经典案例：房地产投资商正在全力推出其在市郊最新开发的大型项目。按该项目的销售人员的说法及现场宣传资料来看，这个大型项目包括住宅、学校、健身中心、娱乐天地、网球中心等几大部分，价格较同类地段优惠得多，而且还配有私人花园。这个私人花园的诱人之处是购买人可以任选花园的面积，付多少钱就可享有多大的花园，花园的大小可以依购房人的意愿以“亩”为单位购买。

该项目一推出便吸引了不少有意要圆巨己别墅梦的人。其一期项目100套别墅刚刚竣工就已经被订购一空。但是在购买人之中也有不少人提出该项目的合法性问题，针对这种提问，销售人员称：该项目的规划均已做出，所有期房均可在购买后一年为交用，并承诺在三年内保证给购房人办理产权证。客户找到了我们，通过我们多部分协调最后客户得到了购房全额退款。

但实际情况是这个项目根本没有取得土地使用证，在没有办理任何批建手续的情况下，开发商就开始进行销售。因此在这个项目中购房人与开发商所签的合同也不是统一的标准文本，而是开发商自己制作的合同文本。

合法的房地产开发项目，开发商在销售时必须具有政府部门批准的建设用地规划许可证、国有土地使用权证和建设工程规划许可证、开工证、销售证。开发商出具的证件越齐备，购房人今后的房屋产权的保险系数就越高。90年代初，确实存在过一些违规项目，但政府考虑当时房地产市场法律法规不完善，购房人鉴别能力不强，国家为保护购房人的利益，稳定经济，将违规项目在对开发商进行相应的处罚后，使其合法化了，但是1997年后，国家的各项法规逐步完善，房地产市场买卖双方均已渐趋成熟，必须要求市场参与者在法律的轨道上运行，政府对买违法房的购房人将不再会负任何责任。购房人由于购买非法项目或因政府没收、拍卖造成的损失，只能与开发商讨还，而不再可能使其合法化。

本案中，除了确不知情的以外，购房者中也不乏心存侥幸者，明知是违法建设的房，但是幻想法不责众，买的人多了，政府或计会放宽政策，让其过关。

购房人必须保持清醒的头脑，非法开发商的项目，自始至终都不具有法律效力，不会得到法律的保护。购房时不要心存侥幸，希图蒙混过关，以免给自己带来不易摆脱的麻烦。

什么是违法建筑？

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证

或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

关于违法建筑

一般来说，具有以下情况的建筑均属于违法建筑：

（一） 占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；

（二） 不按批准的设计图纸施工的建筑；

（三） 擅自改建、加建的建筑；

（四） 农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；

（五） 农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；

（六） 擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

（七） 逾期未拆除的临时建筑；

（A）违反法律、法规有关规定的其他建筑。

一般具有下列情况的违法私房不予认可产权；

（一） 占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；

（二） 占用农业保护区用地的；

（三） 占用一级水源保护区用地的；

（四） 非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。