一

在中国约2000个超过50万人口的城市里，海南三亚的常住人口只有78万，但它可能是过去24个月以来接受红包额最大的明星城市。

这些红包，来自于四面八方，甚至由于国外疫情的控制不力，还天降了一个现金大红包：有出国游习惯的你，此刻只能在这里享受沙滩，阳光与更丰富的免税商品。

但是，最大的红包绝不是购买力，而是想象力。

全岛自贸区的顶层设计，为三亚的未来，打开了脑洞，也创造了分歧与谈资。

乐观的人说，这件事情你怎么高估都不为过。悲观的人说，过去10年的教训历历在目，怎么上去怎么下来。在北纬18度线，一直活在红头文件与政策舌尖上的三亚，就缺乏证明自己的能力，只能在房价周期性的过山车游戏中，寻找这座网红城市的存在感。

我觉得两种说法都有一定道理。只不过，悲观的人可能正确，但是乐观的人赢到最后。悲观的人，以历史经验为蓝本，但是乐观的人选择过滤掉当下，直奔未来。

十几年前，我第一次来三亚，当时，这座城市的常住人口，可能只有43万人，今天市中心的鸿洲游艇中心，那时不过是开发商PPT中的一页，但是今天画风已经蔚然壮观。如果你想出海兜风，那是市区最近的港口，游艇也不再是门槛极高的旅游方式。今天的海棠湾，被各种超五星酒店重新塑造，在硬件上秒杀任何旅游景点，而十几年前，当我们坐在一个冲锋艇上，贯穿芦苇，眼前看到的却是时不时惊飞的鸟，昏黄的雨季的河水，以及，沙滩上近乎原生态的白色沙子，那才是海棠湾真正的雏形。

在北纬18度，中国只拥有几座真正的热带城市，陵水，乐东，东方等等，三亚是其中的明珠。它的城市生长历程里，一直被指责地产过度开发，一轮轮圈地，改变了三亚的海岸线与天际线，但是，我们看到，三亚的基础设施与城市眼界，正是在这个过程中被高水平地迭代升级，高规格的医院、学校被建造出来，三亚想成为一个让人愿意住下来而不是候鸟型的城市目标，比任何时候都更加清晰，也比以往任何时候都更有可能。

全岛自贸区是一个最新的升级时刻。经过十年的发展，三亚的硬件升级，已经抵达高点，借助于这次制度化的软件升级，三亚又站在了一个历史的风口之上。

二

但是，在此之前，城市的「宿命」必须被突破。

从2015年到2019年，三亚的GDP从436亿元升至678亿元，人均GDP 突破了1万美金。但是，它的「宿命」是，服务业占GDP的比重，也一路走高，最高抵达了73%，增速还有日益加速之势。

更令观察者「沮丧」的是，这座城市高达740亿元的固定资产投资中，房地产投资一直占据半壁江山，2015年以来，没有一次低于52%。

需要沮丧么，该如何看待这两个数字呢？我的建议是，接受这个现实，同时，突破这个宿命。

突破宿命，靠的不是对房地产进行「休克疗法」，人为做小分子，而是做大它的分母，让固定资产投资中的非地产投资短板，长出高个子。

房地产为过去十年的三亚，提供了最好的城市界面美容与税收来源，未来，它还将继续为未来十年的三亚，做好自己的角色扮演，它的历史贡献与合法性应当被大家认知，认可。

与此同时，自贸大红包，也从税收与制度创新的角度在鼓励海南第二产业的发力，研发、总部、医药、物流、港口等，已经明确出现在三亚的正面清单上，它的未来标签里，地产、旅游不会是最亮的底色。

三

人口已经在作出回应。

三亚的小学生在校人口，连续五年增长，2019年已经达到了7.7万人。

我们通常在评估一个城市的竞争力时，小学生在校人口被认为是一个活力指标，所谓一个自己会说话的非典型指标，可以覆盖掉一百个常规指标。

这种小学生在校人口的增长，往往意味着两件事：其一，一个小学生背后是一个家庭，一个人背后可能是三个人；其二，城市的配套日益完善，让候鸟度假人群，开始产生常住的需求，城市的生活黏性快速提高了。

今年上半年，三亚的新房均价，已经高达2.5万元/平米，这个价格不算低，能留下来住的人口，都应该是中高净值人群。他们的消费，会为这座城市输出很多购买力支撑。

不过，另一组数字也值得关注。

从2015年开始，三亚市的中学生数量相对稳定在42000以上。2019年，中学生数量达到了44182人，如果加上中专生源，则总数为52000多人。

在校中学生低于小学生人数，可能说明，很多家庭在完成小学后，还是会回到其他地方去上中学。

两个数字一对比，说明，三亚市在吸引外来中高净值人口「住下来」的能力方面，还正处在一个蓄势待发的阶段。

也就是说，照这个方向努力下去，三亚市的外来人口红利，还有未来一段较长时间的释放周期。

四

在等待自贸区落地的时间里，三亚市的房地产已经开始被刹车。

今年1-7月，三亚市几乎没有一宗住宅用地出让，85.9%的土地出让是商办用地。

三亚是一个崭新的城市，它的二手房并不发达，近两年来，新房市场每年的交易面积，大约是二手房市场的4-5倍左右。2020年上半年，三亚新房的平均交易单价，也比二手房略低了将近1000元。

虽然三亚市的住宅供应量，可以由很多历史上出让的大盘提供潜在供应量，但是，这种对宅地限流的做法，也为市场上在售的住宅楼盘创造了好机会。

那么，对于此刻想买房的你来说，宅地出让的减少，确保了安全垫的增厚，是你听到的第一个好消息。

五

你听到的第二个好消息，可能与产业有关。

只有产业与就业，才能让外来置业人口真正「住下来」。这条主线，既是顶层设计的政治正确，又是三亚发展路线图的核心，更应该成为买房置业的主逻辑。

作为一个背山临海的带装城市，三亚缺乏足够大的腹地，它只能向东西两侧发展。

这种地理禀赋，决定了它的城市骨架扩张路径，过去十年，一条清晰的东进路径展现在我们面前：从三亚湾向东，鹿回头，继而亚龙湾、海棠湾，然后清水湾。

你甚至可以把它总结成几个代际的阶段，每个阶段，都会跳出一个代表性的开发商，以及一个样本级的大盘。

在3.0阶段之前，你可以感受到，大家的竞赛策略高度雷同，本质上还是在于，首先锚定一个优质港湾，然后讲一个度假的好故事，故事从三星开始讲起，到达五星，然后是七星的故事。

这个故事也是刚性的，因为诗与远方就是刚性的。

但是4.0阶段，我们绝不能重复之前的故事，全岛自贸区的到来，倒逼城市共建者的使命升级，否则只会让三亚这个城市的未来沿着海岸线重复扩张，还会在它的宿命中越陷越深。

这个4.0阶段，可以有两个看点。

第一，既然东向空间已经受限，不妨西进看看。

第二，产业要成为居住之锚。你的置业逻辑，应该脱胎于此，你的房子，应该被公共配套、产业院所而包围。

金茂就打算成为这一逻辑下的新生代受益者。它在三亚的西进道路上，精心挑选了崖州湾的南繁科技城，做了一个城市4.0逻辑下的超级大盘，唤名「三亚金茂湾」。

如果你认同这个估值逻辑，你甚至可以把它当作一张「自贸港时代的三亚超级原始股」。

一般来说，当你乘坐的飞机落地三亚凤凰机场的前五分钟，飞机通常会在高108米的观音圣像前下降高度，并向左侧拐弯，很多人的目光会被保佑三亚的那尊圣像所吸引，相信这是不少游客的惯例。

下一次，你可以往右舷窗看看。机翼的右下方，距离南山风景区8公里，有一个买入的机会在等你。