；特朗普捐出开发权，申报慈善捐赠扣除，同时保留原有业务。这实质上就是个精心包装成慈善捐赠的避税工具。

贝德明斯特之后，特朗普又一次采用了这套策略。之后又屡屡故技重施。

2005年至2025年间，特朗普至少捐出了五项保护地役权，每一次都只是放弃开发权，并未转让地产所有权。计入朱庇特的交易后，《福布斯》估计，这些捐赠可能为超过10亿美元的收入避税，估计可节税4.5亿美元。这份“慷慨”最大的受益者是谁呢？答案就是特朗普本人。

其中至少两项交易引发了欺诈指控。2014年和2015年，特朗普承诺不开发纽约州和加利福尼亚州两处地产的部分区域，并取得评估报告，将捐出的权利合计估值为4600万美元。纽约州总检察长在针对特朗普虚高申报地产价值的案件中指控，特朗普集团在这两项评估中误导评估师，以夸大捐赠价值。小唐纳德·特朗普（Donald Trump Jr.）和埃里克·特朗普（Eric Trump）否认这些指控；他们的父亲则声称不知情，尽管有大量证据显示他参与其中。

加利福尼亚州的交易保护了一片占地12英亩的练习场。在这项交易中，特朗普的外聘律师建议其内部法律顾问提醒他保持低调。法庭记录显示，律师谢里·狄龙（Sheri Dillon）写道：“提醒他，估值越高、越大张旗鼓，就越是在告诉全世界自己为此申报了多大一笔税收扣除。在这件事上，这无异于让美国纳税人出钱，帮特朗普保留自己的练习场，并继续把它用于原来的用途。”

但特朗普还是召开了新闻发布会。

受到审查的风险并非只是理论上的可能。2022年发布的一份国会报告显示，美国国税局对纽约州的保护地役权调查了多年。一名工作人员记下了两种处理方案：完全否决2100万美元的扣除额，或将其大幅削减至900万美元。国会报告引用的这份记录还提到，可以对估值严重失实的纳税人处以罚款。截至2022年，这项调查仍在进行。次年，特朗普在欺诈案审判中出庭作证，被问及调查是否仍在继续时，他显得局促不安：“据我所知没有，也可能还在查。”

在税务问题不断发酵之际，特朗普做成了人生中最划算的交易之一。他在华盛顿特区的酒店与美国国税局总部位于同一街区，多年来一直亏损。但在2022年，美国仍处于后疫情时代对复苏的狂热预期中，一家投资机构以3.75亿美元买下这家拥有263间客房的酒店，创下华盛顿特区酒店单间客房成交价的最高纪录。特朗普带着大笔现金离场，同时也迎来了新的税务难题。

解决办法就在南佛罗里达州。特朗普在那里拥有占地约665英亩的特朗普国家多拉尔高尔夫度假村（Trump National Doral）。根据一份为期20年的协议，这处地产的开发本来就受到限制，而且距离协议到期只剩几年。特朗普集团人为制造出紧迫感，向多拉尔市提议把度假村四座球场中的一座设为保护地役权，但条件是交易必须在年底前完成。市议会为此召开紧急会议，一个熟悉的面孔也到场了：埃德·鲁索。

“这项交易两周后就失效，”鲁索对市议员们说，并以可能新建数千间酒店客房相要挟，“我们别无所求。这套做法特朗普家族在其他球场也用过。对特朗普来说，这不过是正常的经营操作。”市议会接受了提议。在得克萨斯州一名评估师的帮助下，特朗普获得了最高3.23亿美元的扣除额，是其当初购买整座度假村所付价格的两倍多。特朗普后来还把这名评估师列为纽约州欺诈案中可能出庭的证人。

离开前，鲁索强调，这处地产还包括另外三座球场，并表示自己已获准为它们设立地役权。“特朗普家族授权我们推进这些工作，实在很难得，”他说，“这需要一些时间，但我还会回来的。”

特朗普的好运才刚刚开始。2025年8月，纽约州一家上诉法院裁定，特朗普多年来通过夸大资产价值实施欺诈。但事情出现了不同寻常的转折：法院同时撤销了此前对特朗普处以的近5亿美元罚款。欺诈认定得以保留，处罚却一笔勾销。

几周后，特朗普的企业又开始物色一项保护地役权，这次瞄准的是佛罗里达州朱庇特的地产。这里原名丽思卡尔顿高尔夫俱乐部，特朗普于2012年以500万美元现金并承担4900万美元债务的方式将其买下。目前，这处地产估计价值1.2亿美元。但如果将土地评估为潜在的豪华住宅用地，计算结果就不同了。《福布斯》的分析显示，地方政府对球场周边豪宅所占土地的估值平均为每英亩590万美元。在特朗普此前四项地役权交易中，他申报的开发权价值，平均相当于周边土地分割成住宅地块后价值的74%。若将同样的逻辑套用到朱庇特的交易，他申报的扣除额可能高达8.25亿美元。

特朗普最新这份“礼物”的受赠方是非营利组织Barn Group Land Trust，该组织曾与埃里克·特朗普的一名朋友有过业务往来。它的网站强调环境保护，但它在美国税务法院留下的记录，却显露出其专长的慈善性质并没那么纯粹。《福布斯》发现了六起案件：包括埃里克朋友在内的开发商向Barn Group捐出保护地役权，随后申报的税收扣除额过于激进，最终引起美国国税局注意。其中一起案件中，开发商据称以90万美元购入一处地产，随后声称捐出的地役权价值6100万美元。另一起案件中，投资者把一处价值150万美元的地产包装成价值1.49亿美元的捐赠。

Barn Group首席执行官托马斯·克雷布斯（Thomas Krebs）在一份声明中表示，该非营利组织不参与估值工作，并坚称其使命是保护开放空间、自然栖息地、农田和历史地产。

并非所有人都相信这种说法。“我投身环保领域，是为了真正帮上忙，”Barn Group一名前员工说，“从纸面上看，给人的感觉是，‘哦，他们要保护自然，真是不错’。可落到实处，你就会发现：‘嗐，我们其实什么也没保护，就是在帮富人避税。’”

而那位权势滔天的富人，正是其中之一。

05

重返总统职位前几天，特朗普登录Truth Social发文称：“我很高兴地宣布，环保专家埃德·鲁索将领导我们的环境咨询工作组。该工作组将遵循我的‘清洁空气、清洁水源’政策，就创造优质就业机会和保护自然资源的举措向本届政府提出建议。我们将共同实现美国在能源领域的主导地位，重振经济，放手钻探，大力钻探！’”

在政府任职期间，鲁索仍继续担任特朗普集团的顾问。他目前正埋头推进多拉尔另外三座球场的地役权项目，理论上还能为另外10亿美元的收入避税。

与此同时，特朗普获得税务豁免的协议继续在华盛顿引发侧目。一群美国国税局和司法部前官员称其“不当程度令人咋舌”。35名前法官称这份协议是“串通的产物”，构成“对法庭的欺诈”。2026年7月，负责审理此案的美国联邦地区法院法官裁定，该诉讼旨在“操纵司法程序”。特朗普正在提出上诉。

即便法院最终推翻对特朗普有利的结果，行政部门中似乎也不太可能有人愿意仔细审查他的纳税申报表。“我有不少朋友长期在美国国税局任职。我认为他们想做正确的事，但我不知道他们接到的上级命令是什么，”一名前美国国税局首席法律顾问办公室高管说，“我恐怕没有把握说，他们能够做正确的事。”

2026年7月，有消息称美国国税局代理首席法律顾问肯尼斯·基斯（Kenneth Kies）即将离职。《华尔街日报》报道称，基斯曾警告政府高层，官员依法不得要求美国国税局对任何个人发起或终止调查，此后他与白宫发生冲突。基斯也曾批评滥用保护地役权的行为。这类操作已十分普遍，业内人士称，相关案件已开始挤占美国税务法院的审理日程。布兰奇则留了下来。这位批准给予特朗普税务保护的代理司法部长于2026年8月转正。

除了特朗普本人，还有谁会从他的保护地役权中受益？后院紧邻这些“受保护”球道的富裕房主。在朱庇特，其中一人是特朗普的儿子埃里克·特朗普；另一人则是金融业高管弗兰克·比西尼亚诺（Frank Bisignano）。

2025年末，特朗普集团为这处地产筹划设立地役权时，比西尼亚诺也获得了一份新工作——美国国税局首席执行官。

文：Dan Alexander

翻译：Jason

校对：Lemin

本文译自：

https://www.forbes.com/sites/danalexander/2026/10/19/trumps-golf-empire-is-a-billion-dollar-tax-shelter/