上期讲完平洲二中学区房,今天把上回留下的学位预测悬念解开。
以康怡花园、康怡丽苑、乐怡花园为核心,聚集起了平洲最早期的商品房组团,以平洲中心小学+平洲二中为学位组合。
而以富丰新城、富丰君御、中海繁华里几大次新盘为核心是平洲商品房2.0时代,对口学区以怡海小学+文翰中学为主。
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省一级+先进硬件,怡海小学值得期待
怡海小学为越秀星汇瀚府配建,定位为省一级公办小学,设置36个班,提供1620个学位,这所学校的宣传也吸引不少购房者关注。
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▲怡海小学效果图
硬件设施毫无疑问是平洲板块最高端的:恒温泳池、室内天窗式篮球场、多媒体室、报告厅、英语活动室。
网上关于学校的师资并未透露太多,宣传是以学生健康成长和协调发展为根本,课程设计全面均衡,既注重能力培养,又强调知识的广度和深度。
学校建筑外立面以仿红砖风格为主,复古气息与时尚气息并存,多妈到现场看了一下进度,外立面已有清晰可见,相信9月开学问题不大。
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▲怡海小学建筑进度
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怡海小学学区房:3大次新盘+2大纯新盘
根据2021年桂城街道公办中小学地段划分,怡海小学由大新社区的富丰新城、富丰君御、中海繁华里,海逸社区的越秀星汇瀚府、万科金域世家等楼盘户籍生入读。
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大新社区三个次新盘,此前分配的是映月六小(夏东小学),如今换到高大上的新学校,相信家长们是相当期待的。
多妈也在中介带领和介绍下,深入了解三个次新盘。
从价格来看,平洲由于去年至今几块高价地的带动,使得整个片区房价水涨船高,部分业主出现反价现象,对平洲后市,买方和卖方都比较看好。
“去年年底看房时,富丰一手尾货还有1.9万/㎡,今年年初还有2.2万/㎡,现在都没有了。”
“我觉得平洲下半年还有行情,不妨再等等,多赚20万比省20万容易。”
从成交量来看,富丰新城、富丰君御几乎垄断了平洲二手房市场,两个盘半年来总成交量接近50套,且成交价仅次于中海,为板块第二高。
中介解释:“都是电梯房,综合楼龄、小区管理、户型实用性来讲,富丰两个盘是脱颖而出的,买家多是年轻家庭。”
富丰新城,9年楼龄,20栋住宅,挂牌房源有最小面积58㎡一房一厅,总价143万,2梯6户,也有业主进行一改二,增加实用率的。
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▲富丰新城58㎡户型(来源:佛山贝壳)
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▲富丰新城58㎡实景
打上是86㎡两房或三房,2梯5户或6户,总价至少190万,3成首付约57万,对比周边接近3万/㎡的纯新盘,确实有点性价比。
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▲富丰新城88㎡户型(来源:佛山贝壳)
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▲富丰新城88㎡实景
在富丰选房要注意看户型,87㎡两房有些为手枪形,卫生间长长的,且动线需要经过主卧。
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富丰新城常见户型
富丰君御,6年楼龄,25栋住宅,小区面积更大,户型更方正,以88-132㎡三房为主,最低总价约208万,两个小区物业费都是2.7元/㎡/月。
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富丰君御常见户型(左右滑动查看更多)
两个小区相对比,产品差距不大,89㎡三房都只有单卫浴,家庭人口多的话会影响生活效率。
富丰新城内部有个中心湖,上午时分,不少老人、小孩在园林散步,居住氛围良好,中介说在这里带看几年了,花园每天早上都是小孩的天地,傍晚则是阿姨们的欢乐广场舞台。
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▲富丰新城
小区里有个泳池,带滑梯那种,水质维护较好,绿化中除了固定的儿童游乐区,还利用小山坡打造各式滑梯,相信住在这里,不愁没地方遛娃。
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▲富丰新城
从富丰新城往东,能清晰看到在建中的南海新交通,中介提到,几乎每天都有列车调试运营,今年内开通应该没问题。
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▲富丰新城
富丰君御,外立面、小区园林设计,给人感觉更加现代化,颜值更高,不差钱的客户,基本毫不犹豫会选择这里。
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▲富丰君御
君御大户型偏豪宅化,有多个景观湖、配套幼儿园、靠近伊顿国际学校,缺点是临街商铺尚在售卖,配套成熟还需时日。
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▲富丰君御
此外,导致富丰新城成交量相对大的原因,是这里距离平洲最大商场——映月湖环宇城很近,一步之遥,富丰君御则要跨过佛平路。
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▲富丰新城紧邻环宇城
“富丰新城可太方便了,天天逛商场。”
“其实富丰新城生活很方便,儿子上学很近,学乐器去环宇城,女儿跳舞和学英语去国金,都不用开车了。”
中海繁华里,7年楼龄,介于两个富丰之间,中海物业安保严格,未能入内,从贝壳网图片感受一下内部。
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▲中海繁华里实景(来源:佛山贝壳)
内部园林不算小,外立面还是统一的中海风格,偏深黄色,里面只有7栋住宅,全是2梯4户,中介调侃说:“这是全佛山最小的中海楼盘。”
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▲中海繁华里实景
有粉丝分析:“中海户型朝向单一,全南向或东南,挂牌价很统一,价差只存在于楼层之间。”
除了面积小一点,花园没有富丰大以外,品牌响、管理口碑好,也赢得不少买家青睐,过去半年也有12位买家在此认购。
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▲中海繁华里实景(来源:佛山贝壳)
最后提提另外两个盘,万科已收官,年底交付,越秀目前开售二期,有93-97㎡复式,还有135㎡大户型,整体均价约3.2万/㎡。
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绿城、保利、中海,平洲6大纯新盘学位预测
目前,平洲已进入商品房3.0时代,以越秀、万科、花样年、保利、绿城、中海几大新盘为阵营,产品百花齐放。
越秀、万科,是少见的未交楼已确定小学学位楼盘,越秀作为配建方,分配怡海小学是意料之中。
佳兆业花样年广雅院自身也有配套一所省一级36班公办小学,至今未官宣师资,相信未来也是大概率直接分配至此。
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▲广雅院配套小学启建仪式
配合映月新城发展,平洲很多学校更名为映月系列,很多人傻傻分不清,除平洲中心小学、夏北小学未更名,其他学校的“真身”和位置,可看下图。
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▲平洲学校分布
至于小学生源,平洲中心小学、映月五小,都以楼盘生为主,其余以村居学生为主。
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▲小学学位划分
初中生源,平洲二中保留原名,即将全面升级,增加600个学位;平洲三中2017年更名映月中学;平洲一中和平洲四中于2014年合并搬迁至三山文翰中学。
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▲平洲二中
早期的康怡花园一带,保持平洲中心小学+平洲二中学位不变,但富丰等次新盘,即便位置偏西,距离三山更远,初中也要分配到文翰中学。
这就是尊重历史、保持稳定性原则的学位分配,在平洲二中改扩建完成前,学位是不满足更多楼盘生入读,按照“先来后到”的历史性原则,富丰等盘分配至三山文翰,也是合情合理。
依此推断,多妈认为,绿城桂语映月、保利天珺、中海新地块有可能分配至位置最近的映月五小,初中有可能是映月中学或文翰中学。
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▲映月中学
映月中学,今年已经抽调多个桂城东片区楼盘生,腾出更多学位承接平洲片区需求,越秀、万科两个新盘已分配至此。
而文翰中学,目前已有富丰3盘分入,保利、绿城等盘与学校的距离,与富丰等盘相近,要分进去,也无可厚非。
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▲初中学位划分
当然,世事难料,平洲二中扩建的600个学位,有没有可能承载几个纯新盘呢?中海地块北侧规划的学位会否是公立9年制呢?一切都未有定论。
如果非常注重学位、教育环境,建议还是多看看康怡一带学区房,如果相信学校成长性,希望房子保值升值力强,不妨盯紧几个次新盘、纯新盘。
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