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提问：房姐：新人首问，家里2口人都无房，我1000-1200万全款想在双井这边买房长期自住，无子女不用考虑学区问题，看中富力城D区南向2居，现在价格超出我的预期，希望您给出D区指导均价。现在天之骄子没有134平米的小3居出售，有中介说天骄的房子产权有纠纷，物业管理差，开发商交房时有质量问题，以上问题是否属实。首城、苹果南区、合生国际、天骄、富力城，希望您给个入手指导价。你还有没有觉得合适的小区房源推荐一下！谢谢！
回答：富力城D区9.5内有性价比，10以内可以考虑 天之骄子归根结底是这个小区在周围存在短期劣势。 苹果，时代国际嘉园，A派等，以年轻人小户型为主流，天之骄子户型普遍偏大。 而乐成等组团，又是高端品质大面积需求。 面积偏大，年轻人就去买总价一样更潮流的苹果；总价太高，不如就买乐成。 广渠路北面集中了年轻人和高端需求，天之骄子这种正儿八经的盘反而就弱势了。 不过这种局面随着人口自然分布，总是抹平的。天骄投资还可以，自住要看你的对品质的要求。 首城8、苹果南区7.5、合生国际8.5、天骄7，按小区评估很粗糙，很多时候要到具体标的才能评估
提问：房姐好！星球会员首问，盼复。 基本情况： 北京马家堡西路有一套90平小复式，市场价480左右（已还清房贷） 合肥有一套优质洋房，有学区和地铁优势（地铁已落实规划），价值480左右，目前还有250的贷款。大户型毛坯，不好出租所以没有房租收益，今年年底满两年。 目前手上子弹有85个，还款能力一般，大概1.5\/月吧。 因为孩子上学的原因（今年3年级），打算买房落户天津，预算150以内。 问： 合肥的那套房值不值得长期持有，目前有想法把合肥的卖了换套北京的（应该要抵押现在北京这套），不知这种方式合不合适。 如果可行的话，还麻烦给我们一些具体的实操建议，比如我们是应该先买北京还是天津，应该买那个区域的？看什么价位的合适？房产小白，问题可能问的不太好，还请不要见怪
回答：1. 在合肥大户型洋房这类产品基本跑输大盘，流动性不高。长期来看涨幅并不乐观，这个时间节点换到北京是最好的。 2. 合肥的标的出掉后+马家堡抵押的资金，能看总价500左右的标的，选筹建议看 常营 石佛营 百子湾板块
提问：hi 房姐可以具体讲下博裕雅苑为啥买了一定死吗？帮朋友问的！谢谢
回答：博裕雅苑，顺义的大型共有产权房项目，刚停工又开工了。 1.共有产权房本身的问题，不是实际产权，后门在别人手上，类似于没有代持协议就让人代持。 2.非住宅，加上共有产权质量有目共睹，住户素质催人呕吐，将来扯皮维权大大小小问题不断。 3.无金融属性。 4.价格贵，北京四环就可以买到正规地铁口5-6万商品房。 5.基本难有升值结果。
提问：房姐您好！我名下有一套两限房在回龙观，全款无抵押，目前价值约400。看了您的帖子，我想拿这套房抵押贷款，加上手头现金80，以父母名义在回龙观再入手1套，给父母养老。父母户口已投靠进京，有sfsd资格。想问一下，两限房是不是需转商之后才能办抵押贷款？转商成本是否过高？如果能顺利拿到贷款，怎么筹划更合适些？感谢房姐指导！
回答：可以直接抵押，但年限可能受限，具体政策每个银行不同，转商需要交纳差额35%的土地收益金 抵押出200+的资金加手上80，可以淘一套500+的标的，如果父母流水不足可以使用接力贷，总月供在2万+，确保你的流水在4万左右 纯投资可看看天通苑东区老破大，
提问：房姐好，个人情况首套首贷，子弹160w左右，月薪40k码农西二旗上班。不考虑学区不要小孩，投资为目的，可不自住。 读了您的文章强烈同意2居老破小有增值潜力。惠新西街北口， 柳芳光熙门 ，双井 ，团结湖 ，或者您感觉北京哪个片区的2居上车盘老破小最有投资价值呢？
回答：柳芳地段不差，但是仔细看，柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制，长期属于略跑输大盘的类型。 双井800+的楼盘才有投资价值 2居上车盘集中在 团结湖、潘家园、十里堡
提问：新人首问，房姐您好，二套，首付300，学区兼自住，请房姐推荐合适的小区
回答：你好，自住首先要考虑你的工作和生活半径 如果在朝阳，可以关注以下板块： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区
提问：房姐你好，新人首问。目前住在朝阳区安慧北里秀园小两居（陈经纶嘉铭分校西校区），一家三口（有京户）。先生在东城区建国门内大街上班，女士在海淀区西土城上班。为明年小孩上小学和投资，想卖掉手上的小两居，换东西城的房子，可以凑450万首付，贷款每月可接受至2万左右。1.目前考虑东西城的房子，最好楼龄新一点，请问有什么小区可以推荐？房贷或抵押贷均可。2.兼顾学区和投资，整个北京范围有什么推荐？3.目前这种情况有必要换房吗？
回答：海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错 西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 房子质量不能要求太高了，你这个预算不可能两全 东西海普遍教育质量要比朝阳好，置换会牺牲一些升值空间。这个要你们自己来决择
提问：房姐您好，新人首问！我是sfsd，首付预算300-350，媳妇望京上班，自己海淀，自住为主能跟上大盘就行，目前看上望京宝星国际小两居基本7.5*90m左右，澳洲康都两居7.3*90+，朝庭公寓6.5*100两居户型一般，前两个小区都是您推荐的淘笋小区，确实不错，但目前看来两居的价格已经起来了；朝庭没看您怎么提过，这个小区有什么坑么，包括望京南的其他小区，价格都要低一些，这里面有什么原因么？ 另外炫彩嘉轩、慧谷时空等小区环境原因价格较低，大约5.8*100-110，还有嘉润花园年代问题也略便宜点，请问选筹时相比宝星澳洲哪个合适？ 宝星、澳洲的选筹单价上限是多少？ 另外是否有必要去朝青淘淘看？请您指教。
回答：朝庭公寓只有3栋楼，没什么环境，小区租户多，涨幅一般 跑输大盘 慧谷时空属于新一点的老破大，可以选择性淘笋 嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型 建议主看望京吧，自住+保值 还是建议宝星、澳洲更合适。
提问：房姐你好！一直看望京、酒仙桥、朝青区域。根据预算最后聚焦在望京花园东区、卡布基诺、国美第一城2、3期，三个小区的优劣势，能给出专业的指导和分析吗？
回答：酒仙桥位置和环境都一般，先排除掉。望京花园的学区和周边的环境要好过国美，国美的物业比较一般，但国美的价格相比望京花园低一点，还有优势就是房龄新一些，但是望京花园本身也带电梯，不算太旧，另外望京板块的天花板会更高。推荐优选望京花园备选国美第一城
提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？
回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房>别墅
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