我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。 希望通勤时间1小时内，有电梯的次新两居最好。 单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。 目前关注的几个位置 1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。 2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。 3，南面角门西、草桥附近。 4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。 这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？

回答：220万选筹最大化正常可以买到500出头的 但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子： 在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一小时，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。 但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。 梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。 新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。 如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积 或者500出头可以买到天通苑200平 青年路可以买到次新两居 唯一和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适 9号线不用考虑

提问：房姐，麻烦您解读下深至最新的限购政策，以及对深圳楼市的影响。多谢！

回答：深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 —————— 深圳715政策的出台在意料之中，情理之中。 前几天已经讲过：一般新一轮限购政策出台的时候，大部分人房子已经买完了，价格也涨到头了。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 —————— 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会太大。 —————— 715政策是一发华丽的礼炮，体面而正确。

提问：房姐，北京哪家银行能做真正20年等额本息的jyd？

回答：很多银行都可以，20年等额本息不是重点，也不是最优。 关键看你的材料，房产情况，最好情况可以做哪家？ 可以发房本照片，夫妻征信和流水给我们信贷经理，帮你评估下。

提问：夫妻京籍，三套房（1套北四环自住，2套出租）；贷款还清。两人分别在西二旗、沙河上班；孩子北四环附近上学。手里子弹约450-500万。买房主要想保值增值。 1、现有资格买小米的万橡华府小三居90平米，约450万，这个房子是否值得买？买完租出去。 2、如果用70多岁的老人资格买，是否只能全款？能贷款吗？ 3、这个时候适合投资买房吗？还有哪些房子适合买？ 4、另一方案：将北五环外的房子卖出去（约550万），凑现金，买一套1000-1500万的合院或叠拼，沙河、顺义，哪个区域好？请推荐房子？怎么贷款？最好离国际学校不远。几年后有可能搬过去住。这方案比买小房会花更多现金，还要贷款。哪种方案更好？

回答：1. 万橡华府可以入 2. 70岁无法贷款 3. 如果考虑增值，建议贷款入一套望京或双井900+的标的 4. 别墅保值属性较差，自住的话顺义>沙河，其中孙河板块相对好一些 ，可以看看 景粼原著 口碑还行。 全款抵押入能做足杠杆，如果不想有月供压力就用二套资格买

提问：老六层板楼一层带小院子的房子要比二层贵多少？喜欢院子，但是带院子的要比二层贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。

回答：老公房六层板楼，属于正常标的，年限注意不要比90年更老。 通常顶层能接近到9折，一层92-95折左右。 一层带院子，那么院子的面积是多少单独计算，是否上房本，然后换算成实际价格，和房屋价格相加。 再和二楼的实际价格对比。

提问：房姐您好，新人首问，求尽快解答。夫妻自住，没小孩不考虑学区，朝阳门上班，主要看重通勤便利性（开车+地铁）和居住舒适度（户型+环境）。需求：总价750-900，两居，楼龄较新（最好08年后），客厅及至少一间卧室朝南，中高楼层，尽量不临街，近地铁，小区环境好，配套方便。目前看了双井、朝青、百子湾、东风北桥、常营、管庄，选定了以下几个，分析优缺点： 1、首城国际：87-89平，有两种户型，想首选全南的，因为南北的户型客厅朝北。优点是房龄新、位置好、环境和配套都可以；缺点是面积太小、得房率低（两个卧室和洗手间都过于小），住着有点憋屈，有不想长住的感觉。 2、A派公寓：93平两居，两种户型，想买全南，因为西南向的户型两个卧室都临街。优点是得房率高（比首城使用面积大10平左右），这个面积就够用了，密度比首城低；缺点是房源少，议价空间不大，离办公楼较近。总体优于首城。 3、禧福汇：102平全南，优点是面积比首城大，住着舒服，交通和配套与首城相差不大，离地铁站更近，小区环境更好；缺点是房源少，南边是一片老楼景观不太好（但好处是无遮挡通风好）。优于首城。 4、朝青：没看到喜欢的房子，华纺有点老旧，润枫水尚户型不太好环境也一般，性价比不高，其他的小区暂时就没看。最重要的是开车上下班太堵（虽然物理距离不远），据说6号线高峰期很难挤上去。对这个片区有点犹豫。 5、金都杭城：东区105平的南北通透，西区122平的全南，都很喜欢，小区环境也是看过的最喜欢的，过马路就是永辉（为了这几项喜欢甚至想忍受小区外边的拥堵和乱差），离地铁站的距离跟首城差不多。可惜据说路北的超市那一片是违建，可能会拆除，更可怕的是拆掉后就直接临铁路了。总之很犹豫。另外奇怪为什么西区和东区价格差那么多。 综上分析，计划如下： 1、优先排序：A派公寓>禧福汇>首城国际>润枫水尚>金都杭城>远洋一方（前两个小区无房可买再买首城，后三个小区尽量不买），户型本来首选南无奈首选全南。 2、买房时点：现在刚过了八九月份的热度，从季节和经济环境的角度，预计未来3个月会继续下降，所以想再等等，到12月或1月，最晚春节前再出手，砍价空间会比较大。在以上几个小区里哪套先降到位签哪套。 请房姐赐教，这个小区和户型排序、买入时点您觉得可行吗？我的分析是否有错误或者没考虑到的地方，想买的房子是否有隐藏的坑？是否还有其他小区推荐？期待您的回复，感谢！

回答：A派公寓、禧福汇、首城国际 在这三个中选择都没问题，自住品质和未来增值潜力都不差。时间上春节前出手就行，但不用一定等到最后两个月，性价比高的标的可能随时出现，持续关注就好。需要注意下 禧福汇一号楼临西大望路，会有噪音影响。

提问：房姐你好，目前3套房，一套昌平北七家的老破大，一套亚运村小户型，还有一个商住房。现在想换房，想换一个朝阳区望京、亚运村的次新房，考虑居住环境好的，带点有学区属性的房子。请问你建议是买望京板块的，还是亚运村板块？还有北苑板块怎么样，毕竟价格低不少。如果买望京的话，望京区域这几个小区哪个更有升值价值？北纬40度、首开知语城、北京香颂，谢谢

回答：看重升值就选望京，看重学区就选亚运村，北苑房子比较破 地段固化。 北京香颂的小区品质还可以，但不管是自住亦或者投资，小区本身的品质只是一个简单的参考条件。 北京香颂的地理位置，处于望京的角落，距离阜通，望京西都有距离。建议选首开知语城，北纬40度备选

提问：1、非京籍，有北京市工作居住证； 2、北京昌平有1套自住型商品房； 3、孩子目前在朝阳区就读小学； 4、首付200万左右（到12月份差不多220万左右）； 5、想购置一套朝阳区的正规1居室（近期关注了一下，这个首付，2居室够不上）； 6、购房的目的：一是保值，二是孩子上初中，万一能用到； 7、本人自主创业，年入30-50左右，不是特别稳定； 8、目前关注的区域：望京地区，马南里小区，在建的阿里北京总部离得不远，但是小区很破，经适房；常营地区，北京新天地之类的，但是不知道那边潜力如何？ 以上情况，需要请房姐给指点迷津。 1、想购买的区域是朝阳区或海淀区 2、保值（或将来能升值）的想法，对于一些潜力较大的地区重点考虑。

回答：马南里这个不要碰，位置偏的老破小没啥潜力，即使阿里过去也不是短期就能带动的 看看望京的南湖东园二区 也带学区，涨幅也能跟上大盘 朝阳 东三东四可以看看 晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区

提问：新人首问：北京户口，二套资格。现在考虑投资一套小户型，用于保值和收租金，计划持有5年左右再置换学区。总预算500左右。 目前看过朝青区域华纺易城、润枫水尚。还有双井区域A派公寓、富力城A区、苹果社区南区。 请房姐帮忙指点： 1.请问这两个区域哪个更合适？哪个小区？理由？ 2.考虑出租和将来变现容易，是不是应该选择总价低的开间而不是一居室？

回答：1. 双井租金好，流动性好，双井承接CBD上班人群，属于这一片白领自住首选板块。有产业和购买力支撑，租金和未来和增值潜力都不错。优先看A派和苹果社区 2. 开间或一居不是关键，租金和流动性都差不多。买入的价格才是关键

提问：看了房姐老师的卖房技巧，但是我们这边好像用不到，五线城市怎么卖房呢？还要装修吗？

回答：刚好前几年卖过几套老家房产，有一点体会。 五线城市卖房，没有太多花花肠子，就一个点，靠中介。 多找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住。 四五线城市，总价越低越差的房产，装修的作用越低，缺少为审美买单的购买力。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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