3月主城区商品住宅建面均价出炉，约13715元/㎡。

环比今年2月涨了439元/㎡、涨幅约3.3%，同比去年3月涨了1650元/㎡、涨幅约13.8%。

在整体房价环比同比都上涨的情况下，今天盘一盘主城区各大板块的最新均价和涨幅情况。

图片来自铭腾

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我们将中心城区有商品住宅成交的46个板块，按照它们3月成交建面均价，从高到低分为了8个梯队。

1，建面均价≥2万，4个。

渝中区：渝中半岛

南岸区：弹子石

渝北区：新牌坊、照母山

可以看到，重庆房价的天花板都主要集中在传统核心区。

2，1.8万/㎡＜建面均价≤2万/㎡，5个。

江北区：观音桥、江北嘴、大石坝

渝北区：大竹林

九龙坡区：大杨石

价格在第二梯队的板块，主要集中在江北和九龙坡的传统核心区。

3，1.6万/㎡＜建面均价≤1.8万/㎡，4个。

渝北区：中央公园，两路空港，礼嘉

南岸区：南坪商圈

渝北区地价最贵的中央公园、两路空港（其实就是靠近中央公园的地皮）位列其中。新房长期比较都贵的礼嘉也在这个梯队，还有南坪商圈。

4，1.4万/㎡＜建面均价≤1.6万/㎡，8个。

沙坪坝区：老沙区，双碑

南岸区：南山，新南湖

江北区：江北农场

渝北区：园博园，汽博中心，悦来

这一梯队大多集中在比较成熟且还有一些发展的老城区，比如老沙区、双碑、新南湖等。

还有一些是北区发展比较早的、离核心区比较近的二环板块，像汽博中心、园博园等。

5，1.2万/㎡＜建面均价≤1.4万/㎡，8个。

南岸区：茶园

北碚区：蔡家

渝北区：台商-农业园区

九龙坡区：华岩，二郎双山

沙坪坝区：大学城，西永

巴南区：鹿角

这一梯队覆盖了中心城区的6个区域。主要是地价和发展现阶段都处于中游位置，同时又是区域内房源供应主力的热点二环板块。

比如大学城、西永、蔡家等，一直是新房市场上的“供应大户”。

6，1.1万/㎡＜建面均价≤1.2万/㎡，7个。

大渡口区：大渡口老城

北碚区：水土，

沙坪坝区：井口

巴南区：龙洲湾，李家沱，高职城

渝北区：空港工业园

这一梯队的板块基本分为两种类型。

最近两三年才火起来的新兴板块，和其它发展时间更长的二环板块比起来有价格优势，像高职城、水土。

或者发展相对滞后的老城区、“老二环”，比如井口、大渡口老城、李家沱、空港工业园。

7，1万/㎡＜建面均价≤1.1万/㎡，6个。

渝北：龙兴

大渡口区：钓鱼嘴，跳蹬

江北区：港城工业园

渝北区：鱼复工业园

北碚区：北碚城区

这个梯队的板块也基本分为两种类型。

距离核心区远、位置偏居一隅的板块，比如龙兴、北碚城区。

离核心区不远但属于区域内比较边缘化、无明显发展的板块，比如港城工业园、鱼复工业园等。

8，建面均价≤1万/㎡，4个。

九龙坡区：白市驿，陶家

巴南区：鱼洞，界石

价格是很便宜，但几乎是远郊板块，距离和价格呈正比。

02

46个板块中，九龙坡区的陶家建面均价最低，约7464元/㎡；渝中区的渝中半岛均价最高，约21030元/㎡。两者相差13000元/㎡左右。

而这些板块的房价是和它们在区域里的位置和资源、发展程度和规划前景、地价水平成正比的。

1，地价很贵且位置比较优质的传统核心区板块，比如观音桥、大杨石等，建面均价都在1.8万以上。

2，地价很贵且已兑现了诸多配套的北区头部二环板块，比如中央公园、礼嘉，均价仅次于传统核心区（1·6-1·8万）。

3，配套比较成熟但发展不至于停滞不前的老城区、老二环，紧随其后。比如老沙区、汽博中心等（1·4-1·6万）。

4，然后就是发展程度、配套兑现、地价水平处于中上游，比上不足比下有余的二环板块。尤其要注意西永和大学城，现在重庆向西发展，它们的房价后继力是比较强的（1·2-1·4万）。

5，建面1.2万以下的，基本都是有价格优势的新兴二环板块、发展相对滞后的边缘型二环板块、远离核心区的远郊板块。

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这些板块3月的成交均价和1月相比，有33个涨价。我们又将涨价幅度分为了5个梯队。

1，0≤涨幅＜100元，9个。

渝北区：汽博中心，礼嘉，悦来，空港工业园

北碚区：北碚城区

南岸区：南山

九龙坡区：二郎双山

巴南区：界石

渝北区：台商-农业园区

2，100≤涨幅＜300元，5个。

沙坪坝区：西永，双碑

北碚区：水土，蔡家

渝北区：两路空港

3，300≤涨幅＜600元，6个。

江北区：江北农场，大石坝

渝北区：大竹林

九龙坡区：陶家

大渡口区：跳蹬

南岸区：茶园

4，600≤涨幅＜1000元，9个。

大渡口区：钓鱼嘴

巴南区：鹿角，李家沱、高职城

九龙坡区：大杨石

南岸区：南坪商圈，新南湖

渝北区：中央公园

沙坪坝区：老沙区

5. 涨幅≥1000元，4个。

江北：新牌坊，观音桥

渝北：照母山

九龙坡区：华岩

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首先要说明的是，新牌坊超过7000元的涨幅，肯定是异常数据。

建面均价2万+才是新牌坊的正常水平，但它1月的成交均价在12893元/㎡，2月约20528元/㎡、3月约20717元/㎡。而整个一季度新牌坊的成交量只有4.21万方，可能也就三四百套房子。

所以1月应该是某个低价项目的集中成交，拉低了板块均价，属于特殊情况。2月恢复正常价格后，3月实际只有200元的涨幅。

照母山超过2000元/㎡的涨幅，应该也是类似原因。

1月成交均价18834元/㎡，2月20076元/㎡、3月20848元/㎡，但整个一季度只有4万方左右的成交量。应该也是1月有价格相对较低的项目主力成交，2、3月没有相对便宜的项目影响后，恢复了真实的价格水平。

观察板块涨幅一定要看板块的成交面积和成交结构，才能比较客观地判断板块的真实涨跌情况。尤其是一些成交量本来就不大的板块，很容易因为个别项目的影响，出现价格大幅波动，突然大涨或大跌。

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刨除个别涨幅异常板块，实际上绝大部分涨价板块3月份的价格对比年初，涨幅都在900元/㎡内。其中又以300-500元/㎡的最多。

所以，整体来看，重庆楼市现阶段还是以“稳中有涨”为主。并且，涨幅不猛烈，都是小步小步地缓涨。