江西省国有森林资源资产有偿使用评估管理办法（试行）

江西省林业局关于印发《江西省国有森林资源资产有偿使用评估管理办法（试行）》《江西省国有湿地资源资产有偿使用评估管理办法（试行）》的通知

各市、县（区）林业局：

按照《江西省全民所有资源资产有偿使用制度改革试点方案》（赣自然资字〔2019〕56号）的要求，我局在崇义、安福、高安、贵溪、资溪、都昌、鄱阳等县（市）开展了国有森林资源资产、湿地资源资产有偿使用试点工作,在总结试点工作的基础上，形成了《江西省国有森林资源资产有偿使用评估管理办法（试行）》和《江西省国有湿地资源资产有偿使用评估管理办法（试行）》，现予以印发。请试点单位按照相关要求，抓紧制订本县（市）有偿使用评估实施细则，继续深化国有森林、湿地资源资产有偿使用改革工作，为推动我省国家生态文明试验区建设作出新的贡献。

附件：1．江西省国有森林资源资产有偿使用评估技术规范（试行）

2．江西省国有森林资源资产有偿使用评估备案表

3. 江西省国有湿地资源资产有偿使用评估技术规范（试行）

4. 江西省国有湿地资源资产有偿使用评估备案表

江西省林业局

2020年12月3日

江西省国有森林资源资产有偿使用

评估技术规范（试行）

江 西 省 林 业 局

二〇二〇年十二月

目 录

1 范围............................................... 1

2 规范性引用文件..................................... 1

3 术语及定义......................................... 2

4 评估委托........................................... 4

5 方案制定........................................... 4

6 资料收集........................................... 4

7 资产核查........................................... 5

8 资产评估........................................... 8

9 归档备案......................................... 333

附录A.............................................. 35

附录B.............................................. 43

附录C.............................................. 45

江西省国有森林资源资产有偿使用评估技术规范

（试行）

1 范围

本规范规定了国有森林资源资产有偿使用评估的评估委托、方案制定、资料收集、资产核查、资产评估、归档备案等技术要求。本规范适用于江西省范围内国有森林资源资产有偿使用评估（评估对象见《江西省国有森林资源资产有偿使用评估管理办法（试行）》第三条）。

2 规范性引用文件

下列文件对于本规范的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。

GB/T 17775 旅游区（点）质量等级的划分与评定

GB/T 18005 中国森林公园风景资源质量等级评定

GB/T 18972 旅游资源分类、调查与评价

GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程

GB/T 18005中国森林公园风景资源质量等级评定

LY/T 1646 森林采伐作业规程

LY/T 2407 森林资源资产评估技术规范

LY/T 1721森林生态系统服务功能评估规范

森林资源资产评估管理暂行规定(财政部、国家林业局财企〔2006〕529号)

江西省国有森林资源资产有偿使用评估管理办法（试行）（江西省林业局，赣林规〔2020〕3号）

3 术语及定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1 国有森林资源资产state owned forest resourceassets

在现有认识和科学水平条件下，为特定的权利主体拥有或控制，能够或预期能够带来经济利益和使用价值的各种国有森林资源。包括国有林场等各类国有森林经营单位所有的国有林地、林木，以及依托其形成的林副产品、森林景观、森林生态效能等。

3.2 林木资产 forest wood assets

林地上尚未被伐倒的树木，包括活立木和枯立木。

3.3 林地资产 forest land assets

具有资产属性的林地。

3.4 森林景观资产 forest landscape assets

通过经营能为其经营主体带来经济收益的森林景观资源。主要包括森林公园、森林游憩地、以森林为依托的野营地、森林浴场或具有森林环境特征的旅游地等。

3.5 森林生态效能资产foresteco-efficiency assets

以森林生态系统服务功能为内涵，能够以货币计量或支付其价值的资源主体。

3.6 森林资源资产评估 forest resource assets evaluation

评估人员依据相关法律、法规和标准，对具有资产属性的森林资源在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

3.7 森林资源资产清单 forest resource assets list

森林资源资产评估时，由评估委托方（自然人、法人或其他组织）提交的需要评估的全部森林资源资产的权属、数量、质量和空间分布情况的详细材料。

3.8 评估目的 evaluation purpose

各种不同的经济行为对评估结果的特定用途。评估报告载明的评估目的应唯一，评估报告只能在特定的评估目的下具有有效性。

3.9 评估基准日 date of assessment benchmark

评估结论开始成立的一个特定时日，在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据均要在该时点有效，评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

3.10 评估有效期 assessment expiration date

由评估机构出具合法有效资产评估结论的使用有效期限。根据

《森林资源资产评估管理暂行规定》，评估有效期为自评估基准日起

1年。

4 评估委托

国有森林资源资产产权主体方委托森林资源资产评估机构进行资产评估，应提交评估委托书、有效森林资源资产清单(按LY/T 2407中4.3.1执行)、合法的权属证明和其他有关材料(按LY/T 2407中4.3.2执行)。所提交资产清单及有关材料应真实、可靠，并以协议方式确立委托关系。

5 方案制定

工作方案内容包括确定森林资源资产评估时间、工作进度计划和步骤;确定参加资产评估工作人员的职责分工、各自承担责任，以及相应的组织工作;确定被评估资产的详细范围;确定资产评估技术方案(含评估资料收集、资产核查、选定合理评估方法实施评定估算、编制和提交评估报告等);编制资产评估经费预算;以及其它应明确的问题。

6 资料收集

根据各种不同评估对象，参照 LY/T2407中4.4资料收集清单要求进行相应资料的收集，涉及经济类指标应修正到基准日，另根据需要还需收集的资料包括:

（1）森林经营方案;

（2）森林景观评估相关的景区经营管理成本、门票收入等资料;

（3）经济林产品产量模型(产量与相关因子回归模型)建立所需专项调查资料;

（4）价格(林产品、工价、费用等)预测模型建立所需历史资料；

（5）森林生态效能评估相关的生物量及生态效能量测算模型、生态效能资产核算单价等;

（6）专题（森林资源连续清查、森林资源规划设计调查、森林生态系统定位研究等技术成果）及专项研究资料。

7 资产核查

7.1 核查内容

7.1.1权属

对核查对象的林地所有权权属、林地使用权权属及年限、林木所有权权属及年限、林木使用权权属及年限进行核查;对核查范围、有关协议或合同的合法性等进行审核，根据权属证明和林业基本图（含不动产相关图表）对核查对象逐小（细）班核实。

7.1.2实物量

7.1.2.1林地资源资产

林地位置、小（细）班面积、目的树种、地类、林种、地貌、海拔、坡向、坡位、坡度、土壤类型、土层厚度、腐殖层厚度、砂砾含量、相对参照林分立地调整系数、可及度、生态区位等。

7.1.2.2林木资源资产

主要包括：

（1）乔木林、未成林、疏林和散生木：按LY/T 2407中5.2.3.1执行。

（2）经济林:种类及品种、年龄、生长阶段、平均树高、平均地径、盖度、平均冠幅、公顷株数、森林健康度、经营管护程度、单位面积产量等;

（3）竹林:按LY/T 2407中5.2.3.2执行。

7.1.2.3森林景观资产

按LY/T2407中5.2.7执行。

7.1.2.4森林生态效能资产

除核査与林地、林木资产相关内容外，还要根据评估目的，确定资产所有方受益的需资产化的森林生态效能类型，视情况增加森林植被层次生物量相关因子调査，从而测算公顷生物量、生物量年增量（即林分净生产力）等指标。

7.2 核查方法

7.2.1抽样控制法

按LY/T 2407中5.3.1执行。当资产清单可用时，随机抽取20%的样本（不少于20个样本），核实数据的准确性，并对清单数据进行校正，校正依据参照LY/T 2407中5.4.2要求; 当资产清单不可用时，按抽样控制法重新核査。

7.2.2小班调查法

按LY/T 2407中5.3.2执行。在委托方提交资产清单中，将全部小班按面积大小排序，等间距随机抽取10%的小班（不少于10个小班）作为核査小班，核实数据的准确性。小班调査因子允许误差参照LY/T 2407 中5.4.2要求，核査项目中误差超岀范围的项目不超1项为合格小班。当资产清单可用时，以抽取小班的核査结果对清单数据进行校正；当资产清单不可用时，采用全面核查法。

7.2.3全面核查法

参照GB/T 26424或GB/T 18005执行，分别林地及森林类型、林龄等因子区划林地斑块,调查林地、林木、森林景观等相关因子，选择典型样地按每木检尺方法调查森林蓄积量、森林生物量等。

国有森林资源有偿使用评估一般采用全面核查法。

7.3 核查测算

7.3.1面积

将核查范围的林地小（细）班区划边界用GPS定位轨迹录入至电子地形图或将现有小（细）班区划图经实地核对后转绘至电子地形图，利用计算机求算小（细）班面积。

7.3.2实物量测算

根据样地调查结果，计算得出小（细）班单位面积蓄积量、经济林产品产量、立竹量、生物量等，进而推算出各小（细）班森林蓄积量、经济林产品产量、立竹量、生物量等。

7.3.3收获量

对于用材林，根据现实林木生长情况，利用生长过程表（或生长模型），结合各树种材积率，预测主伐蓄积量、不同规格出材量；对于经济林、竹林，根据现实林木生长经营情况，使用调查数据及产量预测模型(产量与相关因子回归模型)，测算经济林产品和竹材的年收获量。

7.3.4立地质量

对比拟评估林地、参照林地的立地因子(地貌、海拔、坡向、坡位、坡度、土壤类型、土层厚度、腐殖层厚度、砂砾含量等)，使用数量化模型，评价拟评估林地的立地质量调整系数(相对参照林地)。

7.3.5森林景观质量和游客规模

按GB/T 18005执行，测算风景资源质量等级评定的分值，对景区景观质量分级，选定多个相近区域同级景区进行近年游客规模调查，预测待评估景区的游客规模。

7.3.6森林生态效能

参照LY/T 1721执行，根据现实森林的生态状况，利用森林资源连续清查、森林资源规划设计调查的生态效能研究资料及其它相关生态专项研究资料，依据不同树种不同龄组的林分生长率计算生物量年增长量，并测算各种森林生态效能年增效益值。

7.4 核查报告

参照LY/T2407中5.5执行。

8 资产评估

根据已收集或实地调查所获取资料进行资产价值评估，并将评估结果落实到小（细）班或具体山头地块。

8.1 取值依据

取值依据包括:

（1）中国人民银行于评估基准日公布的银行相关年限存贷款基准利率及外汇汇率;

（2）通过市场调查及从林业生产单位收集的有关询价资料和参数资料;

（3）具有林业调查规划设计资质的核查单位出具的森林资源资产核查报告。

8.2 评估内容

根据我省国有森林资源资产有偿使用的具体对象范围，本规范主要对国有林木、林地（含“林下林地”，即在现有林下发展林下经济等林地）、森林景观资产和森林生态效能资产等进行具体评估。

8.2.1林木资产

8.2.1.1用材林（乔木林）

（1）同龄林

1）幼龄林（含未成林）资产评估宜采用重置成本法。在用材林的经营过程中，资产的使用仅形成资本的积累，使用过程中没有收益，要到主伐时一次性收回。因此，不存在用材林资产折旧，即不需要考虑成新率。其计算公式为：

...............................1

式中：

En——评估值；

K——林分质量调整系数，综合调整系数确定见附录A；

Ci——第i年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本；

n——林分年龄；

P——投资收益率。

2）中龄林及近熟林资产评估宜采用收获现值法。主伐时间u应取该林分所属森林经营类型的主伐年龄的龄级上限与下限之间的年龄，并应恰当确定标准林分u年主伐时的净收益，技术经济指标按评估基准日时点取值。其计算公式为：

............2

式中：

En——评估值；

K——林分质量调整系数，综合调整系数确定见附录A；

Au——参照林分u年主伐时的净收益；

Aa、Ab——参照林分第a、b年的间伐和其他纯收益（n＞a、b时，Aa、Ab=0）；

u——经营周期；

n——林分年龄；

Ci——评估后到主伐期间的年营林生产成本；

P——投资收益率。

3）成、过熟林资产评估宜选用木材市场价倒算法。评估时应恰当确定拟评估林分的各材种出材率、销售价格、木材生产成本、各种税费和木材生产阶段合理利润。其计算公式为：

................................................3

式中：

En——评估值；

W——木材销售总收入；

C——木材生产经营成本；

F——木材生产经营利润。

4）在林木资产交易市场公开、活跃、发育完善的条件下，宜采用市场成交价比较法。该方法适用于各龄组的林木资产评估，但应当选取三个以上参照交易案例。并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。其中简单算术平均法计算公式为：

..................................4

式中：

En——评估值；

X——拟评估森林资产实物量；

Ki——第i个参照交易案例林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录A；

K（wj）i——第i个参照交易案例物价调整系数；

Gi——第i个参照交易案例市场交易价格；

N——参照交易案例个数。

5）林木资产评估中，应恰当衔接各龄组间林木资产评估结果，短周期的林木资产评估中，幼龄林采用重置成本法时应恰当考虑投资的增值收益。

（2）异龄林

根据异龄林的特点，异龄林的资产评估宜采用周期收益资本化法和市场成交价比较法。

1）根据异龄林经营的具体情况，分未成熟、刚择伐后、择伐m年后三种情况分别进行评估。

a.未成熟异龄林

未成熟异龄林先按成熟林的择伐纯收益和计算公式计算价值，再将其折为现值，计算公式为：

..........................5

式中：

En——未成熟林的林木资产评估值；

K——林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录A；

Au——参照林分m年时择伐的纯收益；

V——年森林管护成本；

u——择伐周期；

q——林分成熟年龄；

n——林分年龄；

P——投资收益率。

b.刚择伐后的异龄林

林木择伐后要经过一个经营周期才达到下一次择伐期，其刚择伐后的林木资产评估的纯收益现值法计算公式为：

..........................................6

式中：

En——刚择伐后的林木资产评估值；

K——林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录A；

Au——择伐的纯收益；

V——年森林管护成本；

u——择伐周期；

P——投资收益率。

c.择伐m年后的异龄林

林木择伐m年后，随着林分生长逐渐接近下一次择伐期，林分的蓄积量在增长，林分的价值在增加，其择伐m年后的林木资产评估的收益现值法计算公式为：

..........................................7

式中：

En——择伐m年后的林木资产评估值；

K——林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录A；

Au——择伐的纯收益；

V——年森林管护成本；

u——择伐周期；

m——距评估基准日最近一次择伐的年限；

P——投资收益率。

2）当异龄林资产评估为有限期（n年）时，则周期收益资本化法计算公式为：

a.未成熟的异龄林资产评估

...................8

式中：

En——择伐m年后的林木资产评估值；

Au——择伐的纯收益；

V——年森林管护成本；

K——林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录A；

q——林分成熟年龄；

u——择伐周期；

n——林分有限使用期年数；

P——投资收益率。

b.刚择伐后的异龄林资产评估

..............................9

式中：

En——刚择伐后的林木资产评估值；

Au——择伐的纯收益；

V——年森林管护成本；

u——择伐周期；

n——林分有限使用期年数；

m——距评估基准日最近一次择伐的年限；

P——投资收益率。

c.择伐m年后的异龄林资产评估

.............................10

式中：

En——择伐m年后的林木资产评估值；

Au——择伐的纯收益；

V——年森林管护成本；

u——择伐周期；

n——林分有限使用期年数；

m——距评估基准日最近一次择伐的年限；

P——投资收益率。

3）择伐周期与择伐强度的确定

a.择伐周期的确定可用择伐强度与择伐后林分蓄积量的平均生长率计算，其计算公式为：

............................................11

式中：

u——择伐周期；

s——择伐强度；

p——蓄积生长率。

b.择伐强度按LY/T 1646的规定执行。

4）由于异龄林的林相较同龄林复杂，采用市场成交价比较法时，其林分质量调整系数的确定应考虑树种结构、径级分布、蓄积量、立地等级和地利条件等，计算公式见式（4）。

5）由于异龄林结构与经营特殊性，在异龄林资产评估中，特别注意应合理确定择伐周期、择伐强度、出材率和各项收入及成本费用。

8.2.1.2经济林

（1）产前期的经济林资产评估

产前期经济林资产评估宜选用重置成本法，在经济林交易市场公开、活跃、发育完善的条件下，也可使用市场成交价比较法。

1）重置成本法。将按现时工价及生产水平重新营造一块与被评估经济林资产相类似的经济林所需成本费用作为评估经济林资产的评估值。其计算公式见式（1）。

2）市场成交价比较法。在经济林交易市场公开、活泼、发育完善的条件下，可以使用市场成交价法，见式（4）。

（2）初产期的经济林资产评估

1）重置成本法

经济林资产评估中重置成本的全价应计算到经济林资产年经营收入大于年投入的前一年，并通过经济林林分质量调整系数来修正重置成本值，以确定经济林资产评估值。

当n＞m时，其计算公式为：

............................12

当n＜m时，其计算公式为：

.............................13

式中：

En——评估值；

K——林分质量调整系数，综合调整系数的确定见附录A；

Ci——第i年投入；

Ai——第i年经营收入；

m——投入大于经营收入的年数；

n——林分年龄；

P——投资收益率。

2）收益现值法

初产期阶段采用收益现值法应明确该品种经济林的经济寿命和拟评估经济林初产期和盛产期的平均产量，并分段计算。其计算公式为：

......14

式中：

En——评估值；

K——林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录A;

Ai——初产期各年的净收益；

AI——盛产期年均净收益；

AJ——经济寿命期末经济林木材的净收益；

u——经济寿命期；

n——林分的年龄；

n1——盛产期的开始年；

P——投资收益率。

3）市场成交比较法

经济林初产期市场成交价比较法见式（4）。

（3）盛产期的经济林资产评估

1）收获现值法

盛产期是经济林资产获取收益的阶段，这一阶段产品产量高、收益多且相对稳定，其资产评估值的计算公式为：

..................................15

式中：

En——评估值；

K——经济林林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录A;

AI——盛产期内年净收益；

u——经济寿命期；

n——林分年龄；

P——投资收益率。

2）重置成本法

盛产期经济林资源资产评估采用重置成本法时，其重置全价计算到经济林资源资产年收益值大于年经营投资的前一年，同时K值确定还应考虑经济林资产的成新率。其计算公式为：

.........................16

式中：

En——评估值；

K——林分质量调整系数，综合调整系数的确定见附录A；

K（cx）——经济林资源资产成新率，成新率确定见附录A；

Ci——第i年投入；

Ai——第i年经营收入；

n——林分年龄；

P——投资收益率。

3）市场成交价比较法

经济林盛产期市场成交价比较法见式（4）。

（4）衰产期经济林资产评估

衰产期经济林的产量明显下降，一年不如一年，继续经营将是高成本低收益，甚至出现亏损，因此应及时采伐更新。这个阶段的经济林资产可用剩余价值法进行评估。特别是乔木树种经济林，其剩余价值主要是林木的价值。

8.2.1.3 竹林

（1）新造未投产的竹林资产评估

新造竹林资产投资的成本明确，宜采用重置成本法，也可用市场成交价比较法，重置成本法见式（1），市场成交价法见式（4）。

采用重置成本法时，成本的计算应以社会的平均成本计算，并且应达到一定质量标准。因此，应对现在林分立竹的成活或生长情况等进行比较，以确定一个综合调整系数。

由于竹林培育成林的短周期性与后续收益的连续和稳定性，使用重置成本法时应考虑其增值收益。

（2）已投产竹林资产评估

1）结构不合理的竹林

a.收益现值法

★花年竹林

花年竹林即大小年不明显的竹林，花年竹林收益现值法是将收益值分为调整期和稳产期两段进行计算。调整期应根据竹林的现有年龄结构确定，但调整期最长不应超过6年。花年竹林的收益现值法计算公式如下：

....................................17

式中：

En——评估值；

m——调整期的年数；

Ai——调整期内第i年的净收益；

AI——进入稳产期时的年净收益；

P——投资收益率。

★大小年竹林

评估大小年明显的竹林，可将其看成两个以2年为周期进行永续经营的总体，并将其收益现值相加，再加上调整期内的收益现值。其计算公式：

.......................18

式中：

En——评估值；

m——调整期的年数；

Ai——调整期内第i年的净收益；

AI1——进入稳产期后大年的年净收益；

AI2——进入稳产期后小年的年净收益；

P——投资收益率。

b.有限期竹林资产评估方法

收益现值法是竹林在永续经营的前提下，或无期限转让，当竹林经营或转让为有限期（n年）时，竹林资产评估计算公式为：

★花年竹林

.......................19

式中：

En——评估值；

m——调整期的年数；

Ai——调整期内第i年的净收益；

AI——进入稳产期时的年净收益；

n——竹林有限使用期年数；

P——投资收益率。

★大小年竹林

...........20

式中：

En——评估值；

m——调整期的年数；

Ai——调整期内第i年的净收益；

AI1——进入稳产期后大年的年净收益；

AI2——进入稳产期后小年的年净收益；

n——竹林有限使用期年数；

P——投资收益率。

c.市场成交价比较法

结构不合理的竹林（包括花年竹林和大小年竹林）资产评估的市场成交价比较法见式（4）。

2）结构合理的竹林

a.年金资本化法

★花年竹林

花年竹林的竹材、竹笋产量稳定，投入也稳定，其资产评估可直接用年金资本化法，其计算公式如下：

................................................21

式中：

En——评估值；

A——年平均纯收益；

P——投资收益率。

★大小年竹林

大小年竹林的收入已达稳定，但大小年的收入差异明显，因此，可看作2年为周期的两个总体的年金相加。其计算公式为：

......................................22

式中：

En——评估值；

AI1——进入稳产期后大年的年净收益；

AI2——进入稳产期后小年的年净收益；

P——投资收益率。

b.有限期竹林评估法

年金资本化法是竹林在永续经营的前提下，或无期限转让，当竹林经营或转让为有限期（n年）时，竹林资产评估计算公式为：

★花年竹林

.......................................23

式中：

En——评估值；

n——竹林有限使用期年数；

P——投资收益率。

★大小年竹林

......................24

式中：

En——评估值；

AI1——进入稳产期后大年的年净收益；

AI2——进入稳产期后小年的年净收益；

n——竹林有限使用期年数；

P——投资收益率。

c.市场成交价比较法

结构合理的竹林（包括花年竹林和大小年竹林）资产评估的市场成交价比较法见式（4）。

8.2.2林地资产

8.2.2.1一般评估方法

（1）市场成交价比较法

市场成交价比较法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。也适用于发展林下经济的“林下林地”价值评估，计算公式见式（4）。

（2）林地期望价法

林地期望价法以实现森林永续利用为前提，并假设每个轮伐期林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的净收益全部折为现值累加求和作为拟评估林地资产评估值。用于发展林下经济的“林下林地”也可使用林地期望价法进行“林下林地”价值评估，公式中营造林主伐（间伐）收入、各年度营林直接投资、平均营林生产间接费用可用林下经济的种植收入、种植直接投资和年度生产成本等代入计算。林地期望价法计算公式为：

.......25

式中：

En——林地评估值；

Au——林分u年主伐时的净收益；

Aa、Ab——分别为一个轮伐期内第a年、第b年间伐或其他净收益；

Ci——各年度营林直接投资；

V——平均营林生产间接费用；

u——轮伐期；

P——投资收益率。

（3）年金资本化法

年金资本化法是以实现森林永续利用为前提，且林地每年有稳定的收益，按恰当的投资收益率求出林地资产价值的方法，计算公式见式（21）。该方法也适用于“林下林地”价值评估。

（4）林地费用价法

林地费用价法是用取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来确定林地价格的方法，其计算公式为：

.........................26

式中：

En——林地评估值；

CI——林地购置费；

Ci——林地购置后第i年的林地改良费；

n——林地购置年限；

P——投资收益率。

林地费用价法适用于林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。

8.2.2.2使用权有限期林地评估

林地期望价法、年金资本化法通常均假设林地使用权为无限期。当林地使用权为有限期（n年）时，其计算公式为：

（1）林地期望价法

....27

式中：

En——林地评估值；

An——林分主伐净收益；

Aa、Ab——分别为一个轮伐期内第a年、第b年间伐或其他净收益；

Ci——各年度营林直接投资；

V——平均营林生产间接费用；

u——轮伐期；

n——林地使用权期限；

P——投资收益率。

（2）年金资本化法

....................................28

式中：

En——林地使用权为n年的评估值；

A——年平均收益；

n——林地使用权期限；

P——投资收益率。

8.2.2.3评估方法的具体应用

（1）用材林林地资产评估

1）同龄林

同龄林用材林林地资产评估宜选用市场成交价比较法和林地期望价法。市场成交价比较法见式（4），林地期望价法见式（25）和式（27）。选用林地期望价法时应该注意以下特殊情况：因地力衰退需要轮作，轮作后造林成本不同，轮作后纯收益和轮伐期不同。

2）异龄林

异龄林用材林林地资产评估宜选用周期收益资本化法和市场成交价比较法。市场成交价比较法见式（4），周期收益资本化法见式（5）-（10）。由于异龄林的结构与经营特点，选用周期收益资本法时应对土地的价值与林木的价值进行分割，分割方式有2中，比例系数法与剩余价值法：a.比例系数法是将用周期收益资本化法计算的异龄林收益现值按规定（约定或当地森林经营习惯）比例分为林地价值和林木价值两部分；b.剩余价值法是将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值减去林地上现有林木价值余额作为林地的价值。

（2）竹林林地资产评估

竹林林地资产评估宜选用收益现值比例系数法、年金资本化法和市场成交价比较法。收益现值比例系数见式（17）-（20），比例系数按规定（约定或当地森林经营习惯）确定。年金资本化法见式（21）-（24）。市场成交价比较法见式（4）。

（3）经济林林地资产评估

经济林林地资产评估宜采用林地期望价法，年金资本化法和市场成交价比较法。年金资本化法见式（21）。市场成交价比较法见式（4），林地质量调整系数除考虑一般规定外，还应考虑树种、品种和林龄等。林地期望价法计算公式为：

...........................29

式中：

Bu——林地期望价；

Ai——各年销售收入；

Ci——各年经营成本；

u——经济寿命期；

P——投资收益率。

为了便于计算，当造林投资基本一致，盛产期收入基本相同，初产期收入基本相近，每年营林生产成本大体也基本一样时，计算公式可简化为：

.....30

式中：

Bu——林地期望价；

An——初产期平均年收益；

Am——盛产期平均年收益；

C——造林时投资；

V——年平均营林生产成本；

n——初产期年数；

m——盛产期年数；

P——投资收益率。

（4）“林下林地”资产评估

用于发展林下经济等“林下林地”资产可采用市场成交价比较法、林地期望价法，年金资本化法等方法进行价值评估。

8.2.3森林景观资产评估

8.2.3.1市场成交价比较法

市场成交价比较法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

.......................................31

式中：

En——评估值；

S——拟评估森林景观资产的有效利用面积；

Ki——森林景观质量调整系数，调整系数的确定见附录A；

K(lx)i——旅游消费水平调整系数，调整系数的确定见附录A；

Gi——参照案例单位有效利用面积市场价格；

N——参照交易案例个数。

8.2.3.2年金资本化法

对市场发育比较成熟，年均收益相对稳定，景观资源开发、建设和管理已日趋完善的森林景观资产的价值评估宜选择年金资本化法。计算公式见式（21）。

8.2.3.3模拟开发法（又称假设开发法）

此方法是森林景观资产评估中最常用的方法。模拟开发法是假设景区在科学、合理、有效开发建设条件下，预测未来开发建设的投资、经营成本、经营收益，并将其净收益的折现值之和作为森林景观资产评估值的一种方法。模拟开发法的测算分为两个阶段，一是开发与发展阶段，二是稳定经营阶段。在开发与发展阶段，逐年计算其投资成本、经营成本及投资利润，并将其折为现值；在稳定经营阶段，利用年金资本化法公式将其超额利润折为现值，将两个阶段的折现值之和作为该景区森林景观资产的评估值。其计算公式为：

...............................32

式中：

En——评估值；

Ai——第i年的预期经营收入；

Ci——第i年的投资与经营成本；

Fi——投资利润率；

AI——景区开发建设成熟后，收益稳定阶段年净收益；

n——景区开发建设和收益不稳定期；

P——投资收益率。

8.2.3.4重置成本法

森林景观资产的重置成本包括森林和旅游设施的重置成本。森林景观资产重置成本法的计算公式为：

............................33

式中：

En——评估值；

K——森林景观质量调整系数，调整系数的确定见附录A;

Ci——第i年的营林投入；

CI——旅游设施重置成本；

n——林龄；

P——投资收益率。

8.2.4森林生态效能资产评估

在生态环境良好或适宜发展生态旅游的林地租赁等评估中，可使用森林生态效能资产评估方法。森林生态效能价值评估主要采用森林生物量年增量转换法、生态效益年金资本化法测算；在市场有成熟案例时，也可釆用市场成交价比较法（见式4）进行评估。

8.2.4.1森林生物量年增量转换法

森林同化二氧化碳（固碳）、释放氧气、贮存光能等生态效益可利用森林生物量年増量转换法计算。其计算公式为：

................................34

式中：

En——森林生态效能年效益评估值；

K——生态效能量与生物量间平均转换系数:

WB——森林生物量的平均年增值；

Va——单位生态效能量的效益值；

P——折现率。

8.2.4.2生态效益年金资本化法

森林涵养水源、保土保肥、减轻灾害（旱灾、水灾）、净化环境（空气、水）、生物多样性保护、森林游憩等生态价值可采用生态效益年金资本化法计算。其计算公式为：

......................................35

式中：

En——森林生态效益值；

S——森林面积：

Va——单位面积森林年平均生态效益值:

P——折现率。

8.3 评估报告

评估报告格式参照附录C。核查报告由资产评估机构一方出具，可作为评估报告附件;否则应由专业核查机构出具核查报告，并独立装订成册。

9 归档备案

9.1 工作底稿

参照《资产评估准则——工作底稿》要求归档，主要包含选用的评估方法、取值依据、取值计算过程、评估结论、形成过程及各种文件材料。

9.2 评估档案

评估完成后，应及时将评估报告、核查报告、工作底稿、工作方案以及与评估业务相关的各种文字、图表、音像等资料分类汇总，登记造册，建立森林资源资产评估档案。

9.3 档案管理

评估机构应建立森林资源资产评估档案的管理制度和保密制度，并按国家有关规定对资产评估档案进行保存、使用和销毁。

9.4 部门备案

评估委托方在收到森林资源资产评估报告后，将资产评估目的、评估报告书、成交状况等报林业主管部门备案。

附 录 A

(资料性附录)

林分质量综合调整系数K值和投资收益率P值的确定

A.1 林分质量综合调整系数K的确定

在森林资源资产评估中，由于林分不是规格产品，它们的市场价值随着林分生长状态、立地条件及所处地理位置（地利等级）等的不同而发生变化。各种评估方法测算出的评估值都是某一状态下的整体林分价值。要将这些价值落实到每个具体拟评估林分，就需通过一个林分质量调整系数K将拟评估林分与参照林分的价格联系起来。K值的大小对评估结果有较大影响。

K值的确定应考虑林分的生长状况、立地质量、地利等因素，并分别求出各类因素的调整系数Ki，最后综合确定总的林分质量系数K,其表达式如下：

K=f（K1,K2,K3.....）

A.1.1林分生长状况调整系数K的确定

林分生长状况调整系数K通常以拟评估林分的主要生长状态指标（如株数、树高、胸径和蓄积等）与参照林分生长状态指标相比较后确定。

参照林分在不同的评估方法中其含义不同，在成本法的计算中参照林分应是当地同一年龄平均水平的林分，在收获现值法中参照林分应是各种收获表上的标准林分，在现行市价法中则是作为参照案例的交易林分（林地）。

A.1.1.1用材林（乔木林）

（1）幼龄林和未成林造林地

幼龄林和未成林造林地的K1和K2以株数保存率（r）与树高（h）两项指标确定调整，即K=K1×K2。

当r≥R时

......................A(1)

当r＜R时

....................A(2)

式中：

r——拟评估林分株数；

R——造林标准株数或参照林分株数。

.....................A(3)

式中：

h——拟评估林分平均树高；

H——参照林分平均树高。

（2）中龄以上林分

中龄以上林分的K1和K2以单位面积蓄积和林分平均胸径两项指标确定调整，即K=K1×K2。

......................A(4)

式中：

m——拟评估林分单位面积蓄积；

M——参照林分单位面积蓄积。

........................A(5)

式中：

d——拟评估林分平均胸径；

D——参照林分平均胸径。

K2通过大量实测资料测定不同树高与胸径的立木价格的影响和林分径级分布的影响来求出其参数值。

（3）市场成交价法中物价调整系数K（wj）确定

使用评估时物价指数与参照案例交易时等历史时期物价指数之比值确定物价指数调整系数K（wj）（适用于各种森林资源类型）。

K（wj）=评估时物价指数/参照案例交易时等历史时期物价指数

A.1.1.2经济林

经济林林分质量调整系数通常以拟评估林分中的主要生长状态指标（如株数、树高、冠幅和产量等）与参照林分的生长状态指标相比较后确定。

（1） 产前期经济林

产前期经济林林分质量调整系数K由K1（r）、K2(h)和K3(c)三项指标综合确定,即K=K1×K2×K3。

当r≥R时

.........................A(6)

当r＜R时

.......................A(7)

式中：

r——拟评估林分株数；

R——造林标准株数或参照林分株数。

.....................A(8)

式中：

h——拟评估林分平均树高；

H——参照林分平均树高。

......................A(9)

式中：

c——拟评估林分平均冠幅；

C——参照林分平均冠幅。

（2）初产期经济林

初产期经济林采用重置成本法进行价值评估时，K值应同时考虑冠幅和产量两个修正指标（K=K3×K4，K4计算见下式）；采用收益现值法和重置成本法进行价值评估时，K值主要使用产量作为修正指标（K=K4）。

.....................A(10)

式中：

m——拟评估林分单位面积产量；

M——参照林分单位面积产量。

（3）盛产期经济林

经济林盛产时期，由于其经营的特点，采用重置成本法时，还要考虑成新率K（cx），即K=K3×K4×K（cx）。

..................A(11)

式中：

n——拟评估林分盛产期已收获的年数；

H——参照林分盛产期可收获的总年数。

A.1.1.3竹林

竹林资产评估调整系数K一般通过拟评估竹林与参照竹林（成交案例）的平均胸径和单位面积株数之比两个指标综合确定。

A.1.2林地质量调整系数K的确定

林地质量调整系数K主要包括立地质量调整系数K5、地利等级调整系数K6和其他综合因子调整系数K7（综合因子调整系数K7主要考虑林地的分散程度、林地的有效利用率等），即K=K5×K6×K7。

A.1.2.1立地质量调整系数K5的确定

林分立地质量通常按地位指数级、地位级或立地类型进行确定。通常采用被评估林地地位级的标准林分主伐木材产量（经济林产品产量）与该地区交易林地（参照林地）地位级的标准林分主伐木材产量（经济林产品产量）之比来进行修正。

....................A(12)

式中：

s——现实林地上某地位级目的树种主伐时单位面积蓄积量(固定时段平均高)或经济林产品产量；

S——参照林地上某地位级目的树种主伐时单位面积蓄积量(固定时段平均高)或经济林产品产量。

或K5=现实林地立地条件数量化综合评分值/参照林地林地立地条件数量化综合评分值。

A.1.2.2地利等级调整系数K6的确定

地利等级是林地的采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在林木采伐或非木质林产品收获时单位价格（以市场价倒算法估算）的比值来计算。

.....................A(13)

式中：

t——现实林分木材采伐或非木质林产品收获时单位价格；

T——参照林分木材采伐或非木质林产品收获时单位价格。

A.1.2.3其他因素调整系数K7的确定

K7应包括的内容主要有病虫害、自然灾害、枯死木、超强度采脂、过度开展林下经济、林地集中度、林业行业政策要求等因素对评估值的影响。

A.1.3景观林调整系数K的确定

（1）森林景观质量调整系数K8确定见下式：

...................A(14)

式中：

q——拟评估林分森林景观质量等级系数；

Q——参照案例林分森林景观质量等级系数。

（2）旅游消费水平调整系数K(lx)确定见下式：

....................A(15)

式中：

z——拟评估地区的游客日消费水平；

Z——参照案例地区的游客日消费水平。

A.2 投资收益率P值的确定原则

由于森林资源的特殊性，森林资源资产经营的收益水平会有很大差异，因此评估人员应根据森林资源资产的特点、经营类型等相关条件，参考行业投资收益率合理确定不同类型评估项目的投资收益率。

在森林资源资产评估成本法与收益法中，成本费用和收入如果是以评估基准日的价格水平计算的，投资收益率也应是不含通货膨胀的收益率。

附 录B

(资料性附录)

评估中林地使用费的确定

B.1 概述

由于林地的价值体现在林地上生长的林木中，两者不可分割，因此在林木资产评估中，林地使用费（地租）的确定，应根据评估项目的具体情况分析而定，并在评估报告中予以披露。

B.2 评估基准日后不再支付林地使用费

评估基准日后不再支付林地使用费时，林地使用价值在林木生长过程中转移到了林木资产价值中，因此对各类林种资产评估不应再扣除林地使用费。

B.3 评估基准日后需要支付林地使用费

评估基准日后需要支付林地使用费时，由于林地使用费支付方式不同，评估人员在各类林种资产评估过程中应合理计算并恰当扣除林地使用费。

B.3.1 收益法

有规定（约定）的应执行规定（约定），否则应参照评估基准日时林地使用费价格确定并扣除。

B.3.2 市场价倒算法

应根据林木采伐计划、林地使用费支付时间和相关约定确定是否扣除林地使用费。

B.4 成本法

评估基准日前已经支付的或按合同（约定）应支付的林地使用费应纳入重置成本计算中。

附 录 C

(资料性附录)

《评估报告》参考提纲

C.1 主要内容

评估报告应包括标题及文号、声明、摘要、正文和附件。

C.2 声明的内容

评估报告声明应包括：

（1）评估人员恪守独立、客观和公正的原则，遵守有关法律、法规和行业标准的规定，并承担相应的责任；

（2）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；

（3）其他需要声明的内容。

C.3 报告摘要

应提供评估业务的主要信息及评估结论。

C.4 报告正文

评估报告正文应包括的内容：

（1）评估委托方、产权持有者和评估委托方以外的其他评估报告使用者；

（2）评估目的；

（3）评估对象和评估范围；

（4）价值类型及其定义；

（5）评估基准日；

（6）评估依据；

（7）评估方法；

（8）评估程序实施过程和情况；

（9）评估假设；

（10）评估结论；

（11）特别事项说明；

（12）评估报告使用限制说明；

（13）评估报告日；

（14）评估人员和法定代表签字，评估机构加盖公章。

C.5 报告使用者

评估报告使用者包括评估委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

C.6 载明的评估目的

评估报告载明的评估目的应唯一，表述应明确、清晰。

C.7 评估对象和评估范围

评估报告中应载明评估对象和评估范围，应具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况等。

C.8 价值类型及其定义

评估报告应明确价值类型及其定义，应说明选择价值类型的理由。

C.9评估基准日

评估报告应载明评估基准日，应与业务约定的评估基准日保持一致。评估报告应说明选取评估基准日时重点考虑的因素。评估基准日可以是现在的时点，也可以是过去或者将来的时点。

C.10评估依据

评估报告应说明评估遵循的法律依据、标准与准则依据、权属依据及取价依据等。

C.11评估方法

评估报告应说明所选用的评估方法及其理由。

C.12评估程序实施过程和情况

评估报告应说明评估程序实施过程中现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。

C.13评估假设

评估报告应披露评估假设及其对评估结论的影响。

C.14评估结论

评估报告应以文字和数字形式清晰说明评估结论。评估结论应是确定的数值，经与评估委托方沟通，评估结论也可使用区间值表达。

C.15特别事项说明

评估报告特别事项说明应包括的内容：

（1）产权瑕疵

（2）未决事项、法律纠纷、林业政策重大事项等不确定因素对评估结果的影响；

（3）重大期后事项；

（4）引用其他机构出具的森林资源资产核查报告时，应对资产核查的数量、核查方式、核查技术方法、核查结论等的合理性做出必要的判断和披露，并说明承担引用不当的相关责任；

（5）特别事项可能对评估结论产生的影响，并提示评估报告使用者予以关注。

C.16报告使用限制说明

评估报告使用限制说明应包括的内容：

（1）评估报告应唯一用于评估报告载明的评估目的和用途；

（2）评估报告应由评估报告载明的评估报告使用者使用；

（3）未征得出具报告的评估机构同意，评估报告的内容不得摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；

（4）评估报告的使用有效期；

（5）因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。

C.17评估报告日

评估报告载明的评估报告日应为评估人员形成最终专业意见的日期。

C.18附件

评估报告应包括的附件：

（1）森林资源资产核查报告；

（2）评估对象所涉及的主要权属证明材料；

（3）评估委托方和相关当事方的承诺函；

（4）评估机构及评估人员的资质、资格证明文件；

（5）评估对象涉及的森林资源资产评估明细表和森林资源资产评估结果汇总表；

（6）评估对象所涉及范围的各种图面资料。

附件4

江西省国有湿地资源资产有偿使用评估备案表

填表日期：

年 月 日

编号：

申请人

资产所在地

市 县（市、区） 乡（镇、街道）

湿地级别

□国际重要湿地

□国家重要湿地

□省重要湿地

□一般湿地

湿地保护形式

□国家公园 □自然保护区 □自然公园 □保护小区 □水产种质资源保护区 □其他 □无

评估目的

利用方式

评估面积（亩）

评估基准日

主要评估方法

评估机构

资产评估师名单

评估价值（万元）

评估湿地范围图：

江西省国有森林资源资产有偿使用评估

管理办法（试行）政策解读

一、《管理办法》出台背景

2015年9月11日，中共中央、国务院印发的《生态文明体制改革总体方案》明确提出，要健全完善全民所有自然资源资产有偿使用制度，并将制定出台指导意见列为重要改革任务。2016年12月29日，国务院印发《关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的指导意见》（国发〔2016〕82号），提出“到2020年，基本建立产权明晰、权能丰富、规则完善、监管有效、权益落实的全民所有自然资源资产有偿使用制度，使全民所有自然资源资产使用权体系更加完善，市场配置资源的决定性作用和政府的服务监管作用充分发挥，所有者和使用者权益得到切实维护，自然资源保护和合理利用水平显著提升，实现自然资源开发利用和保护的生态、经济、社会效益相统一。”

为贯彻落实《国务院关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的指导意见》（国发〔2016〕82号），我省制订了

《江西省全民所有资源资产有偿使用制度改革试点方案》（赣自然资字〔2019〕56号），提出“建立自然资源资产价格形成机制，健全土地、水、矿产、森林、湿地等自然资源资产价格评估标准和评估方法。”省林业局在广泛调研的基础上，结合我省实际制定了《江西省国有森林资源资产有偿使用评估管理办法（试行）》。

二、《管理办法》出台目的和意义？

一是适应新时代全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的需要。2020年，省委深改委将全民所有自然资源资产有偿使用制度改革列为年度重点改革任务，国有森林资源资产有偿使用制度改革是该任务的重要部分。出台《江西省国有森林资源资产有偿使用评估管理办法（试行）》（以下简称《办法》）是贯彻落实国家和我省关于实行全民所有自然资源资产有偿使用制度改革决策部署的重要抓手和切入点。

二是保护各方合法权益的现实需要。目前，国有森林资源资产有偿使用制度尚未建立，相关领域的管理存在诸多漏洞，有偿使用的门槛和标准不一致，容易导致国有森林资源资产流失，或森林使用者、经营者权益受到侵害等问题。出台《管理办法》，对建立健全国有森林资源资产价格形成机制具有重要意义，能够为保护森林所有者、使用者、经营者的合法权益提供坚实保障。

三是依法行政的需要。目前，国家和我省均未就国有森林资源资产评估出台专门的规范性文件，导致相关行政管理工作难以有效开展。出台《管理办法》将为有关部门开展国有湿地资源资产评估工作提供依据和指导，有利于各级森林主管部门依法履行职能。

三、《管理办法》的主要内容？

《管理办法》共分十六条。主要包括国有森林资源资产有偿使用评估适用范围、评估对象、评估机构、备案申请、备案材料、备案确认、评估有效期等内容。

1.适用范围：本省行政区域内根据《国务院关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的指导意见》（国发〔2016〕82号）等要求开展的国有森林资源资产租赁、合作经营等有偿使用评估，法律法规另有规定的除外。

2.评估对象：国有林场等各类国有森林经营单位所有的国有林地、林木，以及依托其形成的自然景观和林副产品等资产。

3.评估机构：符合《中华人民共和国资产评估法》有关要求，从事国有森林资源资产有偿使用评估业务的资产评估机构。

4.备案申请：国有森林资源资产有偿使用评估项目，涉及一级国家级公益林的应当逐级上报省级林业主管部门备案；涉及二级国家级公益林、地方公益林和天然商品林的应当上报设区市林业主管部门备案，其中省属国有森林经营单位的应当逐级报省级林业主管部门备案；其他项目应当报同级林业主管部门备案。

5.备案材料：《江西省国有森林资源资产有偿使用评估备案表》，说明评估目的、对象和范围等事项；评估机构和资产评估师资质证明；资源资产实物量清单及其核查机构的资质证明；其他有关材料。

6.备案确认：项目相关信息经公示无异议的，备案部门应当自公示期结束之日起5个工作日内向申请人出具备案确认书。经过备案的评估报告可以作为申请人与其他组织或者个人进行国有森林资源资产使用权或者经营权交易时的作价参考。

7.评估基准日：经审核确认的森林资源资产评估结果有效期为自评估基准日起1年。