北京进深 林振兴
招商蛇口又发招标计划了！这次，它盯上了大兴西红门6037地块。
10月30日，招商蛇口旗下北京招信房地产，发布对该地的施工和监理招标计划。
巧的是，同一天，招商在大兴黄村的TOD项目——兴宸揽阅，迎来开盘。
兴宸揽阅首开交出203套的热销成绩单，开盘次日网签数据同步出炉，当前网签25套，成交均价44876.3元/㎡。
大兴这这一仗，招商打得相当漂亮。但显然，它根本没打算停下来歇口气。
西红门6037地块，将于12月3日交易，起始价15.45亿元，折合楼面价2.75万元/㎡。
招商蛇口给了23.216亿的预算，拿出了十足的诚意，志在必得。
拿地主体——招信房地产成立于8月17日，注册资本2亿元，穿透背后由上市公司招商蛇口100%持股，法人兼董事为李昂，他正是招商蛇口北京副总经理。
有意思的是，就在10多天前，国电投电子商务平台上出现了一则关于该地块的设计总包招标公告，发布方赫然写着“京东”。
当时市场瞬间炸开：难道京东要下场开发住宅？
但是也有消息称，该则公告中的京东并非京东电商平台，而是招商蛇口的项目公司简称。
在该则招标公告中，提及了大兴的2个居住地块（6037及6040），一期开发6037地块，负责施工图设计，为设计总承包方。
招标门槛卡得很硬：要求具有建筑设计甲级资质，近八年具有不少于3个北京地区内8万平米以上商品房住宅的施工图设计经验，且至少两个已建成项目。
放在大背景里看，招商这一轮动作，意义不只是拿一块地。
828现房新政落地之后，大兴西红门，本身就是窗口期资产的主战场，未来元著（6038地块）的热销，已经证明板块购买力。而6037属于新政规则下的地块，和预售窗口期项目逻辑完全不同。
招商一边稳住黄村兴宸揽阅的销售基本盘，一边前置招标、提前锁定设计与施工资源，是典型的“卖一块、备一块”的稳健打法。
先把前期工作跑通，等12月3日土拍落锤，只要顺利拿地，就能快速启动开发，最大限度压缩周期。
01
今年以来，在北京的土地市场上，招商蛇口无疑是最受瞩目的“急先锋”。
第二季度北京共成交14宗涉宅地块，招商蛇口对其中一半的地块提前发布了招标计划。
从大兴瀛海、朝阳东坝，到丰台的万泉寺、太平桥，其高调的布局姿态引发了市场的广泛关注。
然而，与高调的前期准备形成鲜明对比的，是其在实际参拍时的极度谨慎。
在竞争激烈的太平桥地块争夺战中，招商蛇口仅象征性地举牌个位数便悄然退场；
而在东坝、万泉寺等地块的土拍现场，更是直接选择了弃权，呈现出“雷声大、雨点小”的观望态势。
但这次在西红门，招商蛇口拿地的决心很强。小道消息称，它也是该地块的激活方。
6037地块在西红门几个新盘中间位置，纯居住用地，地上无大规模配建，地下也只有小体量的社区级公服设施，没有太多隐形开发成本。
与此同时，它的楼面价只有2.75万元/㎡，本身就属于板块低位：
东边未来元著所在的6038地块，去年的成交楼面价是3万元/㎡；
西边两个项目，万象茗筑所在的6030地块，2024年9月出让，楼面价3.62万元/㎡；
元启所在的6035地块，在2024年底成交时，楼面价更是达到了4.15万元/㎡。
这么一来，6037地块后续的产品定价和利润空间留出了更多弹性。
当然，现房时代下还有另一本账要算。现房销售意味着从拿地到回款周期拉长，资金沉淀成本显著增加。
以当前融资环境测算，2-3年的开发周期将额外推高财务成本约10%-15%，这部分支出也会侵蚀一部分利润空间。
02
值得一提的是，在抬板盛行的北京楼市，西红门6037地块并未提及相关内容。
由此推测，6037地块大概率不会按“抬板社区”这类改善产品去打造。
在现房时代，房企不能再靠开盘即回款的模式来覆盖资金成本。
如果坚持做高配改善，投入大、总价高、去化慢，资金沉淀压力会更大。
尤其西红门东未来还有6040等地块排队，板块内已出让住宅地块较多，供应压力不小。
这种情况下，做高溢价改善产品的风险更高。
结合地块条件，6037更可能走这几条产品策略：
1、控总价：主力户型大概率集中在中小面积段，面向刚需和刚改家庭，而不是做大面积改善。
2、提得房率：通过飘窗、设备平台、阳台、户型进深控制等方式提高实际使用感。西红门东板块内，元启、万象茗筑、未来元著都已经把得房率和使用率作为卖点。
3、降配但不降感知：不做抬板、不做复杂会所，但会在立面、园林、入户大堂、户型动线上做可见品质，因为现房销售下，购房者会更看重实景呈现。
4、快去化优先：定价不会追求板块最高，而是利用2.75万元/㎡的低楼面价，留出价格弹性，争取比周边新盘更有性价比。
5、户型更务实：南向三面宽、通透三居、紧凑四居可能成为主力，避免做过多130㎡以上高总价产品。
这其实是一个“利润换周转”的选择。
6037地块楼面价2.75万元/㎡，尽管会因周转期拉长被会吃掉一部分弹性，单是单看地价，它确实有利润空间。
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