江桥作为嘉定连接市区的门户，又同是虹桥商务区的组成部分，这几年区内楼市备受业界关注。

从龙湖天璞到保利云上，再到保利云上|澄光，凡是江桥的项目，一经推出，无一例外迅速售罄。

再对比价格，虹桥商务区主城区房价早已突破6万+，位于拓展片区的徐泾新房今年开盘项目也站稳了6字头，相反同样是拓展片区的北江桥，房价依旧停留在5万+这一级别，显然江桥成为了大虹桥的“性价比”区域。

其实今年江桥除了保利云上|澄光二期推盘外，还有一全新项目等待入市，它就是南山虹桥领峯。

区位理想，近城市干道、轨交

去年7月9日，嘉定区江桥镇北社区K1-01地块被新南山控股以290,021万元竞得，溢价率约35%，成交楼板价3.27万/平！

该幅地块就是南山虹桥领峯项目，地处海波路乐秀路交汇处。

如果与保利云上|澄光对比，南山虹桥领峯更贴近北江桥已经开发成熟的区域，周边环境和城市界面也比保利云上|澄光更理想。

项目工地实景

在周边道路上，项目西面与南面分布有嘉闵高架、曹安公路两条城市主干道，可快速到往虹桥枢纽以及市区方向，同时路面开阔，路况也较为理想，而且项目距离外环线只有不到4公里，区位优势确实明显。

轨交方面，在建中的轨交14号线贯穿北江桥，且这条线路是市区线，一步地铁就可到达市区，也方便换乘其他地铁，项目距离14号线金园五路站只有约400米左右。可以说，在这几年江桥推出的新房中，只有南山虹桥领峯是离地铁站点最近的项目。

周边环境荒凉，等待高等级规划时间成本过长

北江桥之所以有预期，还是因为可开发土地众多，但对应的就是周边的荒凉感，城市界面看起来非常一般，且在项目西侧一街之隔还有尚未入地的高压线环伺，肉眼可见的环境并不是十分理想。

而在商业配套方面，这里也不如已经成熟的南江桥，在项目北侧位置，集中了一系列动迁社区，配套方面都是以这里的底商为主，只能满足业主的日常生活需求，这对于该盘来说是个劣势。

毋庸置疑，短时间来看，生活在这里的居民，想要一些有品质的消费，只能前往3公里外的南江桥。

可能有人认为，买这里就是买预期，虽然没错，但对于生活在这里的人们来说，将要付出更多的时间成本。

就如规划的北虹之星，这是一个占地面积约2600亩的超级规划。内部有品质社区、商业、学校、艺术馆、体育场所、卫生服务中心以及大面积绿地等。也正是因为大，才需要更久的落地时间，倘若把规划图上的一个个项目全部填满，你觉得要多久，十年、还是二十年？

当然，也是因为这样的规划，才会让人觉得这是个有潜力的区域，升值空间也会更大。

所以在这里置业，就要看客户的具体需求，到底是想要现成的配套还是要一个预期，因人而异吧。

而在教育方面，项目东北侧有黄家花园幼儿园以及海波幼儿园，东侧约1公里多点是嘉定区卢湾一中心实验小学，而在项目东侧还有一所规划中学，周边教育算是完备。

另外，全新建设的上海市第一人民医院嘉定分院（江桥医院）在项目东侧约500米左右，为区公立二级医院，有个头疼脑热的小病可就近解决。

可以看出，如今北江桥的公共设施经过多年发展，已初步成型，但商业设施还较为一般。

高密度社区，主推改善型产品

南山虹桥领峯的开发商南山地产对于上海市民来说相对较为陌生，它是深圳国资委下属企业，也属于国企单位，在上海开发的住宅项目也只有徐泾的南山雨果，口碑相对来说尚可。

南山虹桥领峯是该开发商在上海开发的第二个产品，有一定期待值。

项目占地4.3万方，其中住宅有6.9万方，社区规划了10栋17-18层高层住宅，1栋商业用房和1栋邻里中心。

整体容积率达到2.2，是个建筑面积相对较高的社区，那么按照17-18层高层住宅来看，栋距不会太大，中低区以下楼层在冬天会有一定采光影响。

根据相关资料显示，项目的主力户型有约95-99平3房以及约125平4房。

约95-99平3房户型为三开间朝南设计，动静分离，主卧为套房，面积段和功能性都较为匹配，是当前市面上标准的3房产品。

约125平4房户型做到了4开间朝南，房型方正，动静分离，主卧同样为套房设计，相对于市面上其他三开间朝南的4房产品，该户型确实也占优势，但该户型也有一点缺陷，过道空间相对较长，有点浪费面积。

其实买到江桥的购房者，也多以刚需为主，但是该盘的面积段却忽略了90平以内的真刚需产品。

江桥面对的不仅是改善需求客户，更多的是面向在大虹桥以及市区工作的刚需购房者，这从区域前期开发的项目中就能一探究竟，这些项目或多或少都有90平以内的产品，而该盘却缺少了这一类产品，从这一点来看，它的定位就稍显偏离板块需求，即便在大虹桥不愁卖的情况下，也确实会失去这样一群客户。

突破板块天花板售价基本无悬念

该盘最早能在一季度末面世，追溯江桥上一次地价，还是在2020年初的保利云上|澄光，当时成交楼板价2.8万/平，而南山虹桥领峯的地价已到了3.27万/平，足足比保利云上|澄光的地价贵4700元/平。

去年12月保利云上|澄光开盘，均价5.6万/平且开盘当天售罄，可见这一价格市场非常认可。

那么南山虹桥领峯的价格突破保利云上|澄光，基本是大概率事件，与此同时或也将打破江桥房价纪录。虽然地价不能左右房价，但客观事实是它的成本确实比竞品高，突破6万对于目前的江桥来说，可能会超出预期，但5.8万/平或5.9万/平，对于江桥来说是有可能实现的。

那么你觉得本项目最终能开出多少，欢迎大家留言讨论。