（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2007年，周琳因不具备北京购房资格，遂与姨父吴建国签订《委托购房协议》，约定由周琳全额出资，借用吴建国名义参与甲公司的集资建房项目，购买一号房屋。
实际履行情况如下：
全部房款65万余元及面积补差款均由周琳支付；
购房手续、收房、装修均由周琳及其丈夫陈明办理；
自2009年交付起，一号房屋一直由周琳家庭实际居住使用；
物业、供暖、水电等费用均由周琳缴纳；
2011年，房屋登记至吴建国名下（按经济适用房管理）；
2021年，陈明取得北京购房资格，双方启动过户程序。
然而，在2021年9月网签过程中，因吴建国涉另案民间借贷纠纷，债权人赵峰申请财产保全，法院依法查封了一号房屋。后该案进入执行程序，法院拟拍卖该房产。
周琳提出执行异议，被裁定驳回后，提起执行异议之诉，请求：
确认其为一号房屋实际权利人；
解除查封措施；
判令继续办理过户。
二、裁判结果
法院判决：
驳回周琳的全部诉讼请求。
借名买房关系虽成立，但不足以排除对登记在被执行人名下房产的强制执行。
三、法院说理要点
借名买房仅产生债权关系，不发生物权变动
即使周琳是实际出资人并长期占有房屋，但因房屋登记在吴建国名下，周琳享有的是要求过户的债权请求权，而非物权。
物权公示原则优先保护善意债权人
根据《民法典》及执行司法解释，不动产以登记为准。赵峰作为申请执行人，基于登记信赖申请查封，属于善意第三人，应受法律保护。
未过户系因自身限购原因，不符合“非因买受人自身原因”要件
《执行异议复议规定》第28条要求“非因买受人自身原因未过户”。本案中，周琳因自身不具备购房资格而借名，属主动规避政策，过错在己，故不满足排除执行条件。
借名协议不得对抗外部债权人
借名约定仅在周琳与吴建国之间有效，不能约束不知情的第三方债权人。
�� 核心规则：
“借名买房≠实际所有权可对抗执行”。只要房屋登记在被执行人名下，即使借名属实，也难以阻止法院强制执行。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
借名买房最大风险：一旦出名人负债，房屋可能被查封拍卖，实际出资人难以保全。
即使有协议、付款凭证、长期居住证据，法院仍可能认定“不足以排除执行”。
因限购政策借名，法院通常视为“自身原因未过户”，丧失执行异议保护。
维权路径：只能向出名人追偿损失，无法阻止房屋被执行。
建议：
尽量避免借名购房，尤其出名人存在债务风险时；
若确需借名，应评估出名人信用状况，并购买相应保险或设置担保；
具备购房资格后立即过户，切勿拖延；
如遇查封，及时咨询专业律师，评估是否构成“合法买受人”以争取例外保护。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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