北京楼市：海淀这个学区无坑，学区房首选|买房|学区房|房地产|租房|购房

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：深感幸运，新人首问，盼房姐指点迷津，本人：一、在丰台丽泽金融区工作，老公在三元桥附近，家庭年收入税前45万，双方工作稳定。俩孩，老大9月二年级，老二明年上幼儿园。考虑通勤、学区因素，准备换房，与老人同住，共6口人。二、家庭成员保险均配备，所以保障较可。三、现有资金100万，有两套房：均在房山，拟出售一套房产，扣掉余下贷款，能有228万。故共有买房资金328万，准备入二套用商贷。另外一套首开熙悦山澜庭（房山长阳），还有余下公积金贷款67万，周边配套可，市价450万，目前自住，户型很好，居住舒服，月供3900，目前准备租出去月入5000元，以后给老人住。有过借呗，2019年11月前使用过，不过很快还款，信用良好。恳请指导如下方案可否： 1、老大转学海淀：二里沟中心小学，入A.建设部大院（90年，38或46平，520万以内，出房少）、B.景王坟（90年，44平，西北，455万）,C.景王坟（90年，38平，东北，480万），A\\B\\C均租出去，月入5K-6K，再租大户型。D.中纺宿舍(80年，49平，500万，二室一厅可凑合先入住)，小区内的住建部幼儿园以后给老二上。2021年底16号线开通通勤较方便。中学有一个坑校。 2、老大转学西城：第二实验小学玉桃园分校，初中有一个坑校。E.如意里（92年，40平，520万）。E同A\\B\\C.租出去再租大房子.通勤稍差，中学好点，也有一个坑校。 3、或者推荐合适的房子，据我所知如广外（小学中学坑较多）、羊坊店片区（中学坑多）不大好。 4、二套商贷合适吗？老人有独生子女享入京购房资格。万分感谢

回答：海淀无坑的就是上地，其它都有坑。东西城德胜和月坛是比较均衡的板块，但没什么符合这个价格的标的，你也可以淘下看看。第二实验小学玉桃园这个学校一般，建议选择海淀二里沟中心小学。标的选择推荐看建设部大院学区房一律总价最小原则买。二套贷款能满足就可以，如果资金有缺口可以垫资全款抵押入

提问：房姐老师 765万预算，不自住，只考虑保值增值。太阳宫VS亚运村VS望京VS朝阳公园这四个地方如何选？能指点一下您看好的具体楼盘吗？

回答：765万属于首付，还是根据自己的首付，认为自己可以买到765万的房子？（实际逻辑不成立，同样的首付，买不同的房子，因为评估和贷款素质的不同，最终能买到的总价并不相同）首付765万，预留25万月供，740可以买到1600+的标的，难点是解决贷款。太阳宫带学区亚运村回避望京可以朝阳公园只有棕榈泉符合1500区间

提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下中海御鑫阁、三环新城、设计师广场石佛营X里等

提问：房姐你好，新人首问。盼复！ *资金情况：我和老公是京户，在千鹤家园有一一居，打算出售（扣除贷款后，到手400W左右）。父母已出售一套房，预计6个月以后到账400W。两人税后月入4W。 *置换需求：想置换一套自住品质较高，物业好，临近地铁，有增值潜力，学区较好（娃6年后上学）的小三居（或者能改三居的两居也行）。 *咨询问题： 1）如果用二套贷款，目前只能考虑1000W左右的房子，请帮忙推荐几个适合的楼盘？ 2）从你的帖子看到了一些全款抵押的介绍，如果做全款抵押的话，我们的首付&月收入能看多少钱的标的？如果全款抵押后，我们是否还有在投资一套的空间，或者千鹤可以不用出售？ 3）如果千鹤还是要出售的话，现在没有潜在买家，结合楼市现在的情况，我们可以签新房吗？谢谢！

回答：海淀橡树湾或者中海枫涟、太阳园朝阳东边看看珠江帝景，北边可以看看嘉铭桐城你们的情况还是置换吧，全款抵押看总价1200左右的标的，月供2W左右比较合适，先卖后买比较安全

提问：【新人首问】房姐您好，京籍集体户口，那时年少婚前在京郊公积金入手了首套。现在打算在市区买一套一居落户，兼顾自住之用，双井上班。不打算长期留北京，未来还是打算回广州老家，老公在广州婚前已入手一套，北京房子能出租。因为二套契税高，所以希望控制总价300以内，房龄希望95之后，93也勉强接受，自住兼投资功能。预计近期要小孩计划，短期内学区可能不会很急需。目前考虑望京、劲松、平乐园、石佛营、甜水园、朝青国美等地，1. 望京花家地觉得生活配套好，但房龄93上班较远；2. 劲松房龄老；农光里居住合适，一居好户型单价7w偏高；3. 朝青国美3号院大开间景观不错，近期交通不太便利，总价305-315有点压力；4.石佛营楼梯房，户型一般，总价低能接受；请问从长远考虑，上述片区有没推荐或者别的更好选择？谢谢。

回答：望京太远，国美大开间溢价高。农光里有6.5可以考虑，石佛营还不错能接受楼梯房可以入，另外建议看十里堡到青年路，劲松潘家园，大望路九龙山一带，推荐炫特嘉园、10AM新坐标、CBD传奇等，还有北工大平乐园都可以淘

提问：房姐你好，我女儿单身平时在丽都上班，活动范围在cbd，现在住在公园5号三期租的开间一居室，现有现金1000w，希望买新一点的两居室或者三居室，不临街，想请你推荐目前在网上看了公园5号三期觉得户型都不喜欢，一期二期有些户型还可以，不知值不值的买，还有哪些推荐的，希望户型能好一点的，谢谢

回答：公园5号从类似老破小到老破大到次新楼，交通是主要优势，附近小型商业配套也马马虎虎。自住的话完全可以买，需要注意这个盘的特点是租金高但涨幅偏低。另外推荐看下东润枫景

提问：你好，御姐。今日入圈，新人首问。 1.无京户籍，有五年社保二套房票，首付资金60% 500左右，是否能买到升值空间较大，且带有中等水平小加初中学区房产？（家里二胎是否能够到三室？） 2.如果不考虑学区和自住，别的城市发展，长持，纯投资，剪刀差最大区域能否推荐一二。万分感谢。

回答：1. 首付资金500左右吗？看商品房就非普了，首付要到80%。二套建议直接全款抵押这样能看到1000上下的标的，澳林春天、嘉铭桐城、卧龙小区、 2. 愿意长持10年+，大面积低单价流派最合适，用时间换流动性，像天通苑的顶复，双井柏林，天骄等大面积都可以淘下

提问：新人首问，请房姐指教！家庭情况：非京籍，首房首贷，有通州房票，预算为总价350万以内的房子。购房需求：自住+投资升值。 1. 升值潜力大； 2. 有小学学区；（优质小学的分校） 3. 乘地铁较方便；（需通勤至积水潭附近) 请问，问题1.北京各个新区相比较，通州升值潜力如何？问题2.根据之前的了解，比较有名的是：运河CBD，潞苑，梨园、临河里，环球影城附近。结合需求中的升值潜力+学区+交通，请问哪个区域适合，推荐哪个楼盘？问题3. 潞苑和运河CBD一河之隔，房价差很多，在两者里哪个选筹更好？因兼顾自住，潞苑面积能大些，潞苑有推荐的楼盘吗？感谢房姐

回答：1. 通州长期看不错，但由于前期价格透支，会有一波回调 2. 通州就没什么学区概念，能看的过去的主要是运河东的人大附、北京小学以及五中分校，你可以看下运河东的京贸国际城、武夷花园、百合湾 3. 运河CBD>潞苑，潞苑位置不好，推荐关注运河CBD，首套建议保值属性为主，未来置换也能底仓更足

提问：房姐你好，这是我的第三个问题，前2个都得到回答，非常感谢！现在在按照西城学区票+天通苑的路线规划。上学自住都有了压力还不大，毕竟2个小孩上学教育的支出是未来大头，估计上学还要租房住。现问题有二：目前有一套小房子，再买二套的话需要卖掉这个，西城学区打算明年入学结果出来后入，政策明朗些，孩子后年上学，请问我这新两套买的顺序应该是怎样？天通苑何时入？需要利用抵押什么的手段吗？两个房子用谁的名有讲究吗？问题二，天通苑经初步了解，东二东三顶复都是楼梯房啊，您说的电梯加装未来能加上吗？47号楼是个25个单元的大楼，这环境。。。也看了电梯房，那单价就三万多甚至四万了，超过您说的450-600，是不是就不要买了，选房这一块有点迷惑，您的建议是单价多少以下买天通苑，如果高于多少就选择哪里（望京或其它）？非常感谢！

回答：1. 后年上学，就先考虑学区。你现在资金充足得话就全款抵押入。如果月供能力强但首付不够就做垫资全款再抵押 2.短期加装电梯可能性不大。天通苑单价3以内的都不错，只看总价700内的标的

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