期盼落空。天津房贷利率又没降。
6月22日，央行最新一期LPR利率公布，5年期以上仍为3.5%。
跟上个月一样。
算下来，LPR已连续13个月未降。
上一次降息还是在2025年5月，1年期和5年期各降了10个基点。
目前，天津房贷利率仍为3.1%（LPR-40BP）。
为什么利率不降？
表面上，是因为定价锚没降。
LPR跟7天逆回购利率紧密挂钩。7天期逆回购利率一直趴在1.40%未动，LPR自然难降。
但更深层的原因是：
1）银行降不动了
今年一季度末，商业银行净息差已降到1.4%，再创历史新低。
什么概念？银行“吃”的就是存贷息差。息差越低，也就意味银行越不挣钱。
现在存款利率已经很低了。1年期已掉下“1字头”。
若再降贷款利率，银行会扛不住。
2）市场没那么差了
一季度GDP增速5.0%，开局很不错，比去年四季度涨了0.5个百分点。
包括楼市也大有改观。
一线城市集体火出圈，房价更是全国领涨。
天津一二手房也已连续三个月高居180万平米以上。
市场转好，自然不用再“放水救市”。
甚至在5月份央行发布的《2026年第一季度中国货币政策执行报告》中，已悄悄删掉了“降息降准”的字眼。
可见，这种短期刺激暂时用不上了。
3）外部环境的牵制
美联储已经不降息了，相反，还要加息。
有预测，会在9月和12月各加息一次，累计加息50个基点。
所以，这个时候，央行肯定不会降。
以防加大利差倒挂。
4）光靠降息，解决不了根本问题
不否认，降息确实可以实打实为买房人“减负”。但问题是，现在的利率已经不算高。
本身3.5%的LPR利率已是史上最低。
况且，各地在执行时还在此基础上作减点。
今年一季度，LPR减点发放的贷款比重已经接近50%。
天津不分首二套，都是3.1%。
连北京、上海首套都做到了LPR-45BP。
更重要的是，现在很多人不买房并非买不起，而是不敢买，更不愿意加杠杆。
两年间，居民杠杆率已经从2024年一季度的62.3%，下降到了今年一季度的59.0%。
所以别看市场已经有起色，但房贷却仍在负增长。
4月中长期贷款净减少3408亿，
5月又净减少571亿……
累加加下来，今年前5月，中长期贷款只增加了628亿，较去年同期跌了九成多。
在这种情况下，单纯靠降利率，已经作用不大。
得需要更“治本”的法子。
就在LPR公布的前几天，求是发表评论员文章——《以更大力度提振消费》。
文中不仅再提“稳定房地产市场”，更重磅提出要“加快修复居民资产负债表”“防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋”。
这也是历来表述中的首次出现。
标志政策逻辑有了新变化。
原来是市场下行→降息刺激，让大家低成本买房→带动需求释放。
以后会把促消费与稳资产强关联，变为“救钱袋子”。
文章说得很直白，“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎。”
也就是说，要想提振消费，让大家花钱，就需要从根上修复居民资产负债表。
特别是房价，不能再跌了。
因为居民家庭总资产的七成是房产。
如果再跌，家底更薄，就更没有底气消费了。
所以，以后的政策核心会围绕着“稳住资产”“修复资产负债表”展开。
说白了，房子回归居住属性，资产也要回归合理价值。
有了财富效应，才会彻底恢复信心。
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