新梅江，依旧是热议区域。
只不过讨论比较多的是，房子还降价么？
新梅江是以新区发展起来的，现在次新房占主流。
业主拥有绝对的“定价权”。
板块内次新房最新的成交价格：
数据来源于贝壳找房
房价降了么？我们先来看新梅江整体。
从成交数据来看，近1年以来，新梅江一共成交了168套房源。
其中今年5月份是最高的，成交了28套。
成交单价在逐渐下跌，今年5月份，新梅江的成交单价到了2.58万。
数据来源于贝壳找房
成交周期也变长了。
今年一季度达到历史新高，成交周期为203天，比河西的平均水平要高。
数据来源于贝壳找房
近一年的挂牌单价，也在下降。
去年最高点3.9万，今年一直在下跌，5月份成交单价为3.62万。
所以一般来说，需要降价才能卖出。
今年5月份，在售房源中降价房源为327套，而涨价的房源仅有26套。
“今年太难了！”一位经纪人感慨。
在新梅江附近的中介经纪人，年初的时候基本上一天都没什么带看。
南开转学新政出来之后，河西的带看突然爆了，但是大家集中在门槛房上。
在此之后，河西转学政策出来了，大家又把目光放到新房上去了，次新房被完美错过。
业主比经纪人更着急，想要房源被关注，被带看，只能压低价格。
一位业主说：“要不然连朋友圈都不愿意发”。
聚焦到小区，新梅江板块次新房成交最多的小区就是仁恒公园世纪。
近一年的时间内成交了12套，但是挂牌房源是60套，供需比为5:1。
其余的次新房小区，近一年成交和在售套数也一起看看。
数据来源于贝壳找房
仁恒公园世纪算是流通率比较好的小区了，但是最近成交的这套房子。
成交周期742天，带看了67次后才成交。
并且成交价比挂牌价低了54万，这也是小区第一个该户型的成交。
小区主流户型是96、128和140平米。
对比2024年年初，房价均有不同程度的小幅下降，但是降幅没超过4%。
天空之镜的二手房一共成交过8套房源。
100平米小户型，成交单价有低于4万的。
127平米户型，最新成交价在568万，也比之前有小幅下降。
那更新一点的呢？比如天津瑞府呢？
天津瑞府一共成交了9套二手房，其中6套是高层104平米。
楼层无论低中高，总价集中在360-370万。
综上，新梅江的次新房，呈现一个“僵持”的状态。
板块成交量本身比较低，单个小区的成交更是少。
成交量价格上呢，从现有的样本来看：
今年以来小平米中户的跌幅在3%左右，而改善大面积几乎没怎么降了。
也就是说，现在属于一个“有价无市”的特殊时期。
业主的恐慌情绪没有那么严重了，所以不再哐哐砸价。
买房人这时候，选择了观望。
新梅江形成这样的局面，内部外部都有原因。
买房群体
买新梅江新房的群体，大多数没有地缘情节。
一旦房价发生变化，或者陪伴孩子上完学之后，房子就没有价值了，会马上割肉出货。
这就是为什么，新梅江的入住率，每一个小区都不高。
而且卖出的房子，很多都是没有住过人的。
南开新房
这就是外部原因了，去年南开几乎没有300-500万供应。
但今年南开区大量“上新”，金融街融府、格调观麟花园、格调隐翠轩、中海峰境南开、中海镜映南开...
新梅江销量肯定被抢。
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