沉寂许久的三亚土地市场，最近是真的"支棱"起来了。
5月初，海棠湾国家海岸休闲园区HT08-09-02地块，以底价6.81亿顺利出让，楼面价7677元/㎡。竞得方海南星聚家源置业有限公司背后，站着的是澳门赌王之子、"中国电竞第一股"星竞威武集团掌舵人——何猷君。
这也是海南自贸港2025年12月18日全岛封关运作以来，三亚诞生的首宗重磅商业用地成交。
何猷君刚刚落子，紧接着——一块"巨无霸"宅地又来了。
而且这一次，扔的是海棠湾国家海岸；扔的是住宅用地；扔的还是一块139亩的"巨无霸"。
更关键的是——张艺谋的名字，可能要和这块地绑定了。
话不多说，咱们一层一层揭。
Part 1
15.12亿起拍，综合起价直奔20.8亿
5月28日，三亚市自然资源和规划局发布"三自然资告字〔2026〕7号"公告，海棠湾国家海岸休闲园区控规HT06-08-02地块，正式挂牌出让。
挂牌时间：2026年6月20日至6月30日。
先把核心数据摆出来：
地块信息
光看起拍价，已经够吓人了。
但这只是"明账"。
翻开出让手册细则，还藏着两笔"暗账"：
① FE国际汽联电动方程式锦标赛——2亿
竞得人须经FE赛事被授权方同意，作为联合承办方，承担2亿元赛事举办费用。
② "咏而归（暂定）"大型公共文化服务项目——3.685亿
竞得人须在海棠湾园区内配建，建成后无偿移交给三亚市政府。
③ 还要认建认养HT06-G1-22地块的公共绿地。
三笔加起来，综合起价飙到了20.8亿元，综合楼面价直接拉升到约15,568元/㎡。
什么概念？
单亩成本接近1500万。
中小开发商连保证金的边都摸不到——9.07亿现金趴在账上，这道门槛，把99%的房企直接挡在了门外。
Part 2
"咏而归"很可能就是张艺谋的"海棠2049"
整份公告里，最让人心头一震的，是这句话：
"主创团队须具备重大文化盛典、顶级演艺盛事的统筹执导经验，拥有一流剧目创作编排和运营能力。"
懂行的朋友，看到这一句话，脑子里浮现的名字大概率只有一个——张艺谋。
业内传闻已久的"海棠2049"项目，从立意、规模到主创要求，与"咏而归"高度吻合。
如果这个推测落地，意味着什么？
意味着继西安、武汉的"长安十二时辰""知音号"之后，三亚海棠湾将拥有自己的国家级文化IP——而且是国师级别的作品坐镇。
到时候，海棠湾不只是"度假目的地"，更可能成为一张世界级的文化名片。
这块地的想象空间，瞬间被打开了。
Part 3
地块在哪？演艺游乐核心旁，400米直线距离
光说位置可能没感觉，咱们直接定位：
HT06-08-02地块，位于风塘片区西侧，新民路与风塘路附近。
HT06-08-02地块位置图
紧邻什么？
- 西侧约400米：演艺游乐核心（大概率是全球首个AI主题度假区"超级地中海"）
- 北侧：三亚国际免税城（全球最大单体免税店）
- 周边商业：太古里、宽窄巷子、万象城陆续落地
- 交通利好：高铁海棠湾站即将通车
- 豪宅邻居：绿城·海棠潮鸣、超级地中海·憘悦
根据最新编制的风塘片区顶层规划，这里要打造的，是：
国际旅游消费顶级体验区 + 世界级演艺游乐集聚区 + 自贸港滨海旅居度假示范区
空间结构是"一带、双心、一环、四区"——其中"双心"指：
免税消费核心（依托国际免税城）
演艺游乐核心（依托主题乐园项目）
而HT06-08-02，正好卡在"演艺游乐核心"的西大门。
海棠湾风塘片区控规
从地块出发，沿着石姆龙路，走路就能到。
Part 4
海棠湾的宅地有多稀缺？数据说话
很多人可能不知道，海棠湾的住宅用地，是真正意义上的"卖一块少一块"。
来看一组硬数据
2018年以来，三亚海棠湾累计挂牌成交13宗住宅用地，总规模约1,623.14亩。 其中10宗、约1,403.22亩用于市场化商品房开发。
竞得方都是谁？全是巨头：
- 中旅投资→ 中旅·馥棠公馆
- " bdsfid="688">绿城→ " bdsfid="691">绿城·海棠潮鸣
- 华润置地→ 华润海棠悦府
- " bdsfid="702">复星集团→ 超级地中海·憘悦
- 辽宁方大集团→ 方大·海棠半岛壹号
- " bdsfid="714">保利发展→ 保利多个项目
一个共同特点：几乎全部热销，部分销量领跑整个三亚市场。
值得注意的是，过去成交的宅地主要集中在HT09、HT10片区（林旺、湾坡），而本次的HT06-08-02属于HT06系列，是海棠湾国家海岸休闲园区的全新功能板块。
这意味着——海棠湾的可开发版图，正在向核心区延展。
每一块新地，都是一次区域价值的再定义。
Part 5
地块在哪？演艺游乐核心旁，400米直线距离
公告里对竞买人的要求，几乎是"指名道姓"级别的：
须为《财富》世界500强或中国百强房企或省/市属国企 须具备为国际大型赛事提供赛事服务的经验 控股关联企业也可参与
能同时满足"世界500强 + 国际赛事服务经验 + 9亿保证金"的玩家，三亚域内……真没几家。
业内普遍的"盲猜"是——某宇宙级B字头央企。
具体是哪家，咱们不点名，懂的都懂。
Part 6
这不是一块普通的地
写到这里，可能你会问：海棠湾不是已经豪宅扎堆了吗？再来一个，有什么稀奇？
不一样。这块地，至少有三个"非典型"信号：
第一，它是文化地标的载体。
配建"咏而归"，意味着这块地未来的产品，不只是卖给度假客，而是卖给追文化、追IP、追稀缺性的高净值家族。
第二，它是赛事经济的支点。
FE电动方程式落地，让海棠湾的"国际化"标签更扎实——这是写给全球资产配置者看的故事。
第三，它是新板块的开篇之作。
HT06系列首发，谁拿下，谁就抢到了风塘片区的"头部话语权"。
综合楼面价1.56万/㎡的成本，未来产品入市价多少？
我们不妨参考一下隔壁的中旅·馥棠公馆和绿城·海棠潮鸣——心里大概就有数了。
把时间线拉长来看，这一切并不是巧合。
2025年12月18日：海南自贸港全岛封关运作；
2026年5月08日：何猷君落子海棠湾，拿下封关后三亚首宗重磅商业用地；
2026年5月28日：HT06-08-02挂牌，20.8亿综合起价、张艺谋IP传闻、央企角逐……
短短半年，海棠湾的故事，正在被重新书写。
封关红利、文化IP、国际赛事、央企巨头、明星资本——所有顶级要素，正在向这片国家海岸集中。
6月30日，挂牌截止日。
那一天，海棠湾的故事，又要翻开新的一页。
至于花落谁家，关注我，咱们一起等结果。
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