2.7万/平！82.34亿！广州地铁斩获海珠赤沙21万平宅地！|地铁|广州|车辆段|轨道交通|须配建|黄埔涌

#广州2月19日土拍#

刚刚，广州成功出让2宗商住地！

其中，海珠区赤沙车辆段地块，被广州地铁以底价82.34亿元竞得，折合楼面价约27087元/㎡！

根据出让公告，该地块要求竞得人须配建赤沙车辆段日常盖板，盖板工程用地面积17.95万平，设计概算总额人民币278722万元。按27.87亿元计算，该地块实际成本已经高达110亿，实际成本楼面超3.6万/平。

另外，增城区新塘镇荔新大道与广深大道交汇处18101222A20162号地块，被广东建鑫投融资住房租赁有限公司联合广州恒佳源合伙企业(有限合伙)、广州市佳景投资咨询有限公司以底价4.27亿元竞得，折合楼面价9182元/㎡。

海珠区赤沙车辆段地块

公告显示，该地块宗地面积21.18万平方米，计容总建筑面积30.4万平方米（其中居住28.9万平，商业办公1.5万平），起拍总价82.343亿元，折合楼面价约27087元/平！

根据出让公告，该地块要求竞得人须配建赤沙车辆段日常盖板，盖板工程用地面积17.95万平，设计概算总额人民币278722万元。

若最终的价格低于278722万元，竞得人需将差价退回给市财政；若高于278722万元，多出的差价由竞得人自行承担。

即使按27.87亿元计算，该地块实际成本已经高达110亿，实际成本楼面超3.6万/平。

TOD项目，排他性条款设计

根据出让公告，竞得人需要满足以下条件：

1、竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内，与广州地铁集团有限公司就盖下站场的保护及上盖工程的设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织、物业管理等签订建设管理合作协议，竞得人逾期未签订协议的，出让人有权单方解除土地出让合同。

2.竞得人在报审设计方案前，应按照《广州市城市轨道交通管理条例》的规定，会同城市轨道交通经营单位制定城市轨道交通设施保护方案和应急预案。竞得人在动工建设前必须编制施工组织方案报广州地铁集团有限公司审查同意。

3.地块出让后的权属人不得以任何形式阻碍广州地铁集团有限公司对盖上和盖下的建筑使用和设备设施维护。

4.竞得人须配建赤沙车辆段日常盖板（含盖板土建、屋面工程、防水工程、上盖坡道），盖板工程用地面积17.95万平方米，设计概算总额人民币278,722万元，并将验收合格后的盖板工程移交给广州地铁集团有限公司。若最终广州市发展改革委审批后的初步设计概算总额低于人民币278,722万元，竞得人须将广州市发展改革委审批后的初步设计概算总额与人民币278,722万元的差价退回广州市财政；若最终广州市发展改革委审批后的初步设计概算总额高于人民币278,722万元，广州市发展改革委审批后的初步设计概算总额与人民币278,722万元的差价由竞得人自行承担。

5.竞得人须就配建工程的平面布局及设计方案报广州地铁集团有限公司审查同意。若竞得人就配建工程委托建设的，须征得广州地铁集团有限公司同意。

6.竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的30%，若地块分期开发，需在首期落实装配式建筑的面积比例要求，实施装配式建筑的技术要求须符合国家或地方现行的装配式评价标准规定，接受市、区住房和城乡建设部门的监管。

7.竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验。

8.地块中用地面积1212平方米的公交首末站需按有关规定建成后无偿移交给市公交集团（市交通站场中心）。

据了解，广州白云区18号刚出让一宗商地，为白云区白云（棠溪）站综合交通枢纽一体化工程西地块场站综合体项目，被广州地铁集团以底价10.37亿元拿下，折合楼面价8472元/㎡！该地块同样要求，竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验。

据南方+，广州市财政局透露，2011—2020年市财政累计安排财政资金856.19亿元用于轨道交通建设，其中：通过轨道交通沿线土地和物业开发收益弥补资金缺口，拨付地铁出让地块净收益达到75.92亿元。

地块控规刚通过审批，建250米新地标

值得注意的是，上述待出让地块涉及的控制性详细规划，刚通过市政府审批。

据广州日报，近日，海珠区赤沙车辆段场站综合体地块控制性详细规划通过市政府审批，并由市规划和自然资源局正式公布实施。这一集商业办公、品质住宅和公服配套为一体的城市综合体建在地铁11号线赤沙车辆段之上，并通过加建两层盖板解决慢行交通和构建阶梯式生态公园。该综合体总建设量超过88万平方米，高度达250米。

▲赤沙场站综合体效果图

打造面向未来的城市枢纽综合体典范

赤沙车辆段场站综合体项目地块位于琶洲南区内，北至黄埔涌，南至赤沙涌，西至海州路（规划），东至华南快速路，位于11号线石榴岗站和赤沙滘站之间。项目用地面积56.01公顷，现状主要为十一号线车辆段施工场地及仓库用房。地块位于广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区地理几何中心，是琶洲片区的重要拼图。

▲赤沙场站综合体位置图

根据获批规划，地块范围内场站综合体开发净用地面积291401平方米，总计容建筑面积888372平方米，产居比为6:4，平均容积率3.05，比现行控规建设量增加782430平方米，建筑控高为250米。落实新增规划道路及赤沙涌、赤沙滘涌用地，在保持已批建筑总量不变的原则下，按规划道路对项目周边地块进行局部修正。管理单元范围水域总面积由130211平方米增加至132589平方米；涉及的公园绿地总面积由270523平方米增加至290139平方米。

规划中提出，该项目要打造面向未来的城市枢纽综合体典范，全时城市综合服务体和生态人文宜居社区。重点布局商务办公、地铁办公、品质住宅、公共设施等功能配套，形成多种业态复合的智慧型城市综合体

多种交通方式无缝衔接的“零换乘”交通体系

交通优化方面，基于现行控规重点疏通对外联系通道，完善片区干道网络，加密支路网，优化后管理单位元的路网密度由现行控规的8公里/平方公里提升至11公里/平方公里。慢行交通方面，空中连廊允许跨地块连通，作为公共开放的公共设施使用，不计算建筑密度。

▲双层盖板示意图

整个设计中颇具特色的是为车辆段加了两层盖板，分别为9米和15米。规划提出，加强盖上盖下一体化交通衔接，营造便捷舒适的全时段开放立体慢行交通环境。通过多层次步行廊道、竖向交通核等，串联地铁站点、黄埔涌及特色城市开敞空间，实现便捷舒适的盖上盖下24小时开放的一体化慢行衔接。

❖15米盖板层，以步行为主，通过“十字形”慢行主廊道和竖向交通核实现与黄埔涌、地铁站及城市特色开敞空间的便捷慢行联系。

❖9米盖板层，主要为停车场、行人通过竖向交通核实现与15米盖板、地面层的便捷慢行联系。

❖地面层，设置连续的慢行廊道和便捷的竖向交通核，实现与黄埔涌、地铁站、15米盖板和9米盖板的便捷联系。

由于该地块是在车辆段上加双层盖板来建设综合体，需要通过上下匝道使盖板层与周边市政道路无缝衔接，衔接9米高盖板出入口匝道9条，共18条车道；衔接15米高盖板出入口匝道4条，共8条车道。地块内规划公交首末站2座，公共停车场3座，出租车及K+R临时泊位1处，自行车停放场1处，打造多种交通方式无缝衔接的“零换乘”交通体系。

▲赤沙场站综合体效果图

高标准配置一处九年一贯制学校

配套设施优化方面，项目地块范围规划新增公共服务及市政设施共计133处，包括面向片区居住人群的公共设施73处和面向产业片区的公共设施60处。其中，地块一期开发高标准配置一处九年一贯制学校，引入优质教育资源，规划36班，用地面积19440平方米。

周边房价10万+

去年10月，历经3小时107轮竞价，保利以468978万元拿下海珠区新港东路2437号AH041405地块，折合楼面价5.15万元/平！据预计，该地块未来要卖10万+才能盈利！

据了解，目前琶洲板块无一手住宅项目在售，但有多个二手中高端项目。其中交易量较为活跃、知名度较高的保利天悦均价9.5-10万元/平，其余项目视乎楼龄等因素，均价在5.6-8万元/平之间。

9182元/㎡！佳景实业联合体拿下增城新塘一宗商住地！

另外，今天增城区也成功出让一宗商住地！

该宗地为增城区新塘镇荔新大道与广深大道交汇处18101222A20162号地块，被广东建鑫投融资住房租赁有限公司联合广州恒佳源合伙企业(有限合伙)、广州市佳景投资咨询有限公司以底价4.27亿元竞得，折合楼面价9182元/㎡。

地块位于增城新塘板块，南侧为广深公路，西侧为荔新公路，东侧是友谊街，距离广州东部交通枢纽中心约1.4公里，交通通达性较高。地块出让面积5812.7㎡，容积率8.0，计容建面4.65万㎡。

位置图（来源：好地大数据）

据出让公告显示，本次挂牌成交价包括22000平方米地下车库及设备用房的土地出让金785.4万元，若地下车库及设备用房的实测面积超过22000平方米，超出部分则按相关规定补缴出让金。