—集体经营性建设用地入市政策解读（四）

前面的系列文章向大家解读了集体经营性建设用地入市的政策、主体和条件，本文向大家介绍一下当前集体经营性建设用地具体流转方式。

首先，明确流转概念。我国国有建设用地交易分为一级市场和二级市场，一级市场进行土地出让、出租，二级市场进行土地转让、互换、出资、赠与、抵押等，并获得相应的收益。

新《土地管理法》第六十三条第一款规定，集体经营性建设用地的土地所有权人可以通过出让、出租等方式将集体经营性建设用地交由单位或者个人使用。第六十三条第四款规定，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。集体经营性建设用地可以像国有建设用地一样进行流转，即出让或者出租等进入一级市场方式及转让、互换、出资、赠与、抵押等进入二级市场的方式。

其次，理解一级市场。国有建设用地主要采取拍卖、招标或者双方协议的方式出让。其中工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

根据新《土地管理法》“同地同权”的规定，集体建设用地出让需要遵守关于国有建设用地出让的主要要求：一是国有建设用地和集体建设用地的供地渠道和价格形成机制应当保持一致；二是出让方式应当保持一致，符合条件的必须采取“招拍挂”形式进行出让，防止暗箱操作引发腐败，侵犯农民权益。

然后，搞懂二级市场。国有建设用地进人二级市场的规定主要体现在《城市房地产管理法》中。集体经营性建设用地流转交易与国有建设用地一样，包括转让、互换、出资、赠与、抵押等。但是目前，集体土地二级市场交易尚处于起步阶段，各项制度还不完善。

最后，关注抵押融资。抵押权的实现直接关系到集体建设用地的金融属性，是决定使用人持有意愿的关键。

2016年，中国银监会、国土资源部《关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》（银监发[2016〕26号），对抵押条件、抵押人处分权、抵押物被征收时的处理、抵押物价值减少时的处理、抵押权实现时抵押物的处置、抵押时房与地的关系、抵押登记、抵押率与利率、支持措施等内容作出了较为详细的规定。但是目前，进行实践的例子并不多，需要进一步探索。

2019年5月，中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出，依法合规开展农村集体经营性建设用地使用权、农民房屋财产权、集体林权抵押融资，以及承包地经营权、集体资产股权等担保融资。各地银行金融机构可以根据此文件精神开展集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务。

国务院2019年印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）规定：“已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。”目前，自然资源部相关指导意见还未出台。