我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐你好，我们不在京城生活工作，社保和公积金均在北京，有购房资格，想购房一套，主要用于投资保值抗通胀。预算6到8，初步圈定的范围是朝阳区CBD附近，2010年前后的次新电梯房，烦请指点推荐，谢谢

回答：你好，建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。

零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。

而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 星球内推荐的楼盘，可以重点关注。

提问：我在杭州，不过我好像没有找到杭州的房姐，所以来问问。是这样的，杭州滨江区有个写字楼，叫长河商厦，40年产权，10年前建成，想买来装修自住，滨江房价一般在4万左右，但是长河商厦的房价2w不到，小白想了解一下，是否会有坑，10年前的写字楼是否值得购买，如果去看房，有哪些需要留意的观察点？

回答：买写字楼和住宅是两套逻辑，两个的价格没有对比性。写字楼首先是不通煤气天然气的，而且很多也都没有上下水，然后就是商业用电，物业费也比较高，这个成本支出可不小。

办公室写字楼是物业统一管理的，一般不允许住人的。如果首付低，建议要么郊区地铁盘或市内老破小，自住舒适型还是保值能力都远好于写字楼

提问：房姐好！ 怡美家园和当代两个小区地处上地与清河交界，这里应该属于被互联网+产业巅峰推高的高溢价区域吧？ 被高铁和部队大院夹持，安宁庄路拥堵严重，尽管清河高铁开通，13号线加站，对于自驾出行还是很不方便。 这两个小区的房价果然下降明显，大面积尤其下跌的厉害，笋的明显。 北京的区域建议中，海淀普遍溢价，这样的小区，出来八折笋能拿吗？

回答：你好 当代moma这类小区有一定另类元素，价格略高。 清河＋西二旗地段中间，2016年以前码农购买力充足，2016以后可以明显看到没有过抬头的迹象，相比之下期间北京仍有很多地段阶段性行情，所以补涨。 海淀的普遍溢价，是建立在学区的加持，以及购买力人群相对固定，区域自成市场上面的。 你的分析基本正确。 这个溢价，可能超过20%，所以即使市场价8折，也不一定完全保险。 麻烦的是，怎么计算折扣，怎么算8折？

提问：房姐您提到： 北京市场的天然情况是：90%的房子比合理价值更贵。 表现的结果是：45%的房子趋跌，45%趋平，10%上涨。 10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊，CEO，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。 我的问题是1.东三环，四环有哪些属于10%，10号线沿线又有哪些呢？2.学位，远郊，CEO，区域陈独秀都好理解，热门贵妇不好理解，另外，最难的是，如何判断一个小区，一套房子是否上车溢价？能否举几个例子说明，因为那个房子最后都要落到每套房子上！3.通州的唇商品房，如东湾，融御等是否属于10%！谢谢房姐啦

回答：总价450万以内的上车盘，在挤压上涨。 原先单价总价不高的一些品质盘，在补涨； 一些先前涨幅落后的老破大，因为功能率的补充，在不涨。 10号线贯穿朝阳海淀丰台，海淀部分基本都有下跌。 万柳，泛海，金茂府都是热门贵妇。 判断一套房子的价值，只有笨办法： 大量的看房，踩盘，类似于进行对照组实验； 通过反复的比对，思考再比对矫正，从而不断接近正确的价值判断体系。 郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。 与其叫北京东湾，叫通惠\/运河东湾更合适。 金融街还没有拿到证，从案场的消息来看，价格应该不低，户型的设计很拥挤，本质是得房率低，以及压缩面积压缩总价，拿到更多的客户选择

提问：房姐新年好。我已婚今年准备要孩子，现通州有套房估计400左右（无贷款），北三县有个联排（月供1.4），目前手头子弹大约600，想在上地或回龙观再买套三居，不知有无小区推荐，最好可以兼顾教育和投资可能；另外如何操作为好，是否可以做抵押贷，请赐教拜谢。

回答：400可以抵押出200+的资金 可以看总价800+的楼盘 如果当下还没有孩子，建议重点以投资为主 回龙观推荐看： 新龙城，融泽嘉园上地推荐看： 怡美家园、当代城市家园

提问：房姐你好，您讲北京的买房资格很容易，除了结婚还有什么容易的办法吗？我们了解确实没什么办法啊，离婚不适合我们。

回答：结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 高级人才，有的单位落户； 北漂久的，有人有5年社保\/个税。 某些法拍，可以不限购。 其实到了后期，我们都不得不上一些代持。 关键的地方是，根据每个人自己的情况不同，资源不同，阶段不同，设计适合自己节奏的方案。

提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗

回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名第一，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大

回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。 深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。 只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。 楼市上涨，核心原理是纸币的印刷； 只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会； 房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。 至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。 在纸币这一点上，作为全国唯一的ZZ中心，北京有着特别的优势： 1.所有新增纸币，是一级级往下放的，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。 2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。 无论 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。 北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。 从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。 放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。 明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。 这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。 从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。 每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。

提问：常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？

回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。 不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。 投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。

提问：房姐您好! 孩子住角门南，老两口投靠落户bj，有首套首房资格，想投资400万左右两居。前面看您精华帖里提到，草桥角门木樨园西罗园一带，近期刚看了珠江骏景和瑞丽江畔南区的几套满五唯一的房，感觉性价比不是很高，想请教房姐： 1.这两个地方还值得深淘吗？哪个更合适？或者您有更合适的望指点。 2.买的这房主要是投资，远期可能自主。这种情况，是先考虑纯投资房还是两者兼顾？

回答：400万其实更推荐东三环—东五环直接的上车盘 如果考虑自住，在从十号线东段到南段也可以选择，从成寿寺到马家堡角门一带，95-2005年的小区。 珠江骏景性价比高的主要是大户型，单价4-4.5W左右。 这2个盘属于次新盘的范畴，入手价尽量控制在5万左右。

提问：房姐好，新人首问，打算买婚房，亦庄招商臻珑府的房子怎么样？2居全是纯南，感觉户型挺好的，77平米，总价370万，对应首付在130以内，正好在预算内。就是感觉位置有些偏，不知以后升值潜力如何？您怎么看

回答：招商臻珑府是限竞房，如果愿意持有7-8年这个盘也可以入。 如果考虑二手 看看中海御鑫阁的满五小户型吧，自己住或者出租都行 或者炫特嘉园的满五小户型也可以 这俩位置都不错 通州可以看看DBC加州小镇

提问：有购房资格，首付40，目前己准备好现金400万，想购纯商品房，不要限竟房，最好现房或最迟2021年6月交付，总购房款在1O0O万左右。麻烦，推荐在哪区买？哪个盘？未来有发展，生活方便，能保值增值的。谢谢

回答：付400万，资质好的话对应总价1000-1200万的房产。 关键一点是你的征信，流水能否帮你贷到足够款项。 在贷到的前提下，1000多万，丽水嘉园这种纯住宅类，九号公寓，清境明湖，富丽花园偏公寓设计，老破大的聚龙花园塔楼，这些都是的大面积低单价的投资选择。 次新盘 可以看融科橄榄城、臻园、东恒时代二期、爱这城等

提问：房姐好，本人想购买1100左右房子，sfsd,公积金没用过。目前有800，年收入50，想商贷加公积金，混合贷，月可以支出 2-3还款。如果贷款多，首付550左右，手头有剩余的钱，可还款可再投资其他。贷款少的话需要800的首付，以后压力小。不知如何选择？我没有经验，请指导策略？看过精华文章，有点矛盾，之前觉得有多少钱办多大事，看过分享。觉得是不是也按最新的方法来一次。

回答：你好，子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。 北京1套优质底标大仓位长持，2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。

提问：房姐你好！新人首问：我是清华博后sfsd，男票刚把济南的房子卖掉，他有贷款记录。我们计划明年结婚，今年用我的购房资格在北京买个两居或小三居，纯刚需自住，不考虑学区，子弹260w。我们最近刚开始看房，考虑到以后我的工作地点在海淀，主要在看回龙观和清河的房子，目前有意向的小区是：矩阵小区，新龙城，和谐家园，宝盛里。请问房姐认为这几个小区是否值得考虑？或者您有其他区域或具体小区推荐吗？另外我纠结的是同样的价格在回龙观可以选择80.90平的房子，清河只能考虑60.70平的房子，您有什么建议吗？谢谢房姐～

回答：刚需自住，回龙观更合适点。你看的这几个盘没什么大问题，推荐 新龙城、和谐家园。宝盛里房子偏老，有学区溢价，对你们不合适 ，和谐家园和矩阵是育新学区，其中和谐家园轻微溢价还是可以选择的

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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