北京楼市：这些郊区不要碰，未来无人接盘被套10年|买房|卖房|房地产|房姐|解押

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：本人有一套无贷款的三居450w的房山，临近大学城北站地铁，另外有现金200万，初步看上一套海淀600万的学区房用来保值增值，这个操作有什么问题吗？

回答：总价450万的标的，在房山基本碰触到流动性的底部。也就是说，总价再高，流动性就会急剧下降。而随着北京房价的总体提升，未来的底层上车人群还会往郊区迁移，而比上车群体略高的刚需工薪盘，则会因为更靠近市中心地段的房产，相比下更有性价比，反而形成「内卷化」的局面，购买力开始往市中心迁移。你的底仓薄弱，就不建议碰高风险学区了，尤其还是全仓all in

提问：房姐你好！请问如果卖家房子有高额贷款未还清，自己已无力偿还，只能接受高首付还清贷款的情况，中介提议高首付做银行资金监管，专款专用保证资金安全，还可与中介签资金保证合同。在这种情况下，如果考虑购买，还需注意哪些资金安全或其他方面等问题？这种操作是否可以？谢谢！

回答：1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：房姐，我大概是270万首付和30多万的信用卡，现在买房需要提前多久准备流水？怎么做流水？流水必须是月还款的2倍以上吗？

回答：买房需要提前多久准备流水？首先要看你有多少钱？可以买到什么样的房产？达到这样的目标，需要采用什么样的贷款方式？另外除了房贷本身，是否还要增加其他授信负债？这样就要进一步计入首付流水的计算。以及，根据贷款方式的不同，所需要的流水类型和金额，最后再推导出流水的正确做法。 30万信用卡粗约20万资金，相当于290万的首付，如果在选筹，评估和贷款三者上都做到达标，房姐客户案例来看基本买到约600-720万的房产居多，贷款400万上下。按揭贷款可以凭收入流水和收入证明沟通银行，前提还要综合你的征信资质，个人其他负债，工作单位等。如果是抵押贷，相对宽松一点。理论上需要2倍，实际执行中有各种情况。规律是：贷款总额越高，对流水的要求就越严格。

提问：新人首问：房姐您好，我在北京昌平定泗路有村民回迁房几套，房子小产权但我是北京本地村民，有拆迁协议不算纯粹小产权属于集团产权吧？现手里有200想投资，算是北京首套购房，目前考虑购买延庆新开盘的碧桂园或世园村可以吗，长持10年将来收益好吗？涿州狮子城还有一套老公婚前非公基金贷款买的房子闲置月还款2200需要出手吗？或者是否可以卖一套小产权回迁房手里闲钱在海淀哪给孩子买学区房（2个孩子、大的5岁）或是投资别的楼盘？希望您帮忙解惑，感谢您！

回答：应该还是属于小产权收益是相对的，延庆肯定是跑输大盘，投资不如选择核心区。涿州和小产权都不建议长持投资看朝阳为主建议先把精华帖看一篇，重新整理下思路。

提问：房姐，您之前讲的卖房技巧，我翻了好久也没翻到，可否给个链接？

回答：#卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最后再挂网上。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：美丽房姐，选未来科学城的未来公元900多万160多平米带装修，我老公喜欢，说有公园，有地铁，有医院，有生值潜力，自住兼保值升值，我还是选望京星宝园等。房姐麻烦给说说建议，谢谢

回答：我并不看好未来科学城的发展这种计划型增长极，不是强力创新和推动型产业，很难形成产业带辐射和带动周边产业，加上周边交通和地段影响，最终演变为纸面规划望京已经有成熟的商圈，未来阿里总部的入住，辐射周边产业，很容易形成产业带，看现在的海淀你就知道了升值潜力望京远大于北七家

提问：房姐您好，我还想问下二套160的子弹，我最近也在看房，您看朝阳十八里店和垡头那边建议吗？有几套还行发现首付差点，您建议我们再攒攒钱等等还是现在直接借钱买呢？对于跟房主面谈砍价有什么建议吗？请问房姐有代砍价服务吗？

回答：垡头不建议看，这边最大的问题是价格和地段的落差。京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 160首付，老公房是主力选筹，砍价有写过相关文章，精华帖里面找下

提问：房姐好，请教您，如果从纯投资角度，北京，成都，西安三地如何排序？目前手头有子弹150万，北京名下有两套房，价值1600万，贷款180万，月供10000万，家庭月收入5万，但收入不稳定，如果北京再买房投资，需要办理假离婚，抵押贷等手续，目前西安已有购房资格，可以直接购买，150万也不用贷款，请问目前楼市情况，我应该保守投资西安一套房？还是加大杠杆，抵押贷北京再购买一套？谢谢！

回答：如果贷款只有180万，你负债并不高，再入一套北京紧凑两居更合适，西安市场容量太小，150全款过于保守了长期看北京价值肯定远超成都和西安

提问：你好！想在西五环内买个大点的带院子的房子，目前了解的有西山美墅馆、檀香山、西山美庐、中间建筑、燕西台等，预算3000_4000w左右，从居住及保值增值看，哪个小区比较合适啊？谢谢！

回答：推荐西山美墅馆和西山美庐，西山是2000年就形成的高档别墅板块，认可度还是很高的，相对有一定保值属性，属于北京自然景观和人文景观结合最好的地方，也是离北京最近的山区

提问：房姐好，新人首问，老婆怀孕，父母将来照应想换房，怎么换还不清晰，求教情况1.住南三环洋桥一居，17年组合贷总花360万，现跌310，卖出能拿到110万。2.现金200万，100万加成贷（小中介说的）3.税后年收入60万，公积金每月1.3万。4.亦庄工作居住证；老婆西单工作，可能拿到西城户口方案：1.卖房换小三居，A买非学区；B 买学区，避免上学再次换房交易成本高 2.不卖房，再买一套小的，A买没有学区的洋桥附近；B买其他位置学区的，附近再租一套问题：1. 房姐建议什么方案呢？2. 如果买学区，考虑排位，貌似只有亦庄可以考虑？3.您提到的抵押全款方式，是否适合我？跟加成贷是同一回事吗？谢谢

回答：建议置换一套非学区满足居住功能，学区适合总价低的老破小，几年后看市场情况再选择入学区，自住+学区的组合最优加成贷类似，可以使用

提问：房姐你好！新人首问现金三百万，东单附近上班，上班三年，月收入1.5万左右，单身首套自住加投资，怎么操作最多能贷到多少？求东城和朝阳推荐，最好近地铁。

回答：按首套你能贷400+，看800内的标的，不过你的流水支撑不了，贷150左右比较合适（这样用的话sfsd有点浪费）如果纯投资，可以300加一点信用贷全款入一套，保留首贷以后置换再做sfsd 朝阳推荐甘露园、劲松、团结湖紧凑两居公房

提问：房姐您好，预期工作在窦店附近，自住考虑，窦店区域有推荐的小区么？

回答：房山区窦店镇汇丰街（西南六环外）窦店，房山比较落后的区域之一。规划混乱，而且又没有什么短期内能看得见的利好，因此窦店的房价一直以来就比较低。周边配套比较落后，典型的十八线县城面貌。医疗和教育资源缺乏，商超也比较低端。交通方面，目前全靠自驾和公交，没有地铁，未来也无规划中的地铁。自住可以关注房山良乡地铁沿线，比如西兰岛，首开熙悦等

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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