梁爽

理性天蝎

治拎不清、玻璃心、拧巴症

点燃你自律的心

最近我在看房换房，房子话题盘踞在脑中。

本不想写那么俗气+私密的话题，但我认为自己能换房，离不开读者的支持，我在现实中吃的亏，如果读者因我而没吃，是我吃亏的价值。

本文的结构，第一part讲述我的买房经历，第二part讲我吃的堑和长的智，第三part归纳几条价值满满的购房观。

我至今买过换过3套房。

我毕业立志买房，否则没有归属感和安全感。

在我的同事们去香港澳门过周末时，去新加坡台湾过假期时，用信用卡过上未富先奢的日子时，我毫不羡慕。

我羡慕的是公司那些提成高到已在深圳买下一两套房的业绩之星们。

我在公司开局不错，可惜用力过猛，导致身体提前报废，休养后再次赴深，在赚钱和保命之间平衡，与人合租，减少消费，攒下钱来。

工作几年，我在南山看小户型，被各种奇形怪状的户型劝退。

后来换到二线城市，一年半载就把这个城市几个区给租住过来，发现租房白花花花了好多钱。

不行，得买房。

在一线难上车，在二线就不太难了。

我直接买了当时租住的公寓 （简称1号公寓） ，位置好，超便捷，70年产权，1室1厅，闹中取静，还觉得搬家方便，买家着急出手，我真是平平无奇的捡漏小天才。

后来结婚，夫妻二人合买两室的房子 （简称2号房） ，在喜欢的热门区域，买了当时够得着的房子，交通略不便，楼层不讨喜。

但我买房后习惯看好不看坏，户型好，空气好，噪音小，学区尚可，虽没电梯，但爬楼可练翘臀。

在2号房里，有了女儿，出了书，提感情运，也旺事业运。

它最大的bug，是残留前房东的前房东的户口，好在目前已顺利解决。

我把1号公寓的贷款提前还清，满五年后，在疫情期间出手，加上手里的现金，想在附近购买改善型住房，以后和父母住的有点距离，又距离不远。

于是我们物色了离快轨和地铁更近，楼龄更新，带电梯，物业好的三号房。

比起一个大户型，我更青睐两个小房子。我们选了一个两房，当天就签合同。

有了小孩后，我提议把满五年的2号房卖掉，在附近置换一个学区更好的房子，哪怕只有三四十平米。

虽说目前学区房这摇号、那改革 ，可能买了学区房，最后没能上好学校，或房子砸手里。但还是想给孩子增加点概率，冒一次险，风险认了。

（插画师：Olivia Moore）

下面我来介绍在买房中，吃的堑以及长的智。

1，买房要趁早上心

年轻人毕业后才想买房，已有晚的迹象了，在大学期间就得学习。

一线城市好，这谁都知道，但房价不友好。

我觉得如果要去一线城市，不要当绞肉机里的肉，而把它当成 职业培训所 ，好好赚钱，好好攒钱。

万一暴富，就在一线买房，没暴富，就回家乡省会城市或二线城市，或能发挥所长，或能离家较近，或能降维发展，舒舒服服上车再换车。

买房这事，早一年上车，能省几十万， 早研究早好，常研究常好。

我身边有个朋友，说起当地哪个楼盘，她都门清，人家周末没事就爱跟着中介看二手房，跟家人看新房开盘，是房交会常驻选手，也是城市发展规划文件的忠实学者，她果然买到了值钱的房子。

拿出以前对待考试的劲头来，实在懒得研究，多看各路视频，问身边人的经验，大概了解一番，跟着中介实地看房。

如果你不想主动研究，我有个大胆建议，哪怕在校期间或毕业后，去中介实习个一年半载，可能对你一生都会有好处。

2，与公寓保持距离

虽然我买了公寓中的资优生，70年产权，地段特好，一梯六户，能够落户，户型方正，居住舒服，很好出租，租价理想。

缺点是，没有煤气，有人办公，最关键的是： 升值空间非常有限 。

挂出去售卖，当天有人询价，一个星期之内成交，5年涨了10万，同事家的住宅位置偏得多，涨幅却高得多。

虽然好租好卖，但我还是后悔。

后悔 首房首贷的珍贵资格 给了公寓，错过买住宅的良机。

后悔装修太好，只住了一两年，墙上硅藻泥抠都抠不走。

后悔买错房子没及时止损，2年后就该卖，哪怕多交税。

3，产权一定要明晰

我们的二号房，前房东说没把户口迁进房子，我们和中介思维定势地认为，里面没有户口，过户手续办完，交房时才查出还有两个户口在里面。

前房东说是他家“亲戚”，付了我们押金，承诺限期让“亲戚”迁走户口，后来前房东失联了。

前房东没把户口迁进来过，不代表里面没有前几任房东的户口 ，他们关系错综复杂，一言难尽，可能有爱恨情仇，可能有债务纠纷， 我为这事烦了好几年。

找到专业的中介很重要，最好找正规中介机构里的业务之星， 从业五年以上，人好业务精。

新中介告诉我，有产权问题的房子不少，有些前房东出国了，有些前房东进监狱，之前必须查清楚。

我的读者曾告诉我，像我这种情况，将会出台有利政策，我问当地派出所，本地并未执行，拖一天我就烦一天，我联系到前前房东，把前房东的押金给她们，双方协商顺利解决。

一定要在过户之前， 跟着中介去派出所，查清楚里面有没有户口。

物业水电煤气费都是小事，户口直接影响流动，自己落户还得同意闲杂人等也落进去，烦到负无穷。

自己的坑说完，说说买房观，好不容易写篇买房文，干货见缝插针地植入。

1，买得起的房子不够满意，够满意的买不起。

很多人迟迟不出手，因为户型不满意，朝向不够好，小区楼间距近……

越纠结，手里的钱购买力越下降 ，在热点城市的热点区域尤其明显。

买房要早做功课，赶紧上车，以现在的经济实力，很难买到一步到位的房子。

先上车， 小换大，偏换正。

但不要上公寓、商铺、郊区风景房等的车，去 买流通性好的房子 。

上车以后，好好工作，留意房价。时机合适，卖掉小房，加上积蓄，换改善型住房。

热点城市的房价做到温和上涨就不错了，你需要果断飞出飞镖，飞镖插在哪，你就把房价锁定在哪。

2，坏房子尽快提前还贷，好房子尽量多贷久贷。

什么是好房子？ 前 段时间跟着中介跑，发现有些小区的有些排位，基本不出房，一出房，多少双眼睛盯着。

像这种好房子，不管商贷公积金贷组合贷， 尽量贷30年，等额本息 （每月还款额固定） 。

我们本能地觉得多还很多利息，但 房贷能抗通胀 。

如果“一辈子跟银行打工”命题为真的话，那就应该是银行求你贷款，而不是你要征信开收入证明打银行流水，求银行贷款给你了。

别去听网上那种等额本息30年就第八年还清，等额本息20年就第六年还清的话，只要是好房子，不要提前还。

因为按趋势来说， 钱越来越不值钱 。前5年还款金额让你肉疼，后5年让你无感。

而我的公寓，第4年我就全部还清，因为它不算好房子。

3，多听买对房的人怎么说，少听买错房的人怎么说。

我深圳有个同事的老公是中介，而且做到管理层，她家的房子越来越值钱。

我以前爱问同事买房事宜，当时同事就转述她老公的话，能买靠东莞的方向，就不要买惠州的房子。

我跟合租的情侣说，他们已买惠州海景房，但他们没当真。

几年后给我发信息，说后悔当时没有及时卖掉，改买宝安或东莞，他们的海景房价格是涨了一些，但难以出手，房间里还发潮长霉。

我身边全款买个退而求其次的房子的，在房价平稳的城市里错失最佳时机的，买完商铺又买公寓的，一套房子豪装打算住终身的，我听他们的说法，心里却劝自己引以为戒。

4，买房用不到三十年河东，三十年河西。

现在房价涨了的，可能以后会跌，现在跌了的，以后可能会涨，曾经的热门区域可能风光不再，现在的冷偏之地，说不定得到时运垂青， 一切充满变数 。

我觉得买房，除了是买自己的居住小环境外，也是 在买将来以物易物的可能性 。

所以要考虑房子的流通性，不要只考虑风景，风景看多了会审美疲劳，好山好水好寂寞，而 教育、交通、商圈、医疗才是生活必需品。

我不爱做长期计划，但我有5年计划，跟着房本走，房子满五年，我就会考虑出手还是持有。

对标当下的需求，看看有没有必要换，有没有条件换，不要心疼中介费和契税。

5，买房千万不要捡了芝麻，丢了西瓜。

我们中的大多数，听到捡了芝麻丢了西瓜的故事，都不会对号入座，但其实很多人坐得可稳了。

把购物节的繁复规则研究个底朝天，把异世界的游戏规则研究得彻彻底底，把玄得不能再玄的星座钻研得明明白白。

可到房子上，就特别随便。

别说宏大层面懒得了解，比如市场规律、经济周期、房子流通规则、人口流入流出情况、当地城市建设方向、各区的土拍价格、学区房的改革方向。

连关系密切的微观层面也懒得了解，好比思考怎样贷款划算，复盘选房的教训，本市本区好房源的位置等。

仅仅听到空穴来风的利好政策，就在恐涨情绪下入手。

仅仅听富豪分析，以后房价就是白菜价，就坐而等之。

值钱的房子会越来越值钱，不值钱的房子会越来越不值钱。

归根到你身上，你需要结合自己以及所在地，具体情况，具体分析。

祝你买对房子，然后安居乐业，爱与被爱。

——END——

（3500字的长文，有用你就点亮在看）

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