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说到日本贷款买房，利率低到足以让中国国内买房者们酸成一个柠檬。

比如买第一套房，通常被认为是刚需，日本提供35年的固定利率贷款，往往免首付，利率低至1%！

而选择浮动利率买房，那以目前日本基准利率为负来看，基本上每年的浮动利率都低于1%。。。

即使是作为投资买房申请的贷款，利率也能低至2.3%，比国内这是低了一半以上。

在日本买房贷款，绝对是件很幸福的事。

然而，从2018年开始，日本的银行贷款接连爆出丑闻，骗贷、非法融资、FLAT35贷款丑闻等等事件相继发生……诸多信号表明——日本金融厅正在抬高日本房贷审批难度。

贷款暴雷

上周五，日本的地方银行——关西未来银行被爆出伪造文件非法融资251亿日元的住宅贷款。

一名关西未来银行和歌山县分店的银行职员通过伪造双重销售合同，增加借款额，还伪造了申请者的工作和收入证明。

目前，涉嫌欺诈的贷款执行项目已知有1151个，金额高达251亿日元。

1000多件诈骗贷款行为，金额200多亿！这可不是一个月或者一年就能积累起来的数目。根据调查组的结果，骗贷的合同行为最早追溯到2005年2月，到目前也有15年！

如今银行中的相关人员已被辞退，但银行体系的骗贷仅是冰山一角。

把时间往前倒一些，在2018年时，日本地方银行的优等生スルガ銀因为一个共享女性长租公寓项目暴雷，给未达到资格的申请者发放房贷，导致有700多人无法偿还贷款，这一丑闻踢爆了日本银行抵押贷款的潘多拉之盒。

而除了关西未来银行这类地方银行有骗贷现象外，之前我们在公众号上写过一篇中，全国性最大的刚需房贷“FLAT35”的住宅金融支援机构ARUHI也出现骗贷现象。

仅2019年，就约有150名业主不正当地利用ARUHI提供的低利息的刚需住宅贷款“FLAT35”，进行不动产投资。

他们骗取的方法跟关西未来银行相似，通过签署双重销售合同（两个不同金额的房产交易合同），来骗得更多的贷款，还会申请装修贷款等专项贷款来加大融资额度。

为什么银行职员们能钻这些制度漏洞？日本房贷中监管漏洞昭然若揭。

监管漏洞

在FLAT35那篇文章中，我们提及为何日本银行在贷款发放上会频繁暴雷。

一个重要原因就是过度宽松的审查机制：ARUHI这些抵押贷款银行对申请贷款的房产在市场的实际价格，跟申请表上的购买价格相背离的现象充耳不闻。

另外，抵押贷款的申请者资质检查一直都比较松。ARUHI住宅金融支援机构是政府全额出资的独立行政法人，FLAT35又是刚需贷款，政府扶持刚需，两个因素相叠加，抵押银行就对申请人的背景要求不那么严。

而且，由于抵押贷款银行在过程中只赚取手续费，可以不承担坏账的风险，因此，容易进一步导致审查过于宽松。

同样的，地方银行也急于赚钱。只要通过更多抵押贷款的申请，就能赚更多的手续费。

当今的日本银行，正在面临数量过剩、竞争过分激烈的危机。“日本的地方银行太多了。”菅义伟首相一上台，就痛批日本的地方银行过剩。

由于日本老龄化情况严重，人们对银行业务的需求在降低，但是从泡沫时代发展起来的银行数量却不见减少，过去的10年当中，全国102家地方银行只减少了4家。

再加上负利率的金融环境，全日本银行的利润一压再压。

根据日本经济新闻的统计，在日本上市的78家地方银行/机构中，4月发布的年报显示已经连续4年利润属于下降状态，主营业务损益中，多达4成的地方银行处于亏损状态。

因为缺钱所以一有机会就要赚钱，这也导致地方银行在审查贷款人资质时会过于宽松。

但日本金融厅正在通过收紧贷款审查资格，严控骗贷的钱流入日本房产市场。

贷款更难

虽然日本市面上关于房产贷款审查更严的消息并不多，但是周围的人真真切切地感受到在日本买房更难贷款了。

我们有不少外国人在日本贷款的反馈。

跟我们关系很不错的日本银行融资部的经理们普遍说，外国的个人要在日本贷款现在是越来越难了。

在2019年4月之前，中国人想在日本以个人名义贷款还是可以的，日本多家银行用中国的税单就能贷款。

但在那之后，中国人须提供海外（中国以外）收入证明相关的税单。

可再过几个月，海外税单也不管用了，有几家日本银行直接停止对中国个人提供贷款。

而进入2020年，几乎所有银行都不接受中国人以个人名义在日本贷款买房。要贷款，可以，成立一家公司，以公司名义来贷款，而且购买的房产价格要高于6000万日元，才可贷款。

“スルガ銀出事那段时间，金融厅几乎每个月都要各家银行上交获批贷款申请者的信息表，特别对外国人的贷款资质审查，非常严苛。过了一段时间后，甚至要求抬高外国申请人的资质审查门槛。”

这是在日本的银行贷款负责人给我们的反馈。

如今，日本地方银行相继爆出抵押贷款丑闻，这也暗示着未来一个可以预见的趋势：外国人要在日本贷款买房会越来越难。

如果有能力贷款买，得趁早。

◎作者 | 托兰德

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