内行人透露：这个方法能破任何城市的限购，北京房价启动在即|买房|北京房价|房源|楼市|经适房|限购

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐，你好。北京回龙观经适房两居，子弹200多，想置换一套，sfsd，只想公积金贷，两人工作在昌平生命园和右安门，自主加增值，在哪里选比较好。

回答：为什么不组合贷? 公积金上限太低如果要兼顾双方工作地，建议看回龙观、西三旗、清河板块，以两居为主

提问：您好，这是我的新人首问，西三旗育新学校附近有两套房，老大在育新上二年级，老二刚三岁，本来想改善居住环境换大房子换到枫丹丽舍，后来又想给老二换个好点的学区，换到海淀片区，想听听房姐我应该选改善居住环境还是选好学区？

回答：学区优先吧。改善晚几年也是能接受的另外枫丹丽舍小区环境还不错，缺点是没有电梯，建议看隔壁的金隅翡丽

提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。

回答：如果短期电梯无法加装可以考虑置换，怕错过升值，可以抵押再入一套这一片像东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线都还不错

提问：房姐您好，我18年8月在青塔买了一套总价330+一居室房子，当时小白，首付200w，今年年初同户型成交价已经降了30w了，中大户型的降的更多。如果想置换两居室，首付220，总价450-480，还是在附近，什么时候合适？另外，您说的先全款，后抵押，贷款利率是多少呢？像我这样二套的，只能走您说的这条路了吧？

回答：如果对疫情有顾虑可以5月以后看二套全款抵押可以做到4成首付，利率5-8都有需要看银行和个人资质按二套首付能看的标的非常少，建议全款抵押

提问：房姐好！我现在情况如下：1.我与女朋友分别有SFSD资格，分别能拿出180和150的子弹。2.我在未来科学城工作，全北京有班车可以通勤，也可以自驾通勤；女朋友在大兴黄村工作。主要考虑投资，最大化利用子弹和SFSD资格，请问房姐有什么方案推荐？自己考虑过1.两人合买一套，石景山（两人折中）。2.分买两套小一点的回龙观（子弹180）+大兴（子弹150）（两人各自距离近）。

回答：如果投资合买更好，分开子弹略低，买不到什么好的地段合起来300+的资金，主看望京，金台路，平乐园

提问：房姐好，星球新人，这两天看精华颠覆思想，我和儿子都是sfsd，我两年退休，另有租金收入每月1.5万（海外房产），儿子月入1万+，目前现金400，理财300两年后到期，拟操作：1、我在望京入一套700左右，按中介测算，贷303万，兼顾自住投资，（五年以上不住）望京新城100左右和澳洲康都80左右哪个更合适？，是否2002以后房子7+入就可以？。2、儿子全家凑首付入手tty东区大面积顶复，出租养贷，已在跑盘中，拜谢房姐指点是否可行，风险如何？感谢！

回答：澳洲康都>望京新城， 02年以后范围太大，08年后7+更合适可以的，注意还款压力，月供别超过收入

提问：房姐，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房源可以跑赢大盘？

回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。 17号线开通，可以直接接驳东二东三环。 13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价格足够便宜就可以跑赢大盘。

提问：房姐您好，第一次提问，是sfsd在选天通苑的顶复房子，有两套考虑中，请您帮忙看看可以出手吗？哪个更合适些？一个是东二200平总价560，南北户型。另外一个是东一东西方向的户型，朝向不好面积大一些，但相比单价能低10%多，会不会难出手呀。另外还有一个问题想咨询，现在疫情快过去了。会不会价格有变化，有说疫情过后供应更多会有更多房源买方更有利，也有说疫情过后需求更多房源更紧俏，请问房姐怎么看？

回答：推荐东二当前看疫情对北京房价影响不大，供需并不会因为疫情发生根本变化。反而货币的放水长期看会对楼市有影响，但短期由于政策压制不会凸显，前段时间多地放松调控又被撤回原因大家都懂。

提问：房姐您好，请教一下朝阳公园附近的泛海国际是否属于周边品质最优的楼盘之一？您怎么看这个盘的升值潜力，以及朝阳公园板块的整体升值潜力？非常感谢！

回答：朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注

提问：房姐您好，我在广州看中一套房，因为我的社保还要半年才满五年，但是房子我太喜欢了我又怕被别人看中，我现在不知道怎么办！

回答：任何一个城市如果要赶场上车，无法破限购的话，结婚是最快的办法。广州楼市还有时间。只要首付足够多，总能找到笋盘；首付不够，菜摆面前也下不了手。

提问：哈喽房姐，我是刚交学费的小白！本人在南四环有套15年购入的139平三居，现有贷款300w没还清。房子市值750w左右，因房本不满二，打算满二后卖出。现在为了方便和父母居住想购入大兴金地仰山小区一套118平一层前后带花园还赠送地下室的房子，总价也是750w，目前手头现金300w，年入大概80-100w。不知道怎么操作可以购入二套房。是否可以把自己这套做银行抵押，大概能从银行贷多少钱？还是有什么其他办法？盼望您的回复，谢谢！

回答：可以二抵，大概能获得300内的资金，再以二套的资格买也能满足，或者其他渠道筹资金全款入，再抵押获取更多的贷款如果老人还有房票，可以尽快用，流水以接力贷解决

回答：为什么不组合贷? 公积金上限太低如果要兼顾双方工作地，建议看回龙观、西三旗、清河板块，以两居为主

提问：房姐您好，目前家里有一个sf二套指标，还有一个sfsd指标。目前朝阳看了不少。有几个迫切问题： 1三居考虑自住加投资属性，预算1000-1200以内，结合您帖子意见，珠江帝景层高偏低带所谓学区溢价，不想考虑，首城、乐成国际感觉超预算，双井大望路附近品质好点有潜力的盘和单价希望您再推荐一下。 2区域上还看了十里堡，四惠，朝青，甜水园，偏自住感觉十里堡首创爱这城好点，投资属性感觉又不如双井石韵浩庭，这两个单价您有何建议，另外有点不知如何取舍哪个方面最重要？现在看了不少有点懵。 3sfsd的另一指标考虑买一个五六百左右的投资盘出租，租金能平贷款就可以，想请您推荐下区域和小区及对应单价？感谢房姐已付费

回答：推荐看下阳光100，天之骄子，九龙，珠江罗马嘉园。爱这城经过16-17年的上涨，价格已经偏高。石韵浩庭也可以看但性价比不如上面推荐的楼盘 600总价推荐看天通苑大面积单价2. 8内 和朝青6.5内

提问：房姐您好！感谢百忙之中关注。夫妻俩三十出头，毕业后落户，一方在西城，一方在望京工作，今年有要娃计划，目前家庭年收入税后80万左右。2016年底因房价暴涨，着急入手了亚运村安慧里小两室，目前中介估值450万左右，贷款200万，手头存款差不多可以还清房贷。有再买一套的需求，解决父母养老问题，一并解决学区有点信心不足。请问1.是否需要尽快准备买二套，还是可以继续存钱观望？2.本打算本小区周围购入二套，方便走动，但是房姐认为亚运村附近溢价，是否有其他区域或者合适小区推荐？感谢指点迷津！

回答：如果 二套 就看你们是否着急，现在的市场不会大涨大跌正适合淘笋，安慧里本身价格就偏高，不适合再入，不如看看千鹤家园或者罗马家园这一片

提问：房姐好！新小白一枚。 1. 考虑海淀优质学区房，不考虑价格，但考虑学校+回报率。五一学区、上地实验学区、三小万柳学区，哪个更好一点？目前看了上地佳园、万柳碧水云天的房子 2.计划定碧水云天的房子，但我流水不高，怎么提高银行贷款呢？ 3. 大厂16年最高价买入一套房，当时300左右，现在只有一半价格了，宣传说是有五年规划，期待那时候会涨价回升。您觉得现在有必要卖掉，在北京买入一套纯投资房吗？非常感谢房姐指导！

回答：推荐买碧水云天学区三小海淀第一全市前五可以看下精华主题有个人养流水的说明，或者找中介有能帮助包装的，可以咨询下大厂的房子流动性比燕郊还差，不好卖。可以挂着试下，能出就出掉，或者看下能否抵押出来

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》