文：十二

在短短十年的时间里，国内房价上涨了几十倍，已经远超人们收入的上涨水平，不少人为了买房，不仅要节衣缩食，还要背负上多年的贷款。因此除了群众，不少专家学者也在忧心一个问题：我国楼市有泡沫吗？如果有，这个泡沫会不会破？

从目前来看，国内房地产市场可能存在一些“泡沫”，很多人已经意识到了这一点。之所以要对房地产市场进行调控，并且不断加大调控力度，主要是为了抑制房地产市场的快速发展，防止泡沫加剧。因此，自2016年喊出“房住不炒”的口号以来，定位一直没有改变，还会继续坚持“房住不炒”的主基调。而现在我国也不再把房地产作为短期刺激经济的手段，更多的资金流向实体企业，积极寻找经济增长的“后劲”。

短期内，国内房地产泡沫不会加剧，可能仍会收缩。因此，经济的快速发展对房地产市场没有很大的影响，我们对房地产市场应该保持理性态度，切记盲目跟风，要根据自己的需求解决住房问题，不要轻易进入房地产市场。很多业内人士也坦言，国内的房价再次大幅上涨的空间已经比较小了，炒房客也就抱着侥幸的心理了。

什么叫做房地产泡沫？

根据查尔斯P金德尔伯格在著述《新帕尔格雷夫经济学大辞典》的基本解释，泡沫是指一种资产在交易过程中，价格急剧上涨，最初的快速上涨会吸引更多人来购买这种资产，随后价格再度上涨，继续吸引人来购买，当这种资产的价格到了已经无法承受的时候，就形同一个吹大的气球一样，最终由于难以维持发生破裂。

什么是房地产泡沫？直白点就是，房价在居民买房和炒房过程中，价格被迅速抬升，可能到了一个临界点，这个泡沫无法维持，就会发生崩裂的危险。

美国、日本主动戳破房地产泡沫

日本在上世纪80年代和90年代面临了非常严重的房地产泡沫。此时，炒房客的数量不断增加，实体经济逐渐变得“空洞”。建的房子越多，房价就越高，但也因为过剩而长期卖不动。在这种情况下，日本房地产的虚假繁荣越来越严重。而且在全民炒房的大环境下，日本的房价高到什么程度？单1987年一年，东京的房价就涨了一半。一套在现在只能卖900万日元的公寓，在上世纪90年代竟然卖出了16.5亿日元的高价。

最终，由于《广场协议》的签署，日本不得不选择放弃房价保汇率，通过连续加息的方式主动戳破泡沫，楼市也就崩盘了。而2008年美国次贷危机爆发时，美国选择主动戳破房地产泡沫，放弃了以雷曼兄弟为首的金融机构，通过量化宽松政策和稀释坏账，将风险蔓延到全球。

为什么当年美国和日本非要挤破房地产泡沫，不去不惜一切代价全力保房价呢？在这一点上，笔者认为美国和日本政府的做法是明智的，因为房地产泡沫一旦开始上升，必须去主动戳破，从而将风险降到最低。而试图干预市场趋势，不让房价调整，虽然能够起到迟滞房地产泡沫破裂的作用，但是若是房地产泡沫真的破裂，那后果就难以预料，经济可能进入长期衰退期。

那么，我国的房地产泡沫到底已经走到了哪个阶段呢？

对于这个问题，我们可以从两个方面来看：一是房价水平与人民平均收入水平的比值，二是房地产市场的供求状况。首先，以这个比值来说。其实，这是判断我国房价是否合理最直接的反映。目前，我国房价平均水平已经破万，一线城市直接上升到4万或5万，许多热门二线城市也上升到2万或3万。但目前，绝大多数人除了日常开支外，他们的购买力还远远不够买房子，这是我国房价虚高的最直接表现。

正是因为房价虚高，绝大多数刚需者只能依靠贷款买房，这就导致了我国房地产的高杠杆率，几乎所有买房的人都在负债。2019年全年，我国人民币贷款新增16.8万亿元，其中居民贷款新增7.4万亿元。从近年来居民贷款的变化来看，我国近90%的购房者是通过贷款买房的。这种过度依赖贷款的现象，实际上是房地产泡沫的真实写照。

其次，从房地产市场的供需来看，现阶段我国的空置房数量，如果加上小产权房，接近4亿套。就算是除去那些没有销售性质的房子，对于目前市场的需求来说还是过剩的。而且，我国的人口增长近年来一直在放缓，未来买房的人越来越少，但是房子一直在建，所以房地产过剩的问题会越来越严重。

因此，由于我国特殊的国情，决定了不能照搬其他国家房地产泡沫的方式，只有经过长时间的适度调控，泡沫才会慢慢变小，然后实现软着陆。房地产泡沫一旦产生，如果不付出代价是不可能解决的。我国采用的方法可以有效降低不可控风险的产生。

我国已采取两大措施

一是坚持实行房地产调控政策，防止城市房价反复涨跌；在市场资源配置中发挥决定性作用，使整个房地产市场运行更加高效；运用价格、利率、税收等经济杠杆，平衡市场供求，理顺各种利益和矛盾。

第二，大力发展其他产业经济，摆脱经济对房地产业的过度依赖。例如，日本和美国在经济危机后开始将发展重点转向发展高科技产业。而中国的很多领域依然是低层次、低质量的，产业结构迫切需要升级，等其他产业经济得到大力发展足以支撑国民经济后，就可以摆脱对房地产的依赖，利远大于弊。

因此，我国对房地产泡沫的态度是非常明显的：日本美国主动打破泡沫，破而后立。而我国则通过各种调控措施挤出房价中的水分，防止了泡沫突然破裂而引发了危机。最后通过种种调控实现房价的“软着陆”，防止走上日本的老路。

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