土地市场朝阳冷大兴热，看着挺反常，其实很正常。
这次拍卖的东坝地块是之前挂出来的地块里剩下的纯住宅地。之前北边两个混合用地因为没人报名，直接流拍了。住宅地块起价20.55亿，建设用地面积20188平米，其中有4000平米是留给幼儿园的。
地块限均价69422元平米，起始楼面价已经到了45336元/平米，留下的空间只有2万4，扣掉建筑成本、税费啥的……你觉得能赚多少呢？更何况这个地段和产品未必能卖6.9万。
底价成交，很正常。
倒是大兴采育这个六环外的地块热度还不错，被首开+路劲联合体以溢价率31.98%拿下了。
为啥这么火？地块条件不错是一个原因，更重要的因素是便宜啊，起拍价才9.85亿。
这事儿说明了一个道理：不管黑地红地，价格够低那就是好地。
01
东坝地铁上盖盘，潜力兑现还要时间
东坝地块在东五环外楼辛庄路旁边，通勤条件还不错，开车去望京和国贸都只需要半小时。
离3号线楼辛庄桥西直线距离不到500米，妥妥的地铁上盖盘。3号线直通三里屯，预计2021年建成。明年就能享受到地铁出行的便利了。
往东两公里是朝阳金盏金融商务区。金盏商务区已经被写进政府规划，未来的目标就是朝着高大上的金融区域迈进，片区潜力还是有的。
地块周围都是荒地，目前没有什么商业配套。荒地的好处是未来的配套新，能有啥得看金盏这一片两三年后的发展会怎么样了。
教育配套倒是可圈可点，周围有东北师大附中朝阳分校、首师大朝阳小学、艾迪国际教育园区、楼梓庄中学，教育配套相当完备。
一句话概括：教育不错但是商业欠缺，前景有规划但距离兑现还有相当一段时间。
地块6.9万的限价，感觉提前兑现了未来涨幅。
另一方面，地块本身的属性中规中矩。2.8的容积率非常高了，限高80米，未来是高层产品。
高容积率再加上“7090”的规定，预计会有400多套房，如何做出品质感是一个问题。
几个因素一综合，也难免会底价成交了。
02
采育纯别墅地块，盈利空间足够
虽然采育镇在南六环外，开车通勤还算可以，靠近京沪高速，开车50分钟能到国贸。周围配套能满足日常生活用。
采育这块纯商品房地主要优势一个是纯别墅地块，另一个优势是起拍价足够低，才9.85亿，起始楼面价1.3万一平米。虽然拍出了31.98%的溢价率，总价13亿成交，但是楼面价也只有1.74万一平米。
周边的限竞房项目国誉府均价3.1万一平米，这么一对比，楼面价还不算特别高。
更重要的是，项目地块条件很好，首先是不限价商品房地块，其次1.05容积率，建筑限高30米，产品类型是独栋＋联排别墅。
别墅产品肯定能做出更高的产品价值，还是有的赚的。
照着市场价格拿地，绝对不乱下注搏行情。总的来讲，北京开发商拿地的态度照旧谨慎。
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