最近咖姐在后台收到一条留言：
"听说腾讯搬去大铲湾以后，科技园的房价跌了，是真的吗？"
这个问题挺有意思的。
一方面，大厂搬迁牵动着城市产业版图的重构；另一方面，它也是一个非常典型的案例——房子的价值，到底靠什么来支撑？
今天咖姐试着把这个话题掰开聊一聊。
01
先说结论：腾讯从科技园搬去大铲湾，确实对原址周边的房价和租金产生了影响。
先梳理一下时间线。
2025年10月，腾讯魔方工作室群作为首批搬迁部门，正式入驻大铲湾企鹅岛云海大厦。
随后，光子工作室群、IEG Global、发行线等陆续搬迁。
到2026年6月，腾讯已有约1.4万名员工在企鹅岛办公，预计6月底将达到2.8万人。
未来，这个填海造陆形成的半岛上，可容纳超过8万人办公。
大铲湾（图源：深圳商报）
而他们离开的原址——科兴科学园，曾经是腾讯游戏的大本营，集聚了数十家上市公司，据说仅腾讯一家就贡献了园区约40%的租金收入，每年租金超10亿元。
数万人从同一点搬走，经济和人口密度的变化，必然传导到周边房地产市场。
这种传导，主要体现在三个方面。
一是写字楼租金下滑。
媒体报道，科兴的写字楼租金，从高峰期每平米100元以上降至65-80元起步。
其中第一梯队的写字楼，高峰期单价冲到170-180元，而如今也只在100元徘徊。
二是周边住宅租金回落。
以大冲为例，根据租户网上爆料，大冲新城花园50平米一室一厅的月租，已经从前两年的6000-6500元跌到5000元出头。
三是商业生态重塑。
腾讯搬离后，科兴楼下原本靠腾讯员工养活的精品咖啡店从25元降到15元，商务简餐从60元降到20多元。
"几万人搬家，打下一个商圈的价格"，这事真实地发生了。
但这里需要客观说一句：科兴周边住宅租金的下跌，并不完全是腾讯搬迁导致的。
过去两年深圳全市住宅租金都在承压。
根据深圳中原研究中心监测显示，5月全市住宅租金为70.0元/平·月，环比下滑0.3%。
并且从2023年7月开始整体振荡下行，直至2025年底才有所止跌。
市场下行期，部分房源由售转租增加了供给，叠加互联网行业整体收缩减少了高收入租客基数，租金下行是大趋势。
腾讯搬迁是加速了这一过程，但不是唯一原因。
02
更有意思的地方来了：
腾讯搬去大铲湾的消息已经传了几年，那大铲湾周边的房价最近几年跌幅会更小吗？
答案竟然也是：没有。
碧海片区——距离企鹅岛最近的居住板块。
2022年高峰期二手房挂牌均价曾突破10万元/㎡，开发商铺天盖地的"腾讯概念"宣传，吸引了大批买家涌入。
截止6月初，碧海片区业主挂盘均价仅在7.2万元/㎡。
以碧海富通城为例，一套85㎡的两居室，在2019-2022年期间，成交价曾高达720万，今年4月有成交总价已经在450万左右，降幅接近腰斩。
过去几年深圳各片区普遍经历了价格回调，但回调幅度差异很大。
2021-2022年，碧海因为"腾讯概念"被市场热炒，价格上涨幅度超过了其当时的实际配套水平（地铁15号线预计2028年才通车，片区商业配套当时尚未成熟）。
当全市市场回调，前期涨幅最大的板块，补跌压力自然也更大。
所以更准确的说法不是"腾讯概念没用"，而是"腾讯概念在上涨周期中被过度炒作，导致其溢价超出了合理范围，市场回调时这部分溢价被优先挤出"。
03
但话说回来，如果你只看碧海"跌了"就否定腾讯搬迁的价值，那可能错过了另一面的故事。
事实上，员工大规模入驻企鹅岛之后，碧海湾正在发生一些微妙的变化。
据市场一线信息，随着腾讯员工陆续上岛办公，碧海湾周边已经开始出现腾讯员工看房的身影。尤其是今年6月，2.8万人入驻后，片区租赁和二手房的咨询量有明显增加。
逻辑很好理解：
对于这批搬到企鹅岛的员工来说，他们面临的居住选择无非三种——住公司宿舍、留在科技园周边、搬到大铲湾附近。
住公司宿舍要摇号，4000多套房源面对数万员工，覆盖率其实很低。留在科技园周边单程通勤从企鹅岛到科技园要一个小时以上，每天来回两个多小时，时间成本太高。
算来算去，碧海湾成了最自然的选择。虽然目前通勤仍要依赖接驳班车，但距离近是硬道理——从碧海到企鹅岛开车不到10分钟，比从科技园通勤节省了一个小时。
更重要的是价格。
目前碧海片区的二手房价，相比高峰期已经大幅回落。同等面积的房源，碧海的价格可能只有科技园周边的一半左右。
对于腾讯的年轻员工来说，这恰恰是一个"买得起"的价位。
月薪2-3万的腾讯员工，在科技园周边买一套像样的房子动辄800万起步，但在碧海，400-500万就能找到不错的三房。
当价格跌出安全垫，购买力自然会被吸引过来。
新房方面，周边在售目前有碧海玖号花园、京地海樾府、越秀潮樾府。
其中京地海樾府，碧海湾站地铁上盖，55㎡小户型2房，总价400万即可上车。
想买大户型的可以考虑碧海玖号花园，容积率仅2.2，112-122㎡纯改善四房，折后均价7.2万元/㎡。
碧海玖号花园
04
所以短期看，碧海在承受"概念溢价被挤出"的阵痛；中期看，真实的人口导入效应正在逐步显现。
科兴周边的租金下跌和碧海的价格回调，本质上是同一个硬币的两面——腾讯的员工从一边搬到另一边，购买力和居住需求也随之发生了转移。
这种转移不会在一夜之间完成，通勤配套（地铁15号线）要等到2028年，片区商业配套的完善也需要时间，但需求的基本面已经在发生变化了。
这也就引出了一个有意思的问题：碧海湾会成为深圳最先复苏的片区之一吗？
首先腾讯的入驻规模持续扩大。
目前2.8万人，未来规划8万人，每多一个人上岛，就意味着多一份周边居住需求，这个趋势在未来2-3年只会加强，不会减弱。
其次整体市场环境配合，可能是最关键的变量。
如果全市大盘继续承压，单个片区很难独善其身，但如果市场整体企稳，碧海这种"前期跌得深、后期有人口导入"的板块，反弹弹性往往更大。
同样受这次人口影响的还有隔壁的宝中片区。
就在昨天，宝中片区又出现了新地王。
位于新安街道的A002-0113宗地，即市场所说的“宝中北街坊”地块昨日出让，吸引了华润+招商、中海、保利发展、建发等4家房企参与竞拍。
经过350+轮激烈竞价，最终保利地产以105.1亿拿下，成为深圳2026年首个百亿地块。该地块溢价率达99.1%，8.8万元/㎡的楼面价，也创下宝安区楼面单价新高。
宝中新地王诞生！保利拿下2026深圳首个百亿地块
而一年前的南街坊，也就是观潮府，楼面价约5.96万元/㎡，最终备案价就高达14.2万元/㎡。
时隔一年不到，楼面价上涨2.8万，大铲湾周边价值正在重估。
05
回过头来看整件事，腾讯搬迁对深圳楼市的影响其实是多层次的：
对科兴周边，短期阵痛明显——写字楼空置、商铺关门、租金回落。这是物理搬迁的直接后果。
对碧海周边，短期是"挤泡沫"，中期则是"人口导入的红利"——这个过程正在发生，只是还需要时间兑现。
对全市来说，这是一次产业的重新布局。
大铲湾从一个填海荒地变成8万人的科技城，它所创造的新增居住需求，最终会在碧海、西乡、坪洲甚至更远的片区找到出口。
大厂效应不是没用，而是它的作用分两个阶段释放——
第一阶段是"炒预期"，容易过度，价值会回撤；
第二阶段是"兑现期"，人口真正来了，需求真实发生了，这才是大厂效应真正体现价值的时候。
碧海现在正处于从第一阶段向第二阶段的过渡期，这个过程会有波动，但方向是清晰的。
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