最近，深圳二字频繁的出现在热搜榜上。

为什么呢？

还是因为火热的楼市。

尤其南山、宝安等热点片区。比如宝中，去年上半年还不温不火，今年则全体奔向10万+，部分热点楼盘则直冲15万大关。

典型如花样年花郡，去年价格还在7.3万/㎡左右，现在遍地都是12万+了，最高的挂盘价甚至到了14万。

再比如南山片区火遍全国的华润城。去年此时的成交价才11万左右，而目前的二手房价挂牌价已攀升至17-20万/㎡这个区间。

5年涨幅差不多高达300%。

深圳这波为何再次大涨？

核心原因还是供应严重不足。

有人说，大涨过后，深圳楼市岂不要熄火？

如果你是一个围观者，这么理解倒是无所谓，如果你是一个潜在的购房者，这样理解，可能是要付出巨大代价。

但遍地10万+的深圳，并不是所有的房子都值得买，特别是近期再次遭到爆炒，单价已超过15万的片区和楼盘，短期内风险正在聚集。

那买什么？

当然是新崛起的和正在被重估的片区和楼盘。

01

龙华二手房10万+了

很多人不知道，深圳房价上涨并不是普涨，而是结构性的大涨，有点类似股市里的结构性行情，表现形式主要分三个梯队呈现，并由西向东依次过渡。

第一梯队是宝安、南山、光明等西部片区。有人统计说，从去年9月开始，宝安部分楼盘上涨了30-40%，南山、光明涨了20-30%，并还处在上升阶段。

第二梯队是福田、龙华等中部片区，学位房普涨了15-20%。

第三梯队是东部片区，从罗湖、龙岗、盐田、大鹏的二手房价来看，基本还没有什么涨幅。

相比于宝安、南山的大涨，龙华这波上涨的尽管并不是太引人注目，但上涨的幅度并不小，尤其是龙华核心的红山片区，很多二手房已迈过10万+的门槛。

最典型的是汇龙湾。

链家的信息显示，在该小区一套楼层较高的87㎡二手房，目前的挂牌价格已突破17万，总价高达1500万，这基本是赶超深圳湾的节奏。

不过，这套不到90㎡的单位是4室2厅，不排除有赠送。

尽管17万的单价略显夸张，但这个小区的报价全面超越10万确实是不争的事实。

链家信息显示，该小区一套104㎡的3室1厅，目前的报价是1380万，单价近13.3万/㎡。而另一套89㎡的小三房，单价也接近14万。

如今，在红山片区，单价突破10万+的楼盘不少，而且价格已经达到了一定高度。

相比之下，北站片区现在的价格还有明显的优势......同时，随着北站片区周边大体量旧改的全面兑现，其更具有增值的想象空间。

02

龙华全面豪宅化，新盘供应趋紧

有人说，经过这波上涨后，龙华再也不是原来那个龙华了。

作为原关外第一个房价全面突破10万+的片区，龙华这个宇宙中心的全面崛起是有其内在逻辑的。

这其中的核心驱动作用一是板块间的轮动，二是片区的全面成熟。

1、片区价值全面提升

2018年，全中国最重要的高铁无疑是—广深港高铁。

当年9月23日，广深港高铁正式开通。从那时开始，15-24分钟即可从深圳北到达香港西九龙，深港两地进入“一刻钟”生活圈。

图源：网络

从上图可以看出，在广深港高铁这条线上深圳北站有多重要。

如果此前，北站还是深圳的北站，那么在这之后，深圳北站就成了粤港澳大湾区里的深圳北站。

也是从那个时候起，深圳北站周边的房价不断重估和补涨。

要知道，5分钟高铁外的福田中心区当时的房价已到13万/㎡，20分钟高铁之外的香港西九龙站，房价已经高达100万/㎡。

2、面粉全面涨价，面包且能不涨

除了片区，龙华这几年的地价可能是全中国最热、最高的。

2016年6月2日，中国电建和金茂联合以82.9亿高价拿下龙华上塘商住用地，楼面地价高达5.67万/㎡，成为当年的龙华单价地王。

这一地块就是去年11月以现房入市的龙华金茂府，开盘均价10.3万/㎡，成为龙华开盘价破10万的第一个项目。

2019年6月24日，龙华红山片区三年后又拍出一幅“地王”地块，以65.85亿元+配建3.67万㎡人才住房，由龙光地产竞得，6.7万/㎡的楼面地价成为龙华新地王。

你想啊，当面粉价格都接近了7万，面包价格也便宜不到哪儿去。

3、片区配套全面成熟

而在配套上，龙华也有众多利好：

交通：地铁6、10号线已经试跑，8月将通车，加上早前公布的22号线，龙华进入多地铁时代；

商业：红山6979商业6月份开始营业，宇宙中心将现潮流打卡地；

产业：深圳北站商务区最新进展曝光，引进了多个企业，汇聚大量高端商务人群；

文化：龙华“市民中心”有望今年完工，与此同时，第二图书馆+美术馆新馆落地动工；

如果说几年前，因为各种规划还在图纸上，大家对“宇宙中心”一词只是调侃，那么现在当图纸变成现实时，也就预示着龙华终于完成了这一跨越。

当然了，升级的城市和片区，也必须要用与之配套的住宅。

因为，城市人居的变迁过程就是一部“城市进化史”。

住宅1.0时代：单位住房的年代，仅满足居住功能；

住宅2.0时代：1998年福利分房终结，商品房时代开始；

住宅3.0时代：全民改善，从“有房住”到“住好房”。

以南山的华润城为例子。

9年前，南山，华润城润府所在的大冲，还是一个“脏乱差”的城中村，管理混乱、私房林立、违法建筑居多、建筑体量庞大。

经过旧改以后，最终将其改造成了如今的现代化模样：

一栋约300米高的标志性写字楼及附属办公楼；

一座五星级酒店，两座四星级酒店；

一座约18万平方米的超大型购物中心（即今华润深圳万象天地）；

规模约达228万平方米的商务公寓及住宅。

如今的龙华像过去的南山一样，面临着住宅3.0时代的变革，全面进入改善居住时代。

03

龙湖春江天玺的进阶之路

毋庸置疑，现在就是入手龙华的最好时机。

而在龙华，现在只剩下为数不多的新盘可以选了。

那在全面豪宅化的今天，到底该怎么选？

答案是，第一要看品牌，第二要看口碑。

刚好，龙湖春江天玺即将推出的二期产品完美契合这一标准。

时至今日，龙湖已经走过了27载，足迹遍布58个城市，开发出了像“原著”、“香醍”、“滟澜”、“春江”这样业内外知名的经典产品系，所到之处，俘获了不少人的芳心，产生了深入人心的品牌效应。

而在深圳，龙湖推出的首个住宅项目，就是旗下城市名宅产品线“春江”。

龙湖春江天玺一期的产品卖的很好，从去年12月份开盘就掀起了一股“龙粉潮”、“天玺热”。

同时由于深圳各区之间存在需求外溢，房价呈现板块轮动效应，再加上龙华进入住宅3.0时代的蜕变，产品吸引了很多福田、南山的高净值客户。

他们一方面对龙华的价值比较看好，另一方面则对生活品质、物业服务有比较高的要求，对龙湖的春江天玺比较认可。

如今，春江天玺二期“王者归来”，在户型和产品上又做了很多升级，满足了这些客户的需求。

二期主要由三座住宅、一座办公、一座政府人才房组成，其中住宅318套，主要为约96-115-120-130㎡左右3-4房，2梯3户和2梯4户的低梯户比，相对纯粹，居住舒适度高。

同时，龙湖春江天玺二期这次回归具有颇多亮点：

1、 户户向南，且南北对流和动静分区

其中，户型是最值得关注的一个点。

在户型设计上，龙湖春江天玺有了更大的发挥空间，通过巧思，实现了高层社区难以实现了户户向南，且南北对流，采光良好，通风顺畅，和动静分区，能够保障人与自然景观资源之间视线的通达性，维持自然景观资源的开放性。

以98平的户型为例，三室二卫，比市面上同样3房的产品少了5个平方，大大节省了购房成本。

且户型方正，南北通透，通风采光效果好。另外，主卧加客厅双阳台设计也是市面罕见。

左右滑动查看更多户型图

而且住宅远离城市主干道，能够最大程度保证居住环境安静，合理布置小区内活动场地，达到动静分区的效果。

2、借助地形特点进行空间营造，采用新加坡立体化造园术

园林，最高级的东方美学。

龙湖春江天玺在园林景观的营造方面，充分借助地形特点进行空间营造，采用新加坡立体化造园术，秉承善待你一生的理念，选取龙湖“五维园林”中最为复杂的“交融”概念，力图打造会呼吸的生态交融社区，向地下和天空借空间，打造出了深圳绝无仅有的城市级“海之岛”、“天之城”主题园林景观，绿化率达40%以上。

匠心之处在于细节，在于边角，在于每一段线条，龙湖的园林既有绿意盎然的自然风光，又有悠然闲适的人间烟火，工细而不庸俗。

3、空间动线梳理创造出平衡可持续的美好生活形态

以人为起点，以功能来布局，最终再以人为终点，对人的关注始终是龙湖在空间设计上最为核心的牵引。

春江天玺用空间动线梳理创造出平衡可持续的美好生活形态，在小区两期分别拥有自己独立的人行主入口，并且与小区步行系统相连，设两个人行主出入口。

同时，在小区二期还设置了全深圳为数不多的精装架空层，是区域内在豪宅才会配备的泛精装会所的项目。

架空层以室外空间室内化为打造设计理念，以室内会所精装标准打造泛会所，并依照业主生活方式，打造覆盖全年龄段社区活动场所，包括儿童娱乐区、会客区、棋牌区、健身区、便民设施等。

以空间为本和以人为本，是设计表里合一相得益彰的两面，创造出了空间环境的新生命秩序，为业主提供一个全龄化的亲近自然、自发式学习、阅读的灵活场地，从而升华生活于其间的生命质量。

龙湖将自然盛景与巨匠之心通过精湛的的造园技艺完美结合，将建筑与城市、自然、文化之间的关系进行高度融合。

可以预见，春江天玺必将是引领龙华豪宅趋势的标杆之作。