观点网 5年前，曾有物企高管称：“没有资本加持的物业企业一定做不大。”
话虽如此，金地物业却始终没有踏进资本市场。
彼时，资本场上的风非常眷顾物业行业，物企接连分拆上市，而从金地物业更名“金地智慧服务”开始至今，将要递表上市的传闻时不时被翻出热议。
近日，有市场消息称，金地智慧服务将收购深圳世外桃源物业51%股权，并考虑到全国收并购，意在冲击IPO。
那拿下总建面180万平方米的物业大盘，金地智慧服务就有信心在板块估值与市值受挫、被戏称为“物企IPO深度冰封期”的如今，去成功分得资本市场蛋糕吗？
5万居民的超级大盘
金地智慧服务要上市的传闻年年都有，这一次的源头来自一场差点发生的业主清退物业公司事件。
深圳宝安西乡街道，社区内楼栋完工跨度将近二十年的“桃源居”坐落在前进二路与汇江三路交汇处，开发商为深圳航空城（东部）实业有限公司。
1994年开启首期建设时，桃源居所在地还是一片荒山，与垃圾填埋场毗邻。时至如今，桃源居已经蜕变为占地约116万平方米，总建面约186万平方米，共16个独立居住片区、117栋住宅楼的超大型社区，常住人口超5万人。
桃源居横跨深圳地铁12号线的钟屋南站和西乡桃园站，社区内部拥有18万平米大型商业配套、8条市政干道、2个市民广场、15万平米生态绿地及2座公园。
占地广、人口多、社区内业态复杂，不论日常清洁维修，还是配套管理服务，桃源居对于所有物企而言都是一块难啃的骨头。
从第一栋楼建成起，负责管理服务桃源居的便是开发商旗下自有物业深圳市世外桃源物业管理有限公司，已持续提供三十年服务。
不过，正是由于建成年代久远，社区公共设施逐渐老化，电梯故障、管网渗漏、绿化杂乱等问题频发，世外桃源物管不仅要做好基础服务，还要协助政府承接大量公共服务。
而桃源居自2010年起，无电梯楼梯房物业费维持在1.2元/平米，带电梯住宅为2.2-3.2元/平米，15年未曾涨价。
考虑到水电、物料、运维，尤其是聘用员工的刚性成本持续攀升，前期物业长期处于亏损状态，开发商与世外桃源物管一开始的打算是彻底退出物业服务板块，将桃源居的物业服务进行整体转让。
根据市场消息，开发商与世外桃源物管于2025年底便与金地智慧服务达成合作意愿。
但彼时，桃源居业主们却并不赞成这一合作，而是成立第四届业委会，决定启动公开选聘，彻底更换世外桃源物管，同时抵制金地智慧服务的入场。
在桃源居业主们建立的自媒体账号“家在桃源居”中，多次发文声称世外桃源用小区公共收益应急维修、物业公司报价和业委会审核价格之间存在差异，开发商卖车位、局部楼栋物业撤场等损害全体业主的行为。
但面对体量超百万方的超级大盘，金地智慧服务没有放弃的道理。
今年5月，世外桃源物管与金地智慧服务的合作走到签约改制的节点。作为未来入场的前置条件，金地智慧服务承诺不提高物业费、提升物业服务品质、额外提供1500万元资金用于小区改造。
带着业内罕见的资金数额入场接盘，但仍有部分业主声音质疑世外桃源物管是将服务外包，并认为1500万元未必能落到实处。因此对于是否续聘世外桃源物管与金地智慧服务联合体，则要等到7月底物业业主大会投票结束方知结果。
持续多年的IPO传闻
或许是为了证明能够拿下桃源居的信心与决心，同时打消业主对服务外包的质疑，据市场消息，金地智慧服务将收购世外桃源物管51%股权。
在此之外，另一则消息同时流传开来：在启动全国收并购外，金地智慧服务将冲击IPO。
有接近金地智慧服务的人士向物聊社表示，公司确实正在推进收并购相关事宜，但并不能与IPO直接挂钩。
这并不是金地智慧服务第一次被传出将进行IPO。
2021年，为了“更好的反映金地物业数字化、智能化的发展战略”，金地集团旗下物业平台金地物业正式更名为“金地智慧服务”。
或许容易令人联想到万科物业更名为“万物云”拆分上市一事，加之彼时负责企业数字化转型等工作的前阿里巴巴集团副总裁范驰上任金地智慧服务联席CEO，金地智慧服务谋求上市的传闻频频被提起。
当时，万物云完成上市之后，TOP10房企中仅有龙湖与金地集团的物业平台尚未拆分，而龙湖的物业平台龙湖智创生活正处于二次递表港交所阶段。
2022年4月，在金地集团2021年度业绩说明会上，关于金地智慧服务集团是否有上市计划的问题，金地集团回应称，“目前金地智慧服务还没有明确的上市时间表，未来会选择符合投资者利益的合适时机。”
虽然明确当时并无上市计划，但又留了一道可供期待的口子，此后市场对于金地智慧服务分拆上市的猜测也没有停歇。
市场对金地智慧服务的上市期待或许源于公司相对可观的管理规模。
就在2021年，金地智慧服务合约管理面积突破3.3亿平方米，超过当时上市物企在管面积排名第五名的招商积余。同期，金地智慧服务新增外拓合约面积超7000万平方米。
截至2023年末，金地智慧服务合约管理面积达约3.68亿平方米，其中在管面积约2.17亿平方米。
根据金地集团2025年年度报告，金地智慧服务在管面积增至约2.68亿平方米，年内收入80.6亿元，同比增长3.23%。
据物聊社了解，营收、在管规模与之相近的上市物企为永升服务，该企业2025年收入68.66亿元，在管规模为2.52亿平方米，截至6月29日收盘总市值为28.6亿港元。
不过，从当前物管行业在资本市场中的境遇，金地智慧服务上市或许还未找到“合适时机”。
2020年前后掀起的物企上市潮带来高估值，但随着行业降温，资本市场对于物业股的热情也急剧下降。
2023年与2024年，仅有4家物企成功上市；来到2025年，只有奥联服务和国信服务向港交所递交上市申请，但最终仍以招股书失效告终。截至2026年6月，仅专注工业园区物业管理服务的河北联集科技产业发展股份有限公司递交招股书。
因此，在行业估值整体回调的背景下，尽管在管规模不小，当前金地智慧服务选择上市可能面临估值不理想、融资效果不佳的情况。
除此之外，目前母公司金地集团自身仍将“确保现金流安全作为首要任务”，偿债与去化优先级相对更高。因此，在当下分拆物业平台上市并不能收获高估值的情况下，不如将业务稳定的金地智慧服务留在体系内充裕现金流。
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