地盘说

无论地段、景观、社区纯粹性还是居住品质，都无可挑剔的区域，你说它值不值得捡漏呢？

撰文 | 李逍遥 《地盘》特邀撰稿人

最近，不少环郑的特价房在市场上兴风作浪。

不只南龙湖、绿博跌声一片，港区某楼盘降至5XXX，市场集体惊掉下巴。随后，洞林湖新田城6800元/m的特价房不断刷屏，远洋沁园释放出小高层5999元/m起，县城的价格买郑州，这样诱人的字眼也来刺激眼球了。

于是，我们决定前往洞林湖这个样本较大的板块，一探究竟。

1

洞林湖城市界面

▽

沿着西四环高架、陇海快速路、新田大道一路驶去，不过 20 来分钟，就到了洞林湖的地界。

新田大道上，暖气管道正在热火朝天地铺设，地铁6号线的施工也如火如荼。道路两边每隔几米就高高矗立着的路灯杆上，挂满了万科、中丞、远洋、碧桂园等项目的广告道旗，你争我抢、交错排布的身影，一股激烈的竞争气氛扑面而来。

暖气管道施工中的新田大道

看着来来往往川流不息的车辆，已经能明显感受到洞林湖片区的成熟。首创奥特莱斯、五星级美爵酒店、松鼠部落、农夫乐园等商业配套均已呈现。

洞林湖两岸的维他左岸商业街，也十分醇熟了。只不过，它们在烈日炎炎下缺少了些许人气。而露天烧烤摊位旁整齐摆放的桌椅，可以让人联想到，这里晚上会是另一番别样的热闹景象。

维他左岸商业街实景

不得不说，新田在白纸上画画，经过多年积累，将洞林湖打造成如今的模样多么难得。

从最早的一片荒地，新田独木难支，拉来了碧桂园、恒大共同做熟区域。它不像白沙、绿博组团，被政府郑汴一体化的定位拔高了区域价值，不及常西湖新区、滨河国际新城概念的火热，更没有高新区高等教育产业聚集的固有优势。

洞林湖区域大城已成

欣慰的是，洞林湖是限购政策巧妙绕行的板块，可即便这里房地产政策相对宽松，也奈何不了体量巨大、桎梏重重。新田一家难以支撑下去，所以不断与大牌开发商合作。

好在洞林湖区域自然资源丰富，地块大、可开发资源多。随着早期开发项目陆续交付，居住人口增多，区域内交通、教育、医疗等公共配套也逐渐完善，片区宜居改善气质凸显，价值与日俱增。各大品牌房企开始进驻，乘势而上。

一个区域前景如何，追溯房企的足迹可见一二。如今的洞林湖，已经由原来的新田、恒大、碧桂园三驾马车，变为洞林湖“十大金刚”领衔，世茂福晟、万科、东原、中丞、康桥，它们各个身份不凡，都有着自己的看家本领。

品牌房企布局让片区发展进入快车道

虽然洞林湖身处光辉岁月，这些大鳄们也无法遗世而独立，不能免疫一切市场短期波动，无可避免地被卷入楼市的洪流中。他们聚集在一片，看似竞争，却有点抱团取暖的意味。

2

还原真实的洞林湖版块

▽

驱车先来到最西边的远洋沁园，恰逢贝壳专场搞得热火朝天。

数百位贝壳的门店销售人员前来集中学习，现场极为壮观。间隙时刻，我们向置业顾问打听5999元/m的房源，对方却含糊其辞，声称可能有，但具体不知道是哪套房子。

看来特价房，不过是中介的噱头。洋房标准层倒是真有8300元/m，首层送地下室和花园的洋房几乎15500元/m，顶层送露台的也要11500元/m。

贝壳体系远洋沁园学习场景

沿着洞林湖南部半岛一路向东走，恒大山水城已经接近尾盘了，只剩下最后一栋17层小高层在售，精装8300元/m，两梯四户三个单元，可选择的余地并不算大。

恒大山水城步入收官阶段

再往前走便是中丞时代天境，33栋11层洋房社区，预计十月中下旬开盘，剧透价格预计7500元/m左右，这是安徽房企中丞在郑州拿下的首个地块，隔一条南山大道，则是它另一个项目中丞时代天域。

皖派房企中丞会带来什么产品

来到东原阅境，低至6800元/m的小高层单价，大有与远洋沁园比翼齐飞之势。

东原阅境要与远洋沁园一争高下

郑州碧桂园1.195的容积率，在板块内算是内容积率相当低了，在置业顾问带领下，我们进入园区实地感受，景观呈现上确实值得点赞。

在售88m三房两厅的小高层，与155m起售的洋房，亮点是高层与洋房同价，都是8000元/m左右；洋房首层135m，送50m院子，总价一百七八十万，社区内还有三栋定制独栋别墅。

郑州碧桂园已是实景呈现

万科新田湖与城，无论装修标准、社区配套还是户型面积，几乎都是万科城的翻版，标准的流量盘。它是片区内面积做的最小的一个楼盘，一期二期只有78m两室、89m三室，1700多亩的大盘，预计分17期开发，首次开盘可能在10月中旬。

继万科城后万科又一大盘力作

不紧不慢的新田城，已经卖到了10期。据置业顾问现场介绍，一期有一套工抵房在售，90m两室，全款才能以单价6900元/m左右拿下；二期剩余一套160m带露台的现房，单价7000元/m出头，而最新的10期项目为9-11层小高层，预计9月底开盘，单价7500-8500元/m。

深耕房企新田的俯拾时光

转一圈下来，只有世茂福晟南山府，还基本坚守着一万左右的价格，可谓板块之最。南山府面积最小140m起步，主打坡地洋房和纯粹改善社区。

改善社区福晟南山府的坡地洋房

要知道，2017年靠近洞林湖的新田城6期南山，都是以10000元/m左右的价格的傲娇姿态清盘的。最火爆的时候，洞林湖板块差不多顶到了一万多，限购之后价格几度下调，后来价格基本维持在八九千，现在一捋到底6XXX元/m。

生态丰沛的区域值不值入手

最近，三道红线的深入，直接切断了很多房企的融资动脉。开发商唯一能够争取的只剩下时间：要么够快，天下武功唯快不破；要么够慢，囤好粮食过一个暂时无法预测的寒冬。

只有真正想买房自住的人，可以从容一点。洞林湖如今这样诱人的房价，或许能点燃购房者的观望情绪。

3

洞林湖值得吗

▽

坦白说，从 06 年至今，洞林湖步履蹒跚，发展的确算不上快，新田如果几年前没有引进恒大与碧桂园，估计现在还有很多人不知道该区域。

这个所谓的“金三角”地带，一直以来基本都处于三不管的状态。

2012年，郑州提出“一心两翼”的城市发展建设思路；2014年，郑上新区概念总规正式获批，市政府西迁的确立，郑州西区发展进入快车道。洞林湖片区经多年蓄势迎来新的发展风口，逐渐展露峥嵘，进入快速发展期。

洞林湖片区进入快速发展期

如今，洞林湖板块已蝶变为一个交通便利、配套齐全，集居住、商业、休闲、教育、运动、康养旅游六大业态为一体的宜居之城、生活之城。

交通是区域发展的先行官。多维立体交通，为这片生态宜居区域的未来发展，注入了更多期盼。

经过十余年的发展与建设，洞林湖片区已经有新田大道、陇海快速路等城市主干道，警官大道拓宽通车，直达西四环，四环高架也全线通车，马米路增建绕城高速口......郑州西南公交枢纽，新田X1线路、565路、旅游专线等也已经全部开通。

便捷的交通拉近与主城的距离

在建的地铁6号线中设置的最后三个站点，正是因为洞林湖片区的存在而存在。可直通常西湖新区、三环主城区、郑东新区CBD及北龙湖等城市核心区，无缝对接1、5、14号线等多条地铁线路，洞林湖区域与主城区的距离也将不断缩短。

5月末，洞林湖度假区招商签约仪式上，台湾大鲁阁、开元一然文旅、中奥邦成马术俱乐部、白熊探索乐园、云上院子等诸多强势品牌入驻洞林湖，为整个区域翻开全新的生活篇章。而一旦郑州最大的360广场在此启动后，洞林湖的商业将更加精彩。

新田城360广场规划效果图

此外，洞林湖片区教育资源亦很丰盛，周边郑州市宇华实验中学、郑州星源外国语小学、北大附中等名校云集。

外部多重利好加持，洞林湖也离不开“天生丽质”的因素，区域内生态资源更是不容小觑，坐拥千亩洞林湖，湿地公园，浅山坡地，真山活水，形成一处天然的生态宜居佳境。

宇华中学实景

鲜衣怒马少年时，不负韶华行且知。

曾经规划的蓝图在时间推移下正在一点点实现，洞林湖区域也从一处自然山水美地蜕变成了如今繁华的赫赫大城，而这片天然的洞林湖泊在不断的治理下，也变得更加清澈迷人。

随着利好的不断兑现，洞林湖的价值已悄然发生蜕变，也攫取了更多的目光聚集于此。

盛景绽放大美洞林湖

敲黑板划重点：

1、洞林湖板块是环郑最近的改善区域；

2、千亩洞林寺、千亩洞林湖，有山有水，生态环境极佳，可作为第一居所；

3、商业配套最齐备，奥特莱斯、五星酒店，和数不尽的游乐场所；

4、无论教育还是交通配套都相当齐备，还有多家医院正在建设；

510大品牌房企共同托市，催熟区域价值。

迎着“宜居健康城”的东风，又有清一色的品牌房企为洞林湖的未来打底，被地市吊打的6XXX元/m，这叫不叫触底了？

价格回调之下是不是给了许多人机会

更重要的是，不比绿博、港区等其他特价房频出的板块，洞林湖与郑州亲密无间，非常适合常驻郑州外溢的上班族，通勤成本和等待周期都很低。

你再看那些楼盘，无论地段、景观、社区纯粹性还是居住品质，都无可挑剔，你说它值不值得捡漏呢？

部分图片来自网络，版权归原作者所有。

-END-