2021年3月26日，龙岗区住房和建设局发布关于《龙岗区“工改保”项目审批工作指引（试行）（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见的公告，现合一就政策内容梳理各方面解读如下：

政策沿革及背景

全市首个“工改保”区级政策出炉

自2015年以来，深圳市发布了多部涉及“工改保”项目具体内容的政策，包括《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》等等，都在政策中鼓励“工改保”项目的实施工作。而此次龙岗专门针对“工改保”项目的审批出台指引政策，为全市区级层面首个政策，凸显了其通过规范工改保项目立项环节要求，以达到加大供应保障性住房的决心及重视程度。

深圳市“工改保”现行主要政策

纵观本次《征求意见稿》，全文主要从“工改保”项目前置条件、需满足条件、政府审批程序及监管机制等方面进行阐述，重点内容如下：

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“工改保”前置条件

“工改保”项目必须为土地使用权利人单一的空地或已建现状为工业厂房、仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划的前提下，无偿移交相应公共利益用地后，即可拆除全部现有建（构）筑物用于建设公共住房。

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满足“工改保”所需条件

项目满足“工改保”，需在规划及公配环境类两大层面满足以下要求：

五项规划类条件要求

1、土地使用权利人单一，且已建的现状居住、商业、工业和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂用地），需拆除的全部现有建（构）筑物建成时间原则上应大于10年；

2、土地使用权利人通过协议方式取得且尚未开发建设的工业用地、物流仓储用地、原自用住宅用地（即已批未建用地），不属于闲置土地，或者虽属闲置土地但已根据闲置土地处置相关政策处置完毕，并可继续开发建设的土地。

此项条件与《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》中的内容相衔接，鼓励已批未建用地或闲置用地已处置过的特殊项目，通过“工改保”途径进行盘活。

3、项目调整需符合城市发展定位以及橙线、蓝线、黄线、 紫线、高压走廊、微波走廊、轨道控制线、国家安全区、地质灾害、压覆矿产、林地、“双一百”产业空间等相关规划控制线管控要求；

4、申请用地面积不得少于3000㎡；

5、规划的工业用地不在工业区块线内。此项条件要求与市级政策《深圳市工业区块线管理办法》不同，《深圳市工业区块线管理办法》规定在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，但用地面积原则不超过该区块总面积的10%，若要在工业区块线内安排上述用地功能，需同时满足相关环境保护要求，并按程序调整城市规划。而对于龙岗区“工改保”项目最终落地审批的工业区块线的要求，未来有待正式稿或具体项目的落地情况明晰。

三项公共配套及环境类条件要求

1、项目需满足教育、交通、供排水等公共配套要求，如若现状不满足教育配套要求，申报单位应在“工改保”研究方案中充分论证并明确解决途径，可通过新增、项目内统筹解决或教育部门统筹解决等三种途径解决；

2、项目周边1公里范围内无易燃、易爆、有毒物质的贮罐、库区等重大危险源，无产生空气、水及噪音污染等邻避效应的企业或设施，如垃圾填埋场、垃圾焚烧发电厂等；

3、对龙岗区城市发展有突出贡献且项目不满足公共配套要求的，如确需实施“工改保”，可根据项目实际情况，报区住房保障工作领导小组审议。如为龙岗区解决片区环境污染、民生痛点等方面作出突出贡献的项目，在不满足公配要求的情况下亦可申请单独审议。

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审批程序

在审批程序层面，本次《征求意见稿》按是否涉及规划调整分两种情形，对相应“工改保”项目的推进程序做了详细规定。

首先宗地权利人应向市住建局提出申请报告，市住建向市规自局去函征求意见，市规自局委托龙岗区管理局进行项目可行性研究，并征求各部门意见。宗地权利人应未雨绸缪，自行或委托专业机构提前进行项目可行性研究，为项目推进提供有力支持。

在整体流程审批完毕后，市住建局进行审议项目“工改保”是否可行，若可行则纳入安居工程计划，此时相当于城市更新项目的立项环节。此后按程序进行法定图则调整，审查公示后，申请用地规划报批，此时相当于城市更新项目的专规环节，最后获得市政府的用地批复及市规自局龙岗管理局的法图调整复函，实现宗地权利人的“工改保”项目落地。

整体流程清晰明了，具体流程图示如下：

综上所述，本次龙岗出台全市区级层面首例“工改保”新政，基本衔接了市级层面此前出台的各项政策要求，并在项目要求、审批程序上进行了详细的明确规范，为“工改保”项目的实施提供了更加明确的依据，其它区也或将加快“工改保”政策的出台步伐。《征求意见稿》于“十四五”首年发布，意义重大，或将对龙岗部分停滞不前的“工改保”项目或具备“工改保”潜力的存量地块起到积极的推动作用，其“工改保”项目将迎来新一轮机遇，也将进一步加大龙岗区公共住房的供应。

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

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