作者｜地产十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

近些日子弄孩子比较累，加上春困犯懒，更文比较慢。专心生活的这几天，却也有不一样的收获。

一位邻居阿姨今天来我家串门闲聊，说她家房子买了整整20年了，当年是27万买的，我说总价吗？她说总价。

现在我家小区的房子，三居室的价格是500万以上。

她说当年她买这房子的时候，我们小区（南五环外）的边上是一条又黑又臭的大水沟，周遭啥啥都没有，没想到20年过去了，北京的南城能有这样翻天覆地的变化。

是啊，北京的楼市，真的回不去了……

我想，这样的有感而发，到了今天仍然适用。

4月16日的晚上，一个倒春寒的夜晚，十一郎坐在有些凉意的客厅里哄着小儿，不经意间刷到了一条北京土地市场的消息：

北京市规划和自然资源委员会日前发布了本年度第一批次商品住宅用地出让公告的补充公告，针对今年第一批次通过挂牌方式出让的29个项目，公布了土地合理上限价格、竞建“公共租赁住房”上限面积等，并要求竞买人对未来房屋售价及住房最低品质保障等内容作出承诺。

这一补充公告，说了两点内容：一是北京出让的这29块土地规定了最高上限价格，二是公共租赁住房面积会增加。

十一郎认为，这两点内容，将是未来北京土地市场的趋势。

规定土地的上限价格，是对土地进一步的有效管控，同样，也对开发商的运营能力、利润空间提出了更高的要求和挑战。

租赁住房比例的增加，将来还会大大增加，这是政府对于买不起北京房子的普通人的利好，未来北京的租赁市场供给会越来越多。

这样一看，北京这座超级大城市，为了解决大城市的居住不平衡问题，真是下了血本的。在其他一线城市房价跳涨的今天，北京市政府对于楼市的调控决心可见一斑，甚至有网友调控说，中国这么多城市，似乎只有北京在执行“房住不炒”。

这下好了，北京的房住不炒要从根子上做大调整了。

这里说的“根子”就是土地。

过去几年，北京一直在土地市场和新房市场做了很多文章，比如拿到房本后5年内不准交易；通过设定房价上限的方式，降低市场的预期；通过7090政策，保护刚需上车；以及推出共有产权房等等。

这些政策，是在打击炒房的同时，也要力保自住的需求。

这个初衷，从这几年北京出台的不停迭代的保障性住房政策就可以看出来。

从两限房、自住型商品房，再到现在的共有产权房，前两种政策类住房，一旦可以竞得，它的投资回报率就会特别高，虽然这类房子在卖的时候会交一部分税，但是税费并不是很高。所以过去的两限房和自住型商品房，会经常一抢而空。

比如，2012年前后的那批两限房，都是6000块钱的价格卖的，现在的价格已经是四五万一平了。

但是共有产权房就不一样了。你想卖这类房子，只能卖自己那一部分产权，政府持有比例的增值部分跟你没有关系。整体算下来，你持有那部分的价格，折合成单价，其实跟周边的二手房价格不相上下，这样一来，优势全无，还会有不挨地铁、房型不好等问题。

共有产权房的目的是鼓励自住，但现实是90%以上的弃购，啪啪打脸。

市场不买账怎么办？

今年，北京把房住不炒的大旗插到了土地市场。小伙伴们，这是王炸啊。

从集中3次批量供地，到规定土地上限，增加租赁住房的比例，十一郎想说，今年的土地市场跟过去比，我们不一样，不一样……

为什么十一郎说是王炸呢？我们可以来倒推下土地——楼市之间的传导逻辑。

以往，政府以市场化的方式把一块地招拍挂，房企们竞价，价高者得，政府的意图是一块地卖越贵越好，这样财政会更加富裕。

的

那这样的结果是什么呢？

政府高价卖地，房企高价拍地，自然传导到房价越来越高，那高房价让普通人买不起房子，只变成了少数富人之间的游戏，购房者少了房子自然不好卖，房子不好卖政府又要变着花样去调控救市，救市的结果是房价再次上涨……

这样循环往复，症结却没有得到根治。

现在，政府从源头上把这个症结解开了：直接规定土地价格的上限，不求地价高，但求地价稳。

地价设置了上限，当然也会给房价设定上限，这样一来开发商的利润就被限制住了。

虽然，近几年房地产开发早就不是暴利行业了，但这样一来，开发商就变成了真正的制造业。

规定土地上限，地价自然稳了，地价稳就相当于房价也稳了；房价稳了，就看老百姓的购买力了，这时候再加上限制银行的贷款规模和房贷比例，杠杆就控制住了。

这下，从地价到房价，再到控制杠杆……房住不炒，妥妥的了。

另外，十一郎想再说一下租赁住房比例大大增加对于北京楼市的影响。

从2010年开始，北京的楼盘都会配建一些公租房，配建比例也在陆续增加，但是今年的政策是配建公租房的比例比过去高了很多。

也就是说，政府也知道，北京这种超级大城市，已经进入了普通人很难买得起房子的时代。租房，会逐渐成为北京新市民居住方式的大趋势。

十一郎担心的是，在优质地块配建公租房，两种品质、客群、需求完全不一样的产品混合在一起，严重影响了产品的“纯度”，也一定会滋生很多后续问题。

比如这次出让的望京的3宗地块中，有两宗土地需要配建公租房，一宗是政府占一定份额的共有商品房。请问，这样的“混合”产品，物业要如何分开服务分开管理？

难道还要在商品房和公租房之间拉一道防护栏吗？商品房业主和公租房业主之间的需求如何满足和平衡？闹起来是不是分分钟的事？

龙湖天璞、中国玺、昆仑域的教训还是要吸取的。

分析到这，你是否也看到了，未来北京市场上“纯纯的”商品房会越来越少了，为数不多的限竞房更是要绝迹，所以，你还要问我北京现在的房子还能不能买吗？

北京楼市，真的回不去了……

且买且珍惜吧。