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提问：预算2000左右，预计未来1年要孩，和媳妇工作分别在东二环和西二环附近。想买一个能兼顾未来家庭居住、交通和教育的。目前考虑太阳宫、万柳和东直门。想请教一下这几个区域的优劣对比，以及这几个片区内值得推荐的盘。

回答：你好，朝阳教育虽然比不上西城、东城和海淀，但作为北京经济最强的区，朝阳教育近年来发展迅速，区内也培养出了几所可圈可点的名校。更关键的是，相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要强很多倍，从价格上来说，朝阳也更平民，可选空间更大。什么样的家庭适合买朝阳学区房：1.长期在朝阳生活、工作的 2.对居住品质要求极高，无法接受东西海老破小的 3.预算有限，买不了东西海的 4.没有北京户口的 朝阳的顶级学区，可以考虑太阳宫人大附朝阳，或者朝外本部。如果买太阳宫的人大附，直接就太阳公元小三居即可。海淀学区适合牛娃。万柳片区是一个高端片区，房子以次新为主，且户型较大。买万柳一步到位，学区+自住+保值，挺好的。只是目前这个预算，万柳可选不是很多。可以看看 碧水云天、新纪元家园、锋尚国际。东城学区房不像西城、海淀那么热，价格相对来说也稍微平民化。所以，对既拼不了娃，又拼不了爹的普通家庭来说，东城是最好的选择。

提问：您好姐，求教一个问题：计划在沈阳投资一套房，首付30W内，总价80W内，求推荐几个小区，单价分别多少合适？预计持有几年合适？感谢姐，添麻烦了。

回答：沈阳纯投资，建议买沈北低价盘，关注新湖仙林金谷，汇置尚郡，富力，雅居乐。 二手房淘笋比较难，除了沈北低价区之外，也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区。涨幅50%以上再考虑出售

提问：房姐好，本人在西单上班，想沿4号线买3居或大2居（改3居）。希望房子较新，预算1000w以内，最重要的是离地铁越近越好。 目前发现2处不错：西直门的舒至嘉园小区以及南边马家堡至公益西桥一带的小区。舒至嘉园148平报价超预算（1100w左右，还贷有一定压力），南边预算应该问题不大。想请教房姐： 1. 选择舒至嘉园还是南边比较好？哪里保值升值潜力大？ 2. 马家堡至公益西桥有什么好的小区推荐？ 3. 4号线沿线还有什么其他好房源推荐？（离西单不要太远）

回答：1. 舒至嘉园小区一共三栋楼，没有绿化，离马路比较近，开窗户临街的比较多，有噪音污染。南边会更好点 2. 公益西桥那个位置，属于南边涨幅和交通都还不错的地段 可以好好淘下 3. 推荐看下 玺萌公馆、星河城、草桥欣园

提问：房姐好 ： 1. 我2017年买的角门的老公房 当时算是高点时期吧 但是我买的价格还相对合适吧，经验不足忽略了查验房屋户口 后期办理完手续后朋友提醒 去派出所查时 最初的业主户口没迁走 是不是以后对我的影响大吗？我再出手时价格是不是得要受很大损失呢？ 2. 2012年时买的一个商住 东亚三环 当时第一次买房也没经验 看地段好就买了 出租价格还可以 ，但是目前不能交易 适合长期持有吗？唯一能看好一点的就是地段不错 双地铁口 紧挨小区出入口 这两套房子 相当于我花费了高昂的学费 学习了一些房产知识 真是尴尬

回答：1. 原业主没迁走肯定会影响后面接盘的人，大概10%左右的价格，这算是一个教训，你看下之前的合同是否有相关条款约定？ 2. 商住是一直不推荐买的，长期看跑不赢住宅，现在又限购 完全无流动性，租金在房产投资中可以忽略。能出售的时候尽快出掉吧 大部分人一辈子买不了几套房 也没经验，买房的细节非常多，太多人在这中间被坑。好好看看精华帖，下次再换房完全不慌。

提问：房姐老师，您怎么看，现在新开的奥海明月网签火爆的现象？

回答：今年不要买任何的限竞房 1.限竞房绝大多数不便宜 2.限竞房各种问题为后期流动性和价值埋下隐患 3.最重要的，限竞房锁时间，无法在即将上涨的行情中进行贷款裂变。 在几百个歪瓜裂枣的限竞房项目中，奥海明月奥森one两个本身的品质和价格算上等。 这是另一码事情，在只知道买新房的人群中，这是没有选择的最好选择。 矮子里拔高个，还是矮子。

提问：新人首问 房姐您好，想请教下买房思路。一个是预算1200-1600，有首套首贷，需求是父母未来养老和资产增值。一个思路是亦庄金茂府的叠拼，虽然现在亦庄溢价率已经很高了，但有人大附中学区感觉保值的问题不大。另一个思路是顺义别墅，目前在考察后沙峪这边，看了万树moma。顺义中央别墅区这边没有学区捆绑，别墅流通性也比较差，水也很深，有点不知道从何下手。 还一个朝阳自住，预算1200，男友也有首套首贷，没有学区需求，想兼顾自住舒适度和资产增值。可以推荐几个容易出笋盘的楼盘吗？不知道该从何下手，如何扫盘。惠新东街这边的世纪嘉园价格很好，但是楼龄有点老了。 另张家口下花园的壟上遇园怎么样，适合投资吗？

回答：你好，亦庄金茂府的优势： 1.引进人大附中，学区溢价 2.距离通州不远，开发商炒作概念 3.金茂府系列在北京有品牌效应 金茂府的缺点： 1.地铁交通距离太远 2.没有生活配套，自住不方便 3.距离亦庄核心区比较远，享受不到辐射发展红利 但是亦庄河西区定位是高端住宅，如果生活半径在附近可以考虑，但是短期内自住不合适。 中央别墅区坐落于温榆河畔，是北京最早的高档别墅群落。环境优越、配套完善、距离主城区比较近。 占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。已经形成国际化居住和生活氛围，有十几所国际学校、高尔夫球场及高档会所环绕，成为北京高档的生活区、富人区，可以说是一种生活方式和身份的象征。 具体分为后沙峪和天竺两个板块。 中央别墅区适合终端改善，吸引了大量东部、东北商业区的高级白领、明星大腕和海外人士落户此地。 由于生态环境好、交通优势和距离主城区较近，这个板块确实存在价值，但由于目前新增土地供应不足，已经过了大面积投放的阶段，所以价格也相对稳定。 这2个板块对比，单纯从自住角度看，更倾向中央别墅区。 如果是从投资角度，这2个板块，以及别墅产品，都不是好的选择。 世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。自住+保值没问题。 未来大概率跑平大盘。 张家口的价值很低，二手市场应该也很差，360平的流动性进一步降低，所以这个房子可能要做好长卖准备，下一波热点时(冬奥会)趁机出掉。 我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。

提问：房姐您好。新人首次提问，本人情况：非京籍。无购房资格。但是想现在上车。住望京。一家三口。燕郊和杭州各一套房 有贷款。自己开店纯利润一百左右。子弹140。媳妇家能另外凑900。打算北京买商铺投资兼自用。想问1⃣️是把燕郊杭州两套房出售能凑450再上车还是那两套不动？2⃣️现在上车住宅和商铺是否合适3⃣️ 住宅和商铺有推荐吗？目前住宅中意望京和东面。亦庄也在考虑范围内。4⃣️怎么配置更合理呢？万分感谢

回答：1. 燕郊和杭州两套可以保留，你们1000+的资金租后上车一套住宅 2. 一直以来商铺投资回报都不如住宅，所以不推荐。北京住宅现在上车就合适 3. 望京可以看下融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光等，双井 首城国际、乐成国际 住宅你需要先解决购房资格问题，可以想办法办理工作居住证或者公司资质入

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